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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 律師專欄 > 張仁龍律師

房屋施工品質不良,房子漏水,買受人如何主張權利?

文 / 張仁龍律師
【台灣法律網】


A:出賣人所賣的房屋,施工品質不良,如房子漏水等情形時,買受人要如何要求出賣人負責呢?依民法第三百五十四條第一項本文的規定:「物之出賣人,對於買受人應擔保其物第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時,無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用之瑕疵。」這是關於出賣人應負物之瑕疵擔保責任的規定,也就是說出賣人必須擔保他所賣的房屋在交屋給買受人時,必須有契約所約定之價值或通常效用而言。出賣人所賣的房屋施工不良、漏水,已經影響房屋的價值與通常效用,出賣人應負物之瑕疵擔保責任。買受人此時可以依據民法第三百五十九條、第三百六十條等規定向出賣人主張解除契約或請求減少價金或請求損害賠償。但須注意應在交屋後六個月內行使上述之權利(民法第三百六十五條參照)。

此外,出賣人出售有瑕疵的房屋,同時也構成民法上所謂「不完全給付」(民法第二百二十七條參照),出賣人必須負損害賠償責任,損害賠償的方法以回復原狀為原則(民法第二百一十三條參照)。因此,買受人可以要求出賣人修補瑕疵,在出賣人沒修補完成前,買受人可以拒絕支付價金。如果是在未交屋前發現漏水等問題,買受人也可以要求出賣人先修好後再辦理交屋(最高法院八十五年台上字第二二二九號判決、八十五年台上字第二一四三號判決參照)。

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作者簡介
張仁龍律師
現為冠綸國際法律事務所主持律師

 

 

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