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【房地產租賃法律問題】不動產之租金係以一年或半年定其支付之期限者,得否適用民法第450條第3項但書之規定?

文 / 劉孟錦律師.楊春吉
【台灣法律網】


【問題】

最近在研究租賃相關法條時遇到若干解讀上的疑惑,尚祈專業人士不吝指教!例一,民法第450條:「租賃定有期限者,其租賃關係,於期限屆滿時消滅。未定期限者,各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者,從其習慣。前項終止契約,應依習慣先期通知。但不動產之租金,以星期、半個月或一個月定其支付之期限者,出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期,並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。」、民法第453條 :「定有期限之租賃契約,如約定當事人之一方於期限屆滿前,得終止契約者,其終止契約,應依第四百五十條第三項之規定,先期通知。」、67年台上字第2293號判例:「民法第四百五十條第三項所定之出租人應以曆定星期,半個月或一個月之末日為契約終止期,並應至少於一星期、半個月或一個月前通知,係列舉之規定,非謂不動產之租金以一年或半年定其支付之期限者,亦得類推適用該條項之規定。」。問題一,請問第450條第三項,究竟同時適用定期和不定期契約(即所指稱之「前項」),還是根據第453條內容,僅適用不定期契約?為何如此解讀?問題二,依據67年台上字第2293號判例,第450條第三項係「正面表列」之規定,不得類推至租金以一年或半年定其支付之期限者,可是此見解難道不會囿限該條文之適用彈性嗎?例如若租金以「兩個月」定其支付之期限,難道也不適用?又,請問當遇到類似的法條文字時,如何判斷其僅適用「列舉」事項,而非類推適用?難道只能依據判例?

例二,土地法第100條:「出租人非因左列情形之一,不得收回房屋:一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額,除以擔保金抵償外,達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。問題,很多租賃案例不乏援引此條文作為承租人之權利主張,但前提是「僅適用不定期契約」。請問如何從其他法條文字或立法原意,判讀此條文「僅適用不定期契約」?因為第100條本文並無提及「僅適用不定期契約」的限制?


【解析】
  
按民法第450條:「租賃定有期限者,其租賃關係,於期限屆滿時消滅(第1項)。未定期限者,各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者,從其習慣(第2項)。前項終止契約,應依習慣先期通知。但不動產之租金,以星期、半個月或一個月定其支付之期限者,出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期,並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之(第3項)。」所規定者,乃指租賃有定期租賃及不定期租賃之分;其中,定期租賃之租賃關係,於期限屆滿時消滅;至於不定期租賃(註二),除「有利於承租人之習慣者,從其習慣」外,各當事人得隨時終止契約;惟不定期租賃之隨時終止,除「不動產之租金,以星期、半個月或一個月定其支付之期限者,出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期,並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之」外,應依習慣先期通知。所以,民法第450條第3項原則上適用於不定期租賃,然因民法第 452 條:「承租人死亡者,租賃契約雖定有期限,其繼承人仍得終止契約。但應依第四百五十條第三項之規定,先期通知。」、第 453 條:「定有期限之租賃契約,如約定當事人之一方於期限屆滿前,得終止契約者,其終止契約,應依第四百五十條第三項之規定,先期通知。」之規定,以至於定期租賃,在「承租人死亡,其繼承人終止契約」或「約定當事人之一方於期限屆滿前,得終止契約者之終止契約」情形之一者,民法第450條第3項亦有適用之餘地。

至於民法第450條第3項:「前項終止契約,應依習慣先期通知。但不動產之租金,以星期、半個月或一個月定其支付之期限者,出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期,並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。」,乃指不定期租賃之隨時終止(依前揭說明,依民法第452條、第453條終止契約者,亦應適用此項規定,應予注意),除「不動產之租金,以星期、半個月或一個月定其支付之期限者,出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期,並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之」外,應依習慣先期通知之意。其中,依最高法院67年台上字第2293號判例:「民法第四百五十條第三項所定之出租人應以曆定星期,半個月或一個月之末日為契約終止期,並應至少於一星期、半個月或一個月前通知,係列舉之規定,非謂不動產之租金以一年或半年定其支付之期限者,亦得類推適用該條項之規定。」之意旨觀之,民法第450條第3項但書之規定,乃係列舉之規定,而非例示之規定,從而,須符合民法第450條第3項但書所定「不動產之租金,以星期、半個月或一個月定其支付之期限者」之要件,始有適有「出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期,並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之」法律效果之餘地;反之,苟未符合民法第450條第3項但書所定要件(例如不動產之租金係以一年或半年定其支付之期限者,而非以星期、半個月或一個月定其支付之期限者),依民法第450條第2項、第452條及第453條終止契約者,則只能適用民法第450條第3項前段之規定,依習慣先期通知之(註二)。

