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實際所貸款成數與契約約定不符,應如何處理?

文 / 張仁龍律師
【台灣法律網】


常見購屋法律糾紛解析(七)

Q、實際所貸款成數與契約約定不符,應如何處理?

A:實際所貸款成數少於契約原來約定成數時,出賣人可否要求買受人一次補足差額呢?最常見的情況,出賣人在與買受人簽約時,往往在契約上加上:如貸款成數不足契約約定之成數時,買受人應無條件一次付清差額,否則視為違約等相類似的約定。當發生實際貸下來的成數不足時,出賣人就會依上面的約定要求買受人補足差額,如不能補足差額,出賣人可能會援用這個規定解除契約沒收價金。買受人往往無法籌足資金補差額,而有違約之虞,對買受人極為不利。

就此問題,司法實務上有認為應視不能獲准貸款之原因是否可歸責於出賣人而區別其效果。如果是可歸責於出賣人之原因,如以銀行一般放款標準根本不可能貸放如契約原先約定的成數,但出賣人為求房屋容易脫手,乃大力廣告或吹噓可貸到高額,以招徠買主,事後卻無法照辦之情形時,買受人可拒絕立即付清差額。如果是不可歸責於出賣人之事由,如訂約後國家金融政策改變以致不能貸到原先約定成數,買受人還是有依約及時支付差額之義務(最高法院六十二年度台上字第二五四二號判決參照)。

就此房屋買賣上常見之問題,內政部於民國八十五年二月十六日以台(85)內地字第8573654號函頒布之「預售屋買賣契約範本」中在第十八條第一、二款就本題所設問題有所規定,此依規定方式頗合乎公平,值得作為買賣雙方之參考。其規定為:

第十八條 貸款規定

一、第六條房地總價內之部分價款新台幣○○元整,由買方以金融機關之貸款給付,並由買賣雙方另立『委刻印章同意書』,由買賣雙方依約定辦妥一切貸款手續,賣方於取得貸款金額後,應即交還禁止背書轉讓之本票予買方。

其貸款金額少於上開預定貸款金額,如係不可歸責於雙方時,買方應分二年加計利息按月平均攤還,其利率比照第一順位抵押權之利息計算。如可歸責於賣方時,其貸款金額為原預定貸款金額百分之七十以下者,買方有權解約,倘其貸款百分之七十(含)以上者,買方應四年加計利息按月平均攤還,其利率比照第一順位抵押權之利息計算。如可歸責於買方時,買方應於接獲通知之日起○天內以現金一次(或分期)向賣方繳清或補足。

二、前款分期攤還之總金額,賣方得以買方之房地辦理第二順位抵押。

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作者簡介
張仁龍律師
現為冠綸國際法律事務所主持律師

 

 

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