設成首頁 | 加入最愛 | 新訊連結 | 聯絡律師 | 推薦朋友 | 線上投稿 | 律師簡介 | 律師諮詢 | Facebook | 隱私權聲明 文章總數:211515 瀏覽總數:553377492
文章總數:211515 瀏覽總數:553377493
點選此處可回到首頁!
法律知識庫 課程講座 法律圖書 電子報中心 回首頁
台灣法律網新訊



員工犯罪,還能請領退休金嗎?
【課程訊息】臺北市大安社區大學109年春季班課程:物權法逐條釋義與案例(講師:劉孟錦 律師)(109年9月1日開課)
【課程訊息】臺北市萬華社區大學第109-2期課程:刑事訴訟法案例實務(下)(講師:劉孟錦 律師)(109年9月2日開課)
教育部修正「校園霸凌防制準則」
商業事件審理法、智慧財產及商業法院組織法自110年7月1日施行新聞稿
臺灣臺北地方法院109年度聲羈字第242號立法委員等人涉嫌違反貪污治罪條例等罪嫌羈押聲請案件新聞稿
修憲是修繕房子,不是樂高遊戲
最高法院民事大法庭108年度台上大字第1719號請求確認親子關係存在事件新聞稿
你知道嗎?在台灣打稅務訴訟有多麼凶險!
倘出賣人未為與買賣契約同樣條件之通知,縱承租人知悉出賣事實而未為購買之表示,仍不得視為其放棄優先購買權(最高法院108年度台上字第1909號民事判決)
為何街頭人民要向天公伯討公道?
【林蕙瑛專欄】自兩性人際互動中學習愛情
為何行政執行下的悲劇一再重演?
勞保老年、失能年金有差額保證給付,別讓權益流失了!
強化監察權就是要迴避利益衝突
中央關門 地方開窗「2020雙城論壇」能否開創兩岸交流新局?
法官不迴避,司法還會公正無私嗎?
立院還沒審查,菊姐就想上任?
香港移民紅利大家搶 台灣有資格搶嗎?
為何行政執行下的悲劇一再重演?
香港國安法是照妖鏡

 台灣法律網 > 法律知識庫 > 律師專欄 > 蔡尚樺律師

【民事法律】【鄰里住宅】-何謂「凶宅」?買到凶宅是否可以解約或減少價金?

文 / 劉孟錦.蔡尚樺律師
【台灣法律網】


一、凶宅的定義

1.內政部見解:

內政部前於92年6月間公告修正之『不動產委託銷售契約書範本』附件一『不動產標的現況說明書』,項次11明定須載明『本建築改良物(專有部分)於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事』;因此,對於兇宅之定義,內政部於97年7月24日內授中辦地字第0970048190號函釋略指:「賣方產權持有期間,於其建築改良物之專有部分(包括主建物及附屬建物),曾發生凶殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分),及在專有部分有求死行為致死(如從該專有部分跳樓);但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。」

綜上,內政部對於凶宅的解釋,是指賣方在產權持有期間內,於該房屋的專有部分發生兇殺或自殺之事實;倘若是賣方之前手(前屋主)產權持有期間內發生兇殺或自殺之事實,賣方則無告知義務。

2.司法實務上見解:內政部的函釋雖對於法院並無拘束力,但因為買賣房屋雙方間多會以內政部所定立之『不動產委託銷售契約書範本』附件一『不動產標的現況說明書』為契約內容,基於契約自由原則,因此對於是否屬「凶宅」,仍多以發生兇殺或自殺之地點必須在該房屋內,若死亡的地點係在頂樓、樓梯間或其他共有部分,或雖從該房屋跳樓,但陳屍的地點並非在屋內,而是在一樓的中庭時,均非凶宅(臺灣高法院90年上易字第401號判決意旨參照)而為認定。

且是否曾發生兇殺或自殺行為,該屋即永遠冠上「兇宅」二字:司法實務上有認為:房屋是否因為曾有人發生兇殺或自殺致死之情事而成為「凶宅」,不僅屬個人主觀面及心理面之範疇,且因人、因時、因宗教信仰等不同而有異,亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理,因此在判斷房屋是否為「凶宅」時,並不以「發生兇殺或自殺致死」之「人」應陳屍屋內為必備要件,且應考量事發經過、該事件公諸於外之程度、事件經過時間久暫等因素,並非以「曾發生兇殺或自殺致死之情事」之房屋,一概均認係凶宅而構成物之瑕疵,否則將影響房市交易之公平性、安全性及發展性。(臺灣高等法院99 年度上易字第229號判決參照)

綜而言之,是否屬於「凶宅」,倘若雙方當事人有透過仲介公司,依內政部所訂立之『不動產委託銷售契約書範本』而為買賣契約,則法院多以「賣方在產權持有期間內,於該房屋的專有部分發生兇殺或自殺之事實」而為認定;但非「曾發生兇殺或自殺致死之情事」之房屋,一概均認係凶宅而構成物之瑕疵,仍應考量事發經過、該事件公諸於外之程度、事件經過時間久暫等因素,否則將影響房市交易之公平性、安全性及發展性。

二、買到凶宅,是否可以解約或減少價金?