而所謂類推適用,乃性質類似,且係立法者之疏忽,而發生顯在法律漏洞時(註三),始得為之,就此即有明定,當無類推適用之問題;另因非例示,而為列舉,也無從例示者,解釋出其他可能性之餘地(註四),是從民法第450條第3項但書之反面解釋,不動產之租金係以一年或半年定其支付之期限者,自不得適用民法第450條第3項但書之規定;至於不動產之租金係以「兩個月」或「三個月」定其支付之期限者,自應同此解釋(註五)。至於土地法第100條為何「僅適用不定期租賃」,從最高法院37 年 01 月 01 日上字第7729號判例:「租賃契約屆滿後,如非有民法第四百五十一條所定,視為以不定期限繼續契約之情形,則其租賃關係應依同法第四百五十條第一項規定,於租期屆滿時消滅,不受土地法第一百條所定各款之限制,業經司法院院解字第三四八九號解釋有案。雖原判決成立於該號解釋發表以前,而係以司法院院解字第三二三八號解釋為依據,但第三四八九號解釋已將第三二三八號解釋所持之見解變更,則土地法第一百條規定,實應解為不包含定有期限之租賃契約在內。原審乃以兩造所訂有期限之租賃契約,應與未定期限之租賃契約,同受土地法第一百條規定之限制,不問其有無民法第四百五十一條規定之情形,不容以期限屆滿而主張租賃關係消滅收回房屋,自嫌未合。」、臺灣臺北地方法院91年08月16日90年度簡上字第701號民事判決:「再按『租賃定有期限者,其租賃關係,於期限屆滿時消滅。』,民法第四百五十條第一項亦有明文。又租賃契約屆滿後,如非        有民法第四百五十一條所定,視為以不定期限繼續契約之情形,則其租賃關係應依同法第四百五十條第一項規定,於租期屆滿時消滅,不受土地法第一百條所定各款之限制,業經司法院院解字第三四八九號解釋有案。雖原判決成立於該解釋發表以前,而係以司法院院解字第三二三八號解釋為依據,但第三四八九號解釋已將第三二三八號解釋所持之見解變更,則土地法第一百條規定,實應解為不包含定有期限之租賃契約在內。原審乃以兩造所訂有期限之租賃契約,應與未定期限之租賃契約,同受土地法第一百條規定之限制,不問其有無民法第四百五十一條規定之情形,不容以期限屆滿而主張租賃關係消滅收回房屋,自嫌未合(參諸最高法院三十七年上字第七七二九號判例要旨)。」觀之,乃因司法院36 年 06 月 11 日院解字第3489號解釋:「土地法第一百條之規定於施行前未終止契約之不定期租賃亦適用之,至定期租賃契約無論其訂約係在施行前抑在施行後均無同條之適用,院解字第三二三八號解釋應予變更。」而來,其理由為何,則無從得知。至於定期租賃得否類推類推適用土地法第100條之規定,則屬另一問題。


