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【台灣法律網問題解析】有人要買整筆土地,但持分1/3被查封,怎麼辦?

文 / 劉孟錦律師.楊春吉
【台灣法律網】


【問題】

我有一塊土地是和別人共有的,最近發現共有人的部分在90年就被查封了,查封之後不是會被拍賣嗎?可是我沒有收到過拍賣通知,如果沒有拍賣,共有人(債務人)是不是可以聲請撤封,查封那麼多年毫無動作,會不會是假債權,因為我持有的比例是三分之二,如果有人要跟我們買整筆土地,會不會因為查封就無解了呢?


【解析】

按「…應買人所出之最高價,如低於底價,或雖未定底價而債權人或債務人對於應買人所出之最高價,認為不足而為反對之表示時,執行拍賣人應不為拍定,由執行法院定期再行拍賣。但債權人願依所定底價承受者,執行法院應交債權人承受(第4項)。拍賣物依前項規定,再行拍賣時,應拍歸出價最高之應買人。但其最高價不足底價百分之五十;或雖未定底價,而其最高價顯不相當者,執行法院應作價交債權人承受;債權人不承受時,執行法院應撤銷查封,將拍賣物返還債務人(第5項)。…」「拍賣物無人應買時,執行法院應作價交債權人承受,債權人不願承受或依法不能承受者,應由執行法院撤銷查封,將拍賣物返還債務人。但拍賣物顯有賣得相當價金之可能者,準用前條第五項之規定」「查封物賣得價金,於清償優先債權及強制執行費用後,無賸餘之可能者,執行法院應撤銷查封,將查封物返還債務人。」「查封後,債務人得於拍定前提出現款,聲請撤銷查封。拍定後,在拍賣物所有權移轉前,債權人撤回強制執行之聲請者,應得拍定人之同意。」「不動產之拍賣最低價額不足清償優先債權及強制執行之費用者,執行法院應將其事由通知債權人。債權人於受通知後七日內,得證明該不動產賣得價金有賸餘可能或指定超過該項債權及費用總額之拍賣最低價額,並聲明如未拍定願負擔其費用而聲請拍賣。逾期未聲請者,執行法院應撤銷查封,將不動產返還債務人。依債權人前項之聲請為拍賣而未拍定,債權人亦不承受時,執行法院應公告願買受該不動產者,得於三個月內依原定拍賣條件為應買之表示,執行法院於訊問債權人及債務人意見後,許其應買;債權人復願承受者亦同。逾期無人應買或承受者,執行法院應撤銷查封,將不動產返還債務人。不動產由順位在先之抵押權或其他優先受償權人聲請拍賣者,不適用前二項之規定。第一項、第二項關於撤銷查封將不動產返還債務人之規定,於該不動產已併付強制管理之情形;或債權人已聲請另付強制管理而執行法院認為有實益者,不適用之。」「不動產之強制執行,除本節有規定外,準用關於動產執行之規定。」分別為強制執行法第70條、第71條、第50-1條第2項、第58條、第80-1條、第113條定有明文,是查封後縱有撤銷查封或聲請撤銷或撤回強制執行之聲請者,亦係「執行法院所為」或「由債務人於拍定前提出現款,聲請撤銷」或「拍定後,在拍賣物所有權移轉前,債權人經拍定人之同意,撤回強制執行之聲請」,非債務人之共有人,也無撤銷查封或聲請撤銷或撤回強制執行聲請之權利;但身為債務人之共有人,則得於拍定前提出現款,聲請撤銷。

又「土地經法院或行政執行處囑託辦理查封、假扣押、假處分或破產登記後,未為塗銷前,登記機關應停止與其權利有關之新登記。但有下列情形之一為登記者,不在此限:一、徵收、區段徵收或照價收買。二、依法院確定判決申請移轉、設定或塗銷登記之權利人為原假處分登記之債權人。三、繼承。四、其他無礙禁止處分之登記。有前項第二款情形者,應檢具法院民事執行處或行政執行處核發查無其他債權人併案查封或調卷拍賣之證明書件。」「共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。」亦分別為土地登記規則第141條、土地法第34-1條第1項所明定,是土地經法院或行政執行處囑託辦理查封、假扣押、假處分或破產登記後,未為塗銷前,登記機關雖應停止與其權利有關之新登記,但「徵收、區段徵收或照價收買」、「依法院確定判決申請移轉、設定或塗銷登記之權利人為原假處分登記之債權人」、「繼承」及「其他無礙禁止處分之登記」,仍得為新登記;從而,依土地法第34-1條第1項所為之處分,若屬無礙禁止處分之登記,非不得為新登記。所以,有人要向本案提問人(持分2/3之共有人)買整筆土地,本案提問人(持分2/3之共有人)仍得試以土地法第34-1條第1項之規定處分之(但要明定未能移轉所有權之處理機制),再向管轄地政事務所申請所有權移轉登記,由管轄地政事務所函請執行法院惠復:「該新登記是否為無礙禁止處分之登記」;若為無礙禁止處分之登記,則管轄地政事務所將依法續辦登記;若屬有礙禁止處分之登記,管轄地政事務所將依法駁回。

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作者簡介
劉孟錦律師
台灣聯合法律事務所 主持律師、台灣法律網 主持人、台灣法律網電子報 發行人
電話:(02)2363-5003
傳真:(02)2363-5009
地址:106台北市大安區羅斯福路二段91號13樓
e-mail:Lawyer104@msn.com
台灣法律網 http://www.lawtw.com/


楊春吉(故鄉)
Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辨人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、免費義務法律顧問、法律演講(請洽0916077009楊講師)。

作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) :95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著,95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書:勞工權益案例實務 (一)(二) (與劉孟錦律師合編著,96年6月)。
5.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(一)(二)(三)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)。
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22.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(十五)、(十六)(與劉孟錦律師合編著,100年12月) 。
23.台灣法律網電子書:政府採購裁判選輯暨簡評(二) (與劉孟錦律師合編著,100年12月)。
24.【新聞疑義】、【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】、【刑事法律問題】等系列文章。

 

 

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