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【房地產法律問題】繼承後未滿十八歲,得否買賣繼承而來的房子?

文 / 劉孟錦律師.楊春吉
【台灣法律網】


【問題】

小孩的生父死亡,房子依法定繼承人繼承,如繼承後未滿十八歲,可否買賣此房子?


【解析】

按「滿二十歲為成年。」「未滿七歲之未成年人,無行為能力。滿七歲以上之未成年人,有限制行為能力。未成年人已結婚者,有行為能力。」「限制行為能力人未得法定代理人之允許,所訂立之契約,須經法定代理人之承認,始生效力。」「限制行為能力人未得法定代理人之允許所訂立契約,經相對人定一個月以上之期限,催告法定代理人是否承認,而法定代理人於期限內不為確答者,依民法第八十條第二項之規定,尚應視為拒絕承認。則相對人未為此項催告者,自不能以法定代理人未即時向相對人交涉或登報聲明,即謂法定代理人業已承認。」分別為民法第12條、第13條、第79條定有明文及最高法院21年01月01日上字第2108號著有判例,是滿二十歲謂為成年,而滿七歲以上之未成年人,除「已結婚者,有行為能力」外,有限制行為能力。又限制行為能力人未得法定代理人之允許,所訂立之契約,須經法定代理人之承認,始生效力;且限制行為能力人未得法定代理人之允許所訂立契約,經相對人定一個月以上之期限,催告法定代理人是否承認,而法定代理人於期限內不為確答者,依民法第80條第2項之規定,尚應視為拒絕承認。從而,小孩的生父死亡,房子依法定繼承人繼承,繼承後未滿十八歲,可否買賣此房子?則視該繼承人(所有權人)是否已結婚而定,苟該繼承人(所有權人)已依法(註一)結婚,則該繼承人(所有權人)自得自行與買受人訂立有效之買賣契約,其所訂立之契約,當不須經法定代理人之承認;反之,該繼承人(所有權人)尚未依法結婚,固得自行與買受人訂立買賣契約,惟此買賣契約,尚須經法定代理人之承認,始生效力。另尚須注意的是,依民法第759條之規定,因繼承、強制執行、公用徵收或法院之判決,於登記前已取得不動產物權者,非經登記,不得處分其物權,是本案中的房子,自應先依土地法第73條所定六個月期間內辦理繼承登記者,以免被處罰,並避免因未經登記無法處分之由,而發生所有權無法移轉予買受人等債務不履行(註二)被求償之情事,併予敘明。


【註解】
註一:民法第980條:「男未滿十八歲者,女未滿十六歲者,不得結婚。」、第981條:「未成年人結婚,應得法定代理人之同意。」、第982條:「結婚應以書面為之,有二人以上證人之簽名,並應由雙方當事人向戶政機關為結婚之登記。」等參照。
註二:出賣人他人之物,實務上,即肯認其買賣債權契約不因而無效,以舉重明輕之理,自不得認「所有人未取得物權處分權,所簽約之買賣債權契約因而無效」,是苟發生所有權無法移轉予買受人情事,自屬債務不履行,債權人僅得依債務不履行之相關規定為之,而不得主張該買賣債權契約因而無效。

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作者簡介
劉孟錦律師
台灣聯合法律事務所 主持律師、台灣法律網 主持人、台灣法律網電子報 發行人
電話:(02)2363-5003
傳真:(02)2363-5009
地址:106台北市大安區羅斯福路二段91號13樓
e-mail:Lawyer104@msn.com
台灣法律網 http://www.lawtw.com/


楊春吉(故鄉)
Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辨人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、免費義務法律顧問、法律演講(請洽0916077009楊講師)。

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