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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 律師專欄 > 蔡尚樺律師

【公寓大廈法律問題】公寓大廈頂樓設置廣告物、或設置無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似行為,是否須經頂樓住戶同意?

文 / 劉孟錦.蔡尚樺律師
【台灣法律網】


【問題】

公寓大廈之區分所有權人會議,決議要在公寓大廈頂樓設置廣告物、或設置無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似行為,是否須經頂樓住戶同意?亦或者有住戶擅自架設,公寓大廈全體住戶應如何自保?


【解析】

按公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備,其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為,除應依法令規定辦理外,該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議,經向直轄市、縣(市)主管機關完成報備有案者,應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。住戶違反前開規定,管理負責人或管理委員會應予制止,經制止而不遵從者,應報請主管機關依第四十九條第一項規定處理,該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者,得由管理負責人或管理委員會回復原狀,其費用由該住戶負擔。《公寓大廈管理條例》第8條定有明文。

又公寓大廈外牆面、樓頂平臺,設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為,設置於屋頂者,應經頂層區分所有權人同意;設置其他樓層者,應經該樓層區分所有權人同意。該層住戶,並得參加區分所有權人會議陳述意見。未符合上開規定之區分所有權人會議所作之決議,不生效力。《公寓大廈管理條例》第33條定有明文。

因此,欲在公寓大廈外牆面、樓頂平臺,設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為,除「應依法令規定辦理」之外,尚須經「頂層或該樓層之區分所有權人同意」始得為之;且倘若公寓大廈已有規約或區分所有權人會議決議,經報備有案者,尚須「符合該規約或區分所有權人會議決議」之限制。

倘若有住戶擅自架設上開廣告物、無線電台基地台等類似設備者,住戶得請求管理負責人或管理委員會予以制止,倘若經制止而不遵從者,應報請主管機關依據該法第49條第1項,處以新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰,並得令其限期改善或履行義務;屆期不改善或不履行者,得連續處罰;如屆期仍未回復原狀者,亦得由管理負責人或管理委員會回復原狀,回復費用由該住戶負擔。


【相關判決】

最高法院95年度台上字第898號民事判決:公寓大廈管理條例第三十三條第二款之規定,係公寓大廈管理條例於民國九十二年十二月三十一日修正公布時所新增,其目的在於公寓大廈如欲在外牆面、樓頂平臺設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為時,應經該頂層或設置樓層之區分所有權人同意,以保護各該利害關係樓層之區分所有權人,避免其他樓層事不關己之區分所有權人以多數決之方式強行通過在公寓大廈之外牆面、樓頂平臺設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備,以侵害該頂層或設置樓層之區分所有權人之權益。故上開規定之性質,應屬強行法規。又「管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議」,公寓大廈管理條例第三十七條亦定有明文。從而,公寓大廈之管理委員會所決議之內容,自不得違反公寓大廈管理條例第三十三條第二款之規定,乃屬當然。

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作者簡介
劉孟錦律師
法學碩士 律師高考及格 地政士特考及格 專利代理人
台灣聯合法律事務所 所長
台灣法律網 主持人
台灣法律網電子報 主持人

蔡尚樺律師
律師高考及格
台灣聯合法律事務所律師

 

 

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