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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 律師專欄 > 張仁龍律師

出賣人延遲交屋或不交屋,買受人如何主張權利?

文 / 張仁龍律師
【台灣法律網】


A: 如果買賣雙方所簽的契約對於延遲交屋或不交屋的處理方式有規定,則依契約所定的方式解決。如果契約沒規定,則可依民法的規定來處理。依民法規定,如果延遲交屋或不交屋,其原因係可歸責於賣方(亦就是說應該由賣方負責)時,買受人可以主張下列權利:

(一)遲延交屋
1.可以主張遲延所生之損害賠償
依民法第二百三十一條規定:「債務人遲延者,債權人得請求其賠償因遲延而生之損害。」因此,買受人可對出賣人請求賠償因延遲交屋所受的損害。
2.可解除契約,並請求損害賠償
民法第二百五十四條規定:「契約當事人之一方遲延給付者,他方當事人得定相當期限催告其履行。如於期限內不履行時,得解除其契約。」因此,買受人可以依照此規定,要求出賣人於一定期間內交屋,出賣人逾期仍未履行交屋的義務時,買受人就可以解除買賣契約,解約後買受人可依民法第二百五十九條規定請求出賣人返還已付之價款,亦可請求出賣人賠償因遲延交屋所生之損害賠償(民法第二百六十條參照)。
3.遲延交屋時,買受人可以拒絕繼續支付房屋價款(民法第二百六十四條參照)。

(二)不交屋
依民法第三百四十八條規定:「物之出賣人負交付其物於買受人,並使其取得該物所有權之義務。」而民法第二百二十七條亦規定,債務人不為給付者,債權人得聲請法院強制執行,並得請求損害賠償。因此買受人可以依照上面規定請求出賣人交屋,如出賣人仍不交屋,並得訴請法院判決命出賣人交屋,於得到確定判決後,向法院聲請強制執行。

出賣人有不交屋的情形時,買受人當然也可以依民法第二百五十四條規定,定期催告其履行交屋義務,屆期仍不履行,則可解除契約。此外,不交屋時,也會構成遲延給付,買受人當然也可以依前面所談到的民法第二百三十一條規定,主張出賣人負遲延責任。

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作者簡介
張仁龍律師
現為冠綸國際法律事務所主持律師

 

 

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