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【台灣法律網問題解析】社區已邁入第九年,地下停車場牆壁多處破裂漏水,得否請建商處理?

文 / 劉孟錦律師.楊春吉
【台灣法律網】


【問題】

我居住的社區已邁入第九年,今年過年後發現地下停車場牆壁多處破裂漏水,有的嚴重到地面積水,找建商來勘查及協調修繕,建商表示非主要及基礎結構,不予修繕,應該社區自行修繕,請教主管機關也只得到一些法規條文的解釋,還是沒有重點;這種情形如果對建商提告,會成立嗎?地下室牆壁正確名稱是擋土牆?連續壁?主要結構?基礎結構?應該由建商修繕?社區自行修繕?


【解析】

一、本案定作人(建商),得否請該承攬人(營造商)修繕?

按「承攬人完成工作,應使其具備約定之品質及無減少或滅失價值或不適於通常或約定使用之瑕疵。」「工作有瑕疵者,定作人得定相當期限,請求承攬人修之。承攬人不於前項期限內修補者,定作人得自行修補,並得向承攬人請求償還修補必要之費用。如修補所需費用過鉅者,承攬人得拒絕修補,前項規定,不適用之。」「第四百九十三條至第四百九十五條所規定定作人之權利,如其瑕疵自工作交付後經過一年始發見者,不得主張。工作依其性質無須交付者,前項一年之期間,自工作完成時起算。」「工作為建築物或其他土地上之工作物或為此等工作物之重大之修繕者,前條所定之期限,延為五年。」「承攬人故意不告知其工作之瑕疵者,第四百九十八條所定之期限,延為五年,第四百九十九條所定之期限,延為十年。」分別為民法第492條、第493條、第498條、第499條、第500條定有明文,是承攬人完成工作,應使其具備約定之品質及無減少或滅失價值或不適於通常或約定使用之瑕疵;工作有瑕疵者,定作人雖得定相當期限,請求承攬人修補之,惟不得逾民法第498條、第499條、第500條所定期間。本案,居住的社區已邁入第九年,顯逾民法第498條、第499條所定期間,只有承攬人故意不告知其工作之瑕疵,且屬重大修繕時,定作人就工作物之修繕請求權,可延為十年,或另有約定外,本案定作人(建商),自難再請該承攬人(營造商)修繕。

二、本案買受人得否請求本案出賣人(建商)改正瑕疵或減少價金或解除契約?

按「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時,具有其所保證之品質。」「買受人於契約成立時,知其物有前條第一項所稱之瑕疵者,出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失,而不知有前條第一項所稱之瑕疵者,出賣人如未保證其無瑕疵時,不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者,不在此限。」「不能即知之瑕疵,至日後發見者,應即通知出賣人,怠於為通知者,視為承認其所受領之物。」「買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。」固亦分別為民法第354條、第355條、第356條第3項、第359條定有明文,惟「買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定,於出賣人故意不告知瑕疵者,不適用之。」亦為民法第365條所明定。本案,居住的社區已邁入第九年,其從交付時起,應已經過五年而消滅,本案買受人自難以請求本案出賣人(建商)改正瑕疵或減少價金或解除契約了,苟為公寓大廈,也只能依公寓大廈管理條例第10條第2項至第3項:「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者,由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定。前項共用部分、約定共用部分,若涉及公共環境清潔衛生之維持、公共消防滅火器材之維護、公共通道溝渠及相關設施之修繕,其費用政府得視情況予以補助,補助辦法由直轄市、縣 (市) 政府定之。」、第11條:「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良,應依區分所有權人會議之決議為之。前項費用,由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。」處理了。

至於地下室牆壁正確名稱是擋土牆?連續壁?主要結構?基礎結構?請參照竣工圖。

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作者簡介
劉孟錦律師
台灣聯合法律事務所 主持律師、台灣法律網 主持人、台灣法律網電子報 發行人
電話:(02)2363-5003
傳真:(02)2363-5009
地址:106台北市大安區羅斯福路二段91號13樓
e-mail:Lawyer104@msn.com
台灣法律網 http://www.lawtw.com/


楊春吉(故鄉)
Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辨人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、免費義務法律顧問、法律演講(請洽0916077009楊講師)。

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