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【房地產其他法律問題】伯父過世,房子可以登記在我名下嗎?

文 / 劉孟錦律師.楊春吉
【台灣法律網】


【問題】

    我們目前住的老房子,只有地上建物所有權,土地是別的地主的,每年繳地租,目前房屋稅單上納稅義務人是寫「祖父名字」,保管人:「我伯父名字」,請問這是因為地上物,地主有權優先購買的關係嗎?所以我祖父過世後,伯父不能繼承,只能登記為保管人嗎?現在我伯父過世了,想把房子登記在我名字下,也只能登記為保管人嗎?


【解析】

    按「基地出賣時,地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時,基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」固為土地法第104條第1項定有明文,惟乃指土地或房屋出賣時而言,繼承並非出賣,自無土地法第104條第1項之適用。又土地及建築改良物之所有權、地上權、永佃權、地役權、典權、抵押權、耕作權之取得、設定、移轉、喪失或變更,應辦理登記(註一),未經辦理登記,自無所有權而言,惟未辦竣登記之建築改良物所有人,有該建築改良物之事實上的處分權,是該建築改良物之所有人死亡時,該建築改良物之事實上的處分權,自為未依法辦竣限定繼承及拋棄繼承之應繼承人所繼承(註二)。本案,從題意上看來,該地上建物為未辦竣登記之建築改良物,其原所有人「祖父」死亡,應為未依法辦竣限定繼承及拋棄繼承之應繼承人所繼承,苟僅餘「伯父」一位繼承人,無其他應繼承人亦無合法遺囑,則該建築改良物之事實上的處分權,自為「伯父」所繼承;「伯父」死亡時,苟有合法遺囑「由提問人全部繼承」且無其他應繼承人,則「提問人」自得全部繼承該建築改良物之事實上的處分權;惟苟無合法遺囑「由提問人繼承」,依民法第1138條:「遺產繼承人,除配偶外,依左列順序定之:一、直系血親卑親屬。二、父母。三、兄弟姊妹。四、祖父母。」之規定,身為姪子的提問人,自不得繼承該建築改良物之事實上的處分權。至於房屋稅單,乃課稅用,與是否有該建築改良物之事實上的處分權無涉,併予敘明。


【註解】
註一:土地登記規則第2條、第4條參照。
註二:最高法院97年03月06日97年度台上字第399號民事判決:「按違章建築之讓與,雖不能為移轉登記,但受讓人與讓與人間如無相反之約定,應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人。」、97年01年24日97年度台上字第124號民事判決:「次按違章建築非不得以之為交易之標的,原建築人出賣該建築物時,仍負有交付其物於買受人之義務。本件違章建築之出賣人,既仍負有將所出售違章建築交付買受人,並使其取得對於該違章建築之事實上處分權之義務。從而,被上訴人本於買賣之法律關係,請求上訴人將系爭土地為所有權移轉登記及交付,並將系爭建物事實處分權讓與及交付,即屬正當,」等參照。


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作者簡介
劉孟錦律師
台灣聯合法律事務所 主持律師、台灣法律網 主持人、台灣法律網電子報 發行人
電話:(02)2363-5003
傳真:(02)2363-5009
地址:106台北市大安區羅斯福路二段91號13樓
e-mail:Lawyer104@msn.com
台灣法律網 http://www.lawtw.com/


楊春吉(故鄉)
Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辨人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、免費義務法律顧問、法律演講(請洽0916077009楊講師)。

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