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【公寓大廈法律問題】加裝窗型冷氣機、鐵欄杆,或是在外牆面設置兒童防墜設施,是否須受規約的拘束?

文 / 劉孟錦.蔡尚樺律師
【台灣法律網】


 【問題】

我家住在公寓大廈,最近打算重新裝潢房屋,並且想要變更外牆顏色,是否須經過管理委員會同意呢?如果加裝窗型冷氣機、鐵欄杆,或是在外牆面設置兒童防墜設施,是否亦須受規約的拘束?


【解析】

按公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備,其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為,除應依法令規定辦理外,該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議,經向直轄市、縣(市)主管機關完成報備有案者,應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。住戶違反前開規定,管理負責人或管理委員會應予制止,經制止而不遵從者,應報請主管機關依第四十九條第一項規定處理,該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者,得由管理負責人或管理委員會回復原狀,其費用由該住戶負擔。《公寓大廈管理條例》第8條定有明文。

針對上開法令,內政部營建署99.06.14營署建管字第0990036588號解釋函令即表明:有關公寓大廈外牆面之使用,如規約有規定或區分所有權人會議已有決議,且向直轄市、縣(市)主管機關完成報備有案者,應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。

但是否「變更顏色」即一律應予禁止呢?

按照內政部87.8.10台內營字第8772483號關於公寓大廈管理條例第八條變更行為之範圍疑義解釋:本案所稱顏色變更之認定標準,以及顏色深淺差異應否認定為變更顏色疑義,如所變更之顏色與原色系調和,且不影響整體觀瞻,得不視為變更之行為。因此,根據上述函釋,倘若所變更之顏色與原色系調和,且不影響整體觀瞻,得不視為變更之行為。

另有關「加裝窗型冷氣機」部分:

內政部90.7.25台內營字第9010383號函曾經主張,因為公寓大廈管理條例第八條第一項,其內容並無窗型冷氣機該項,但公寓大廈管理條例施行細則第二條又明文,本條例所定規約除應載明專有部分及共用部分範圍外,下列各款式項非經載明於規約中不生效力,其第十款為其他不牴觸法令之特別約定。是該大樓於規約中若有明文限制,則應依該規約辦理,為該部營建署八十八年九月十三日八十八營署建字第二七四九○號函示在案。雖然前開所謂「公寓大廈管理條例施行細則第2條」已修訂為「公寓大廈管理條例第23條」,但是該條第1項亦明文:有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係,除法令另有規定外,得以規約定之。因此,上開函釋仍應予適用。

有關鐵欄杆部分,公寓大廈管理條例第8條已有明文:

此外依據臺灣臺北地方法院93年度簡上字第138號民事判決亦載明:該社區之區分所有權人,自受該管理規約第8條第3項:「不得於本大廈外觀設立冷氣主機,各戶之門窗亦不得設立採光罩、鐵窗、鐵門及鐵柵欄等類似物,否則管理委員會得強制拆除,拆除費用由住戶負擔。」約定拘束。基此,上訴人未經○○○社區區分所有權人會議變更前開社區規約之前,自不得在該公寓大廈外牆面設置金屬鐵窗、金屬柵欄及冷氣主機等違章行為,堪予認定。

最後,關於公寓大廈外牆面設置防墜設施部分

內政部102.4.8台內營字第1020803541號函表示:防墜設施如非鐵鋁窗,且該設施未有妨礙逃生及不突出外牆面之情形者,因非屬上開第8條第1項所稱行為,是無違反本條例第49條第1項規定。

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作者簡介
劉孟錦律師
法學碩士 律師高考及格 地政士特考及格 專利代理人
台灣聯合法律事務所 所長
台灣法律網 主持人
台灣法律網電子報 主持人

蔡尚樺律師
律師高考及格
台灣聯合法律事務所律師

 

 

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