司法實務上有認為:一般而言,凶宅雖未直接造成房屋本身的物理性質損害,惟依我國社會民情,一般大眾對於凶宅這類存在非自然身故事件之房屋,仍多存有嫌惡畏懼心理,故居住其內者,容易造成心理方面的負面影響,進而妨礙生活品質,並因而對房屋個別條件產生負面影響,造成經濟性之價值減損,進而影響其市場價格,故凶宅因素的存在,對於房屋本身,具有減少房屋價值之瑕疵,屬民法第 354 條所謂物之瑕疵。

又所謂現況交屋,係不動產買賣實務上使用之文字,通常係作為減少或免除出賣人物之瑕疵擔保責任之判斷依據,揆其意旨,乃係指對於出賣人出賣之房屋,於簽約時,就房屋物理存在性質,包括房屋材質、新舊、結構、裝潢、格局等,可任由買受人依肉眼觀察,或用手觸摸,或用嗅覺去感受者,均以交付房屋當時之現況為據,惟如非可由買受人目視、手摸或嗅聞之事項或現象,自不應納入現況交屋的範疇內,凶宅既無從由買受人以五官、手去感受,出賣人自不得以所謂現況交屋免除其物之瑕疵擔保責任。 (臺灣高等法院高雄分院99年度上易字第333號民事判決參照)

「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。」、「買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。」民法第354條、第359條明文。

因此,倘若所購買之房子,『凶宅』因素的存在已對於房屋本身,具有減少房屋價值之瑕疵,則屬民法第 354條所謂物之瑕疵,自得請求解除契約或減少價金。

法令具時效性,文章內容及所引用資料,請自行查核法令動態及現行有效之實務見解
寄給朋友     友善列印

 

作者簡介
劉孟錦律師
法學碩士 律師高考及格 地政士特考及格 專利代理人
台灣聯合法律事務所 所長
台灣法律網 主持人
台灣法律網電子報 主持人

蔡尚樺律師
律師高考及格
台灣聯合法律事務所律師

 

 

本單元最新10篇文章
【公寓大廈法律問題】加裝窗型冷氣機、鐵欄杆,或是在外牆面設置兒童防墜設施,是否須受規約的拘束? / 劉孟錦.蔡尚樺律師
【公寓大廈法律問題】公寓大廈頂樓設置廣告物、或設置無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似行為,是否須經頂樓住戶同意? / 劉孟錦.蔡尚樺律師
【消費關係】【餐飲管理】餐飲管理Q&A (八) / 劉孟錦.蔡尚樺律師
【消費關係】【餐飲管理】餐飲管理Q&A (七) / 劉孟錦.蔡尚樺律師
【消費關係】【餐飲管理】-餐飲管理Q&A (六) / 劉孟錦.蔡尚樺律師
【消費關係】【餐飲管理】餐飲管理Q&A (五) / 劉孟錦.蔡尚樺律師
【勞資關係】勞資關係Q&A (四) / 劉孟錦.蔡尚樺律師
【勞資關係】勞資關係Q&A (三) / 劉孟錦.蔡尚樺律師
【勞資關係】勞資關係Q&A (二) / 劉孟錦.蔡尚樺律師
【勞資關係】勞資關係Q&A (一) / 劉孟錦.蔡尚樺律師
  本單元更多文章......

 

免 費 電 子 報
發刊期數: 3722
推 薦 課 程
《企業法律課程》帳款催收法律實務:債務人脫產因應篇 (劉孟錦律師)
《企業法律課程》帳款催收法律實務:保全程序篇(假扣押) (劉孟錦律師)
《生活法律課程》生活法律:婚姻三部曲--婚姻.夫妻財產制.家庭暴力法律問題解析 (劉孟錦律師)
《企業法律課程》交通事故和解技巧與賠償訴訟法律實務 (劉孟錦律師)
《生活法律課程》夫妻財產相關法律問題 (劉孟錦律師)
《房地產法律課程》公寓大廈糾紛處理與訴訟法律實務 (劉孟錦律師)
《企業法律課程》企業簽訂契約技巧與債權確保 (劉孟錦律師)
《企業法律課程》債務人脫產因應之道與假債權.租賃權之排除 (劉孟錦律師)
《企業法律課程》網路購物契約問題研析 (劉孟錦律師)
《房地產法律課程》如何保障租屋權益 (劉孟錦律師)
法 律 叢 書
請點選此圖觀看本書更詳細的介紹!
【台灣法律網電子書】政府採購法案例實務(十四)
劉孟錦.楊春吉
定價:NT $ 1000元
網站連結
律師 法律事務所
律師事務所 法律
法律專欄 劉孟錦律師
一帆法政補習班 台灣本土法學
法律翻譯 e速人氣生活網
品味人生 永恆婚禮顧問
合法律師查詢 合法地政士查詢
合法經紀業查詢 不動產實價查詢
不動產資訊平台 房地產交易價格
不動產交易服務 全國法規資料庫
法學資料檢索 法拍.庭期查詢
立法院法律系統 民事.非訟費用
重大通緝犯查詢 商工行政服務
地政資訊e點通 定型化契約範本
司法院書狀範例 國家圖書館
地名檢索系統 地籍圖資系統
地政法規資訊 Hinet地政服務
總統府法令查詢 最新犯罪手法
165反詐騙 食品安全衛生

設成首頁 | 加入最愛 | 新訊連結 | 聯絡律師 | 推薦朋友 | 線上投稿 | 網站合作 | 律師簡介 | 律師諮詢 | Facebook | 隱私權聲明
文章資料內容僅供參考,不宜直接引為主張及訴訟用途,具體個案仍請洽詢專業律師
法令具時效性,文章內容及所引用資料,請自行查核法令動態及現行有效之實務見解
所有文章係作者之智慧,請尊重智慧財產權,轉載重製節錄請先取得本網之書面同意