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【房地產法律問題】在民國62年購買但尚未移轉登記之土地,蓋房子凸出物,是無權占有嗎?

文 / 劉孟錦律師.楊春吉
【台灣法律網】


【問題】

家父於民國62年購買一塊土地,並於該地蓋一間房子,但是當時為了屋子的後面能有防火巷,所以和原地主協商出資一半取得防火巷的使用權,因故沒有把出資的土地過戶,但取得一紙地主親寫的"備忘錄",裡面寫明地主收取該土地地號XXXX長16台尺面積0.733坪的土地依買賣價格收取,並保證該巷道永為暢通,且恐後無憑所以立下備忘錄付執為據....等等,目前該土地準備由原地主蓋飯店,他們主張土地為登記制,所以這張備忘錄無效,要求我們把房子的凸出物除去,並準備把圍牆蓋成緊鄰我們家的後門,這樣我們後門不能開且也沒有防火巷了,不知道有沒有辦法去主張應有的權力?


【解析】

按「物之出賣人,負交付其物於買受人,並使其取得該物所有權之義務。權利之出賣人,負使買受人取得其權利之義務,如因其權利而得占有一定之物者,並負交付其物之義務」「按消滅時效完成,僅債務人取得拒絕履行之抗辯權,得執以拒絕給付而已,其原有之法律關係並不因而消滅。在土地買賣之情形,倘出賣人已交付土地與買受人,雖買受人之所有權移轉登記請求權之消滅時效已完成,惟其占有土地既係出賣人本於買賣之法律關係所交付,即具有正當權源,原出賣人自不得認係無權占有而請求返還。」分別民法第348條及最高法院85 年 02 月 15 日台上字第389號著有判例,是物之出賣人,負交付其物於買受人,並使其取得該物所有權之義務;而消滅時效完成,僅債務人取得拒絕履行之抗辯權,得執以拒絕給付而已,其原有之法律關係並不因而消滅。從而,在土地買賣之情形,倘出賣人已交付土地與買受人,雖買受人之所有權移轉登記請求權之消滅時效已完成,惟其占有土地既係出賣人本於買賣之法律關係所交付,即具有正當權源,原出賣人自不得認係無權占有而請求返還。本案備忘錄,即寫明「地主收取該土地地號XXXX長16台尺面積0.733坪的土地依買賣價格收取,並保證該巷道永為暢通,且恐後無憑所以立下備忘錄付執為據」等文字,依民法第345條(註一)之規定,其間買賣契約即為成立;該備忘錄苟係該土地所有權人所簽署,則該土地所有權人即為出賣人(註二),即負交付其物於買受人,並使其取得該物所有權之義務;縱本案出賣人之移轉登記請求權,業因時效完成而消滅,其原有之法律關係並不因而消滅,本案買受人自屬有權占有,本案出賣人自不得認係無權占有而請求返還(註三)。


【註解】
註一:民法第345條:「稱買賣者,謂當事人約定一方移轉財產權於他方,他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時,買賣契約即為成立。」參照。
註二:縱該土地所有權人業死亡,其繼承人,依民法第1148條之規定,亦應承受被繼承人財產上之一切權利及義務。
註三:實務上,最高法院95年02月16日95年度台上字第237號民事判決:「按消滅時效完成,僅債務人取得拒絕履行之抗辯權,得執以拒絕給付而已,其原有之法律關係並不因而消滅。在土地買賣之情形,倘出賣人已交付土地與買受人,雖買受人之所有權移轉登記請求權之消滅時效已完成,但其占有土地既係出賣人本於買賣之法律關係所交付,即具有正當權源,原出賣人自不得認係無權占有而請求返還。本件依土地買賣合約書之前言暨土地標示欄所載之內容,被上訴人乙○○、甲○○、丁○○現占有部分,乃原未辦保存登記建物三九號、三七號、二三號房屋範圍,應為前開買賣契約效力所及。且系爭土地於訂立買賣契約前,乙○○、甲○○之被繼承人庚○○、丁○○之被繼承人辛○○已占有中,前開買賣契約既屬有效,依民法第七百六十一條第一項但書簡易交付之結果,應推定上訴人與乙○○及甲○○之被繼承人庚○○、丁○○之被繼承人辛○○間,已有簡易交付移轉占有之合意。是被上訴人稱上訴人之前管理人因出售系爭被上訴人使用中之土地,而與被上訴人或其被繼承人所簽訂之買賣合約書係有效成立,其占用系爭土地,係基於買賣關係,為有權占有,堪以採信。從而,上訴人本於民法第七百六十七條、第一百七十九條及第一百八十四條第一項之規定,請求被上訴人乙○○、甲○○、丁○○拆除上開建物、地上物,及被上訴人返還土地並按月給付上述損害金,即非有據,不應准許,為其心證之所由得,並說明上訴人其他主張及聲明證據為不足取暨不逐一論述之理由,因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決,駁回其上訴。經核於法並無違背。」、最高法院91年12月26日91年度台上字第2588號民事判決:「按消滅時效完成,僅債務人取得拒絕履行之抗辯權,得執以拒絕給付而已,其原有之法律關係並不因而消滅。在土地買賣之情形,倘出賣人已交付土地與買受人,雖買受人之所有權移轉登記請求權之消滅時效已完成,惟其占有土地既係出賣人本於買賣之法律關係所交付,即具有正當權源,原出賣人自不得認係無權占有而請求返還。查訴外人○○市政府基於與上訴人間之買賣契約取得系爭土地之占有,嗣雖因消滅時效問題而不能請求上訴人移轉應有部分,惟該買賣契約不因而消滅。訴外人○○市政府占有使用收益系爭土地,非無正當權源,則訴外○○市政府同意並交付系爭土地特定部分予被上訴人建築房屋使用,被上訴人即亦非無權占有。又上訴人既非本於使用借貸關係交付土地予訴外人○○市政府,則其所為終止使用借貸契約之意思表示,不生任何法律效果。末查訴外人○○市政府訴請上訴人移轉土地應有部分遭敗訴判決確定後,固未繼續與被上訴人訂立土地租賃契約,然上訴人本於系爭土地所有權原享有之使用、收益權能,因交付土地予○○市政府而不復享有,則被上訴人與訴外人○○市政府間於租賃關係終止後能否繼續占有系爭土地,係被上訴人與訴外人○○市政府間之問題,上訴人尚無因而可對被上訴人主張無權占有所生權利義務餘地。」可資參照。

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作者簡介
劉孟錦律師
台灣聯合法律事務所 主持律師、台灣法律網 主持人、台灣法律網電子報 發行人
電話:(02)2363-5003
傳真:(02)2363-5009
地址:106台北市大安區羅斯福路二段91號13樓
e-mail:Lawyer104@msn.com
台灣法律網 http://www.lawtw.com/


楊春吉(故鄉)
Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辨人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、免費義務法律顧問、法律演講(請洽0916077009楊講師)。

作品:
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