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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 律師專欄 > 張仁龍律師

房屋坪數縮水,買受人如何主張權利?

文 / 張仁龍律師
【台灣法律網】


A:房屋實際坪數與買賣契約所約定坪數不符的情形有二種可能:
第一是實際坪數比契約約定為大,
第二是實際坪數比契約約定較小。
 
若買賣雙方在契約裡有就坪數不符約定處理方式,就依契約約定方式來處理。如果沒有約定,在實際坪數較多的情形時,涉及出賣人要求加價之問題,一般而言,出賣人是可以就多出的坪數要求買方加價的。但若是坪數縮水,買受人可以依民法物之瑕疵擔保責任的規定來要求出賣人負責。依民法第三百五十四條規定:「物之出賣人,對於買受人應擔保其物第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時,無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用之瑕疵,或契約預定效用。」另外民法第三百五十九條規定:「買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約,或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。」第三百六十條規定:「買賣之物,缺少出賣人所保證之品質者,買受人得不解除契約或請求減少價金,而請求不履行之損害賠償。出賣人故意不告知物之瑕疵者,亦同。」

因此,房屋坪數縮水時,買受人可以依照上面之規定,向出賣人主張解除契約或請求減少價金,或請求不履行之損害賠償。但是仍要注意的是,買受人在出賣人交付房屋後,必須從速檢查房屋有無瑕疵,若發現有瑕疵,必及立即通知出賣人,並應於六個月內行使權利,否則就不能對出賣人主張瑕疵擔保請求權(民法第三百五十六條、第三百六十五條參照),買受人須特別注意。
  
對於這個問題,內政部於民國八十五年二月十六日以台(85)內地字第8573654號函頒布之「預售屋買賣契約範本」中在第五條之規定,可作為買賣房屋契約時之參考。其規定如下:
第五條 房屋面積誤差及其價款找補
賣方出售之房屋,其面積以地政機關登記完竣之面積為準,倘因簽約後法令變更,致無法辦理產權登記時,面積計算依核准之使用執照平面圖上載有用途之面積為準。面積如有誤差,其誤差在百分之一以內者(含百分之一)買賣雙方互不找補;惟其不足部分,如超過百分之一,則不足部分賣方應找補;其超過部分,如超過百分之一以上者,買方只找補超過百分之一至百分之三之部分為限(即至多找補不超過百分之二),且雙方同意面積誤差之找補,係按本契約第六條之土地與房屋價款之總數(不含車位價款)除以房屋面積計算之平均每坪單價,以無息相互補貼價款,於交屋時一次結清。

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作者簡介
張仁龍律師
現為冠綸國際法律事務所主持律師

 

 

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