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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 地政房地產 > 房地產專欄

【房地產法律問題】路沖,是否為物之瑕疵?

文 / 劉孟錦律師.楊春吉
【台灣法律網】


【問題】

路沖,是否為物之瑕疵?買受人得否否認無所知悉或無重大過失,進而請求出賣人負擔保之責(註一)?


【解析】

按「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時,具有其所保證之品質。」「所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念,或依當事人之決定,認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者,即為物有瑕疵,且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少,足使物之價值、效用或品質有欠缺者,亦屬之。」分別為民法第354條定有明文及最高法院73年03月23日台上字第1173號著有判例,是所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言;凡依通常交易觀念,或依當事人之決定,認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者,即為物有瑕疵;而俗稱路沖之房屋,乃正對道路、巷道之房屋,雖為一般人所不願買受(註二),惟有人願買受時,其價格亦非必定有差異(註三),買賣價金端視買賣雙方約定而定;況路沖亦非不得以種樹,放屏風等,擋掉煞氣(註四),從而,路沖之房屋得否認係物之瑕疵,就有疑義了。縱認係物之瑕疵,買受人又如何否認無所知悉或無重大過失,進而請求出賣人負擔保之責(註五)呢?


【註解】
註一:問題來源:97年05月24日台灣法律網>免費會員區>法律問題(會員)討論區>楠梓土庫二路透天國房屋變成路沖屋請求協助:「我們是楠梓〈清豐段299地號〉土庫二路的購買戶靠近高雄第一科技大學台糖量販店附近由天玉集團龍騰建設蓋的約近500戶僅2年新社區,設置有5條巷道銷售時告訴銷者;透天國土庫二路對面空地(清豐段227地號〉也是天玉集團龍騰建設要蓋的房子將一樣設置有5條巷道,於是銷售約八成。97.5.12日住戶聲請地籍圖才知道,規劃成6條巷道將與既設的5條巷道的店面住家直接對沖…對衝;車輛衝到透請求協助天國這邊的店家到時;人民生命將很危險,97.5.18希望能與天玉集團龍騰建設協是否能以整體及已購屋的住戶生命權益為優先考量修改建5巷道以策安全,但是派來的特助理平頭對3…40名住戶嗆聲說如果公司無事他們就無錢賺而且公司很大不怕抗議,態度很囂張!向高雄市政府陳情都市審議會一個科長推說交通局決定他早料到這對衝問題但遭到空前的壓力才核准,而交通局推說一個科長推說是都市審議會決定?☆請求協助楠梓土庫二路透天國房屋變成路沖要如何變更設計。☆天玉集團龍騰建設完全不理會居民反應繼續怪手施工要如何阻擋?☆棺木樣如何用運送到現場如何用運何種手段,請通知大家快不要買告訴家。」改寫而成。
註二:臺灣臺北地方法院94年11月14日94年度訴字第3967號民事判決、93年02月1892年度訴字第4983號民事判決參照。
註三:臺灣高雄地方法院94年05月27日93年度訴字第999號民事判決:「157 號房地之售價為6,500,000 元一節,有財政部高雄市國稅局93年10月12日財高國稅審一字第0000000000號函附之買賣契約書及統一發票影本在卷可稽,惟157 號房地於87年11月16日始售出,而原告於87年4 月間即向被告預訂系爭房地,是兩者出售之時間約相隔半年,且原告自承157 號房地位於路沖,而系爭房地則位於最邊間,兩者位置優劣亦有差別,則原告是否得以157 號房地作為價差之比較基準,已非無疑;再參諸與原告購屋同時期出售之其他數戶房地(出售時間及價格如附表所示),價格均與系爭房地之售價相差不多,是原告據此主張被告因系爭房地含有前揭違建部分而提高售價,致其受有價差損害等語,並不可採。」參照。
註四:請參「市議會衛爾康大樓 都「路沖」 市議會造池放屏風 設計小巧妙 種樹用反光玻璃 防煞有撇步」之報導(www.ttv.com.tw/097/05/0970522/09705224921603L.htm)。
註五:民法第355條:「買受人於契約成立時,知其物有前條第一項所稱之瑕疵者,出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失,而不知有前條第一項所稱之瑕疵者,出賣人如未保證其無瑕疵時,不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者,不在此限。」參照。        

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作者簡介
劉孟錦律師
台灣聯合法律事務所 主持律師、台灣法律網 主持人、台灣法律網電子報 發行人
電話:(02)2363-5003
傳真:(02)2363-5009
地址:106台北市大安區羅斯福路二段91號13樓
e-mail:Lawyer104@msn.com
台灣法律網 http://www.lawtw.com/


楊春吉(故鄉)
Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辨人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、免費義務法律顧問、法律演講(請洽0916077009楊講師)。

作品:
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