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【房地產租賃法律問題】承租人承租農地造林,有無土地法第107條之適用?

文 / 劉孟錦律師.楊春吉
【台灣法律網】


【問題】

    承租人承租農地造林,經地主同意建有農業設施且有設稅籍,若基地遭拍賣有無優先購買權?


【解析】

    按「出租人出賣或出典耕地時,承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。第一百零四條第二項之規定,於前項承買承典準用之。」「出租人出賣耕地時,承租人有依同樣條件優先承買之權,土地法第一一零七條第一項固有明文規定。然所謂耕地係指農地與漁牧地而言,林地則不得認為包含在內,觀於同法第一百零六條及第二條第一項之規定自明。」「耕地租賃,以支付地租而耕作他人之農地為要件,所謂耕作,指目的在定期 (按季、按年) 收獲而施人工於他人土地以栽培農作物而言 (參照司法院院字第七三八號釋) 。上訴人施人工於被上訴人之土地,其目的為『經營造林』,顯非耕地租賃。」分別為土地法第107條及最高法院40年10月19日台上字第1524號、63年05月24日台上字第1218號著有判例,是出租人出賣或出典耕地時,承租人有依同樣條件優先承買或承典之權;而所謂耕地(註一)係指農地與漁牧地而言,林地則不得認為包含在內;又耕地租賃,以支付地租而耕作他人之農地為要件,所謂耕作,指目的在定期 (按季、按年) 收獲而施人工於他人土地以栽培農作物而言 (參照司法院院字第七三八號釋) ,苟施人工於出租人之土地,其目的為「經營造林」,顯非耕地租賃。從而本案,承租農地之目的苟為「經營造林」,雖經地主同意建有農業設施且有設稅籍,亦非「耕地租賃」,自無土地法(第四章耕地租用)第107條之適用。又「基地出賣時,地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時,基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人,於接到出賣通知後十日內不表示者,其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者,其契約不得對抗優先購買權人。」固為土地法(第三章房屋及地基使用)第104條所明定,且其立法意旨,在於房屋及基地如不屬於同一人所有時,毋論基地或房屋之所有人,出賣其基地或房屋時,對方均有優先購買其基地或房屋之權利;房屋之所有人係租地自建,或向前手購買房屋承租基地,均有其適用(註二),惟係指租用基地建築房屋而言(註三),本案苟係租用農地以造林為目的,自無土地法第104條之適用。


【註解】
註一:是否為耕地,實務上,臺灣高等法院95年06月07日94年度上字第996號民事判決:「按『以自任耕作為目的,約定支付地租,使用他人之農地者,為耕地租用。前項所稱耕作,包括漁牧。』、『出租人出賣或出典耕地時,承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。』,土地法第 106條、第107條第1項固有明文,依條文規定之順序可知,限於第 106條所指之『耕地』承租人始有優先承買權,甚明。系爭土地地目為『雜』,使用分區、使用地類別均為『空白』,顯非屬『耕地』,則本件土地與土地法第107條第1項規範之客體要件不符,上訴人以之主張其有優先承買權云云,亦屬無理由。」亦可參照。
註二:最高法院62年12月13日台上字第2962號判例參照。
註三:臺灣高等法院95年06月28日95年度上字第68號民事判決:「按基地出賣時,地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時,基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。為土地法第104條第1項所明文。本條規定基地出賣時,承租人有依同樣條件優先購買之權,其承租人須為以建築房屋為目的,而承租該基地者,始足當之(最高法院77年度台上字第1243號判決意旨參照)。要言之,該規定限於以建築房屋為目的而租用基地之租賃契約承租人始得主張優先承買權,並非任何租用土地之承租人均得任意援引而為主張,合先敘明。」參照。

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作者簡介
劉孟錦律師
台灣聯合法律事務所 主持律師、台灣法律網 主持人、台灣法律網電子報 發行人
電話:(02)2363-5003
傳真:(02)2363-5009
地址:106台北市大安區羅斯福路二段91號13樓
e-mail:Lawyer104@msn.com
台灣法律網 http://www.lawtw.com/


楊春吉(故鄉)
Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辨人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、免費義務法律顧問、法律演講(請洽0916077009楊講師)。

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