【註解】
註一:不定期租賃之形成,除當事人間未定期限外,因符合民法第 451 條條:「租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約。」、第422條:「不動產之租賃契約,其期限逾一年者,應以字據訂立之,未以字據訂立者,視為不定期限之租賃。」而形成。
註二:最高法院87年03月19日87年度台上字第580號民事判決:「原審將第一審所為上訴人勝訴之判決廢棄,改判駁回其訴,無非以:查兩造間簽訂之租賃契約第七條約定:『契約期間內乙方(即上訴人)若擬遷離他處時乙方不得向甲方(即被上訴人)請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金,而應無條件將該房屋照原狀還甲方,乙方不得異議。』,既容許為承租人之上訴人於契約期間內遷離時無條件將房屋返還與出租人即被上訴人,自係含有同意上訴人於租賃期間內得單方終止租約他遷之意。上訴人主張依該條約定,伊有終止租約之權限,尚非無據。上開約定屬民法第四百五十三條定有期限之租賃契約,承租人得於期限屆滿前終止契約之特約,殆無疑義。惟該項終止,依民法第四百五十三條規定,應依同法第四百五十條第三項所定,先期通知。而民法第四百五十條第三項則規定,終止租賃契約,應依習慣先期通知。但不動產之租金,以星期、半個月或一個月定其支付之期限者,出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期,並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。所謂出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期,並應至少於一星期、半個月或一個月前通知,係列舉之規定,非謂不動產之租金以一年或半年定其支付之期限者,亦得類推適用該條項之規定。系爭租賃契約書第四條雖約定,『租金應於每三個月付一次』,先付後住,支票一次付清一年,仍應以曆定一個月之末日為契約終止期,並應至少於一個月前通知。則上訴人於八十五年五月六日及八十五年五月二十七日分別寄發存證信函通知被上訴人於八十五年六月十一日終止租約,與上開規定即有違背,應以八十五年六月三十日為契約終止期。……(最高法院則認為)按民法第四百五十條第三項規定:終止租賃契約,應依習慣先期通知;但不動產之租金,以星期、半個月或一個月定其支付之期限者,『出租人』應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期,並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。該條項但書之規定,立法理由主要在於保護承租人,課出租人應預留契約終止之期間,以免承租人措手不及,在由承租人終止契約之情形,並無是項限制,仍以按本文規定,依習慣先期通知為已足。本件租賃係由上訴人即承租人終止租約,原審依前開條項但書之規定,認應以曆定一個月之末日為契約終止期,進而謂上訴人應再支付八十五年六月十二日至同年月三十日之租金十九萬元與被上訴人,被上訴人得以該租金債權與系爭押租金相抵銷,於法已有未合。」參照。
註三:最高法院96年03月22日96年度台上字第584號民事判決:「從而區分所有建物之專有部分,如為其他專有部分所圍繞,無法對外為適宜之聯絡,致不能為通常之使用,既與袋地之情形類似,法律就此情形,本應同予規範,因立法者之疏忽,而發生顯在之法律漏洞,自得類推適用民法第七百八十七條之規定。」、95年10月19日95年度台上字第2309號民事判決:「次按,類推適用,係就法律未規定之事項,比附援引與其性質相類似之規定,加以適用,為基於平等原則及社會通念以填補法律漏洞的方法,倘無法律漏洞,自不生類推適用而補充之問題。基於同一法理,於契約條款之類推適用,亦須於契約未約定之事項,始有比附援引其他條款適用之餘地。」等參照。
註四:司法院大法官會議86年11月28日釋字第441號解釋大法官 劉鐵錚不同意見書:「其二、關於適用抵減辦法第二條之解釋問題。按該第二條雖係就何謂研究發展費用而為界定,惟其首先說明研究發展包含之事項(如研究新產品、改善製程、節約能源、防治污染等),而後列十款,則為從事上述研發事項所支出之「各類」費用。前九款為例示之規定,第十款為概括規定,故必不在前九款例示範圍內之研發費用,始有適用第十款專案認定之可能。」、最高法院27 年 01 月 01 日上字第3271號判例:「被繼承人在繼承開始前,因繼承人之結婚、分居或營業,而為財產之贈與,通常無使受贈人特受利益之意思,不過因遇此等事由,就其日後終應繼承之財產預行撥給而已,故除被繼承人於贈與時有各對之意思表示外,應將該贈與價額加入繼承開始時,被繼承人所有之財產中,為應繼財產,若因其他事由,贈與財產於繼承人,則應認其有使受贈人特受利益之意思,不能與因結婚、分居或營業而為贈與者相提並論,民法第一千一百七十三條第一項列舉贈與之事由,係限定其適用之範圍,並非例示之規定,於因其他事由所為之贈與,自屬不能適用。」、95年12月07日95年度台上字第2781號民事判決:「又因結婚、分居或營業之特種贈與係列舉,並非例示之規定,於因其他事由所為之生前贈與,即無民法第一千一百七十三條第一項之適用,故不宜任意擴大解釋,以保障被繼承人生前得自由處分其財產之權利。」、96年04月19日96年度台上字第802號民事判決:「再按『不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操,或不法侵害『其他』人格法益而情節重大者,被害人雖非財產上之損害,亦得請求賠償相當之金額。其名譽被侵害者,並得請求回復名譽之適當處分。前項請求權,不得讓與或繼承。但以金額賠償之請求權已依契約承諾,或已起訴者,不在此限。前二項規定,於不法侵害他人基於父、母、子、女或配偶關係之身分法益而情節重大者,準用之』,民法第一百九十五條定有明文。查其第三項規定,不法侵害他人基於父、母、子、女或配偶關係之身分法益而情節重大者,雖非財產上之損害,亦得請求賠償相當之金額。條文並未限定侵害身分法益之類型,立法理由雖有記載強姦、擄略未成年子女二種類型,但應解為例示規定,應不以此為限。」等參照。
註五:實務上,請參註二判決。


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作者簡介
劉孟錦律師
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楊春吉(故鄉)
Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辨人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、免費義務法律顧問、法律演講(請洽0916077009楊講師)。

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