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【台灣法律網問題解析】買了一間無土地權狀的房子,後續該如何處理?

文 / 劉孟錦律師.楊春吉
【台灣法律網】


【問題】

有意無意間買了一間無土地權狀的房子,後續該如何處理?是向原地主購買或承租呢?因原地主不願分割權狀(房子跟土地分屬母子、房屋拍賣,但無土地權狀) 。


【解析】

按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之。對於妨害其所有權者,得請求除去之。有妨害其所有權之虞者,得請求防止之。前項規定,於所有權以外之物權,準用之。」「已登記不動產所有人之除去妨害請求權,不在本院釋字第一○七號解釋範圍之內,但依其性質,亦無民法第一百二十五條消滅時效規定之適用。」分別為民法第767條定有明文及司法院大法官會議釋字第 164 號解釋解釋文所揭示,是有意無意間買了一間無土地權狀的房子,要防止被拆屋還地,自是使其有時效取得地上權、推定租賃、使用借貸、租賃或有同意使用之無名契約等合法之占有權源。

惟推定租賃,依民法第425-1條第1項:「土地及其土地上之房屋同屬一人所有,而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人,或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時,土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間,推定在房屋得使用期限內,有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。」之規定,係以「土地及房屋同屬於一人」為限;又依民法第772條:「前五條之規定,於所有權以外財產權之取得,準用之。於已登記之不動產,亦同。」準用第769條:「以所有之意思,二十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產者,得請求登記為所有人。」、第770條:「以所有之意思,十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產,而其占有之始為善意並無過失者,得請求登記為所有人。」規定主張依時效取得地上權者,也須符合「二十年間和平、公然、繼續占有」或「十年間和平、公然、繼續占有,而其占有之始為善意並無過失」之要件。

本案,房子、土地分屬母子,自難推定有租賃關係;題意似係指最近才購買,也似難以主張依時效取得地上權;所以,本案應依民法第421條第1項:「稱租賃者,謂當事人約定,一方以物租與他方使用收益,他方支付租金之契約。」、第464條:「稱使用借貸者,謂當事人一方以物交付他方,而約定他方於無償使用後返還其物之契約。」、第832條:「稱普通地上權者,謂以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權。」、第345條:「稱買賣者,謂當事人約定一方移轉財產權於他方,他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時,買賣契約即為成立。」等相關規定,為租賃或使用借貸或設定地上權或買賣或取得其他使用收益之權為是。

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作者簡介
劉孟錦律師
台灣聯合法律事務所 主持律師、台灣法律網 主持人、台灣法律網電子報 發行人
電話:(02)2363-5003
傳真:(02)2363-5009
地址:106台北市大安區羅斯福路二段91號13樓
e-mail:Lawyer104@msn.com
台灣法律網 http://www.lawtw.com/


楊春吉(故鄉)
Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辨人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、免費義務法律顧問、法律演講(請洽0916077009楊講師)。

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