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房屋出租,不定期限收回難!

文 / 葉雪鵬檢察官
【台灣法律網】


  高雄縣的山城旗山鎮,在五十多年以前工商不怎麼發達,市容沒有現在這樣繁榮,鎮上的人口也不多,對房屋的需求並不殷切,有餘屋出租給他人的房東,訂定的房屋出租條件,都沒有作嚴格的要求。當時有一位黃姓厝主,把一間面積占地約二十二坪,位在鎮上和平街市場尾的磚造平房,出租給劉姓房客,雙方沒有訂立書面的租賃租約,只是用口頭講好租金每年新臺幣四千零五十元,租賃期限則約定是「屋倒還地」。這契約在當年既沒有不公平,也沒有值得人們詬病的地方。時間過去了五十年,旗山鎮已非當年的旗山鎮,人口增多了!市面繁榮了!土地的價值不用費力,也隨著市面的繁榮與週邊的開發而增值了。當年訂立租賃契約的當事人,在家庭中都已經位列為曾祖父級,契約訂定的權利義務,也已經傳承到第四代的身上。租出去的磚造房屋,卻至今屹立猶存,沒有達到當年約定的「屋倒還地」的程度。房屋雖然沒有倒,其間也經歷過多次的風風雨雨,原先約定的租金,經定多次調漲,到了八十五年間已調高為每年五萬四千元。磚造的平房雖然由於歲月的增加而逐漸老舊,承租的劉姓子孫因為在該處住久了對老屋產生感情,而且老屋還可以營商,為了不讓房東收回,一直設法使房屋維持不到,讓房東找不到收回房屋的理由,多年來在房屋維修方面費煞苦心,先是用角鐵與鐵板保護住部分牆壁,還豎立五支鐵管,焊接成框架來支撐住屋頂,不讓屋頂塌下壓垮房屋。設想雖然週密,老屋還是敵不住九十年五月間的一場大雨,倒塌了右側的一面牆。根據新聞報導,黃姓厝主知道這件事以後,認為時機到了,就用房屋已經倒了,契約應該終止作為收回房屋的理由,向當地法院提起民事訴訟,請求法院判決交還房屋。訴訟提出後,主審的法官曾經到現場去勘驗,察看後認為房屋右側的牆壁,只是部分毀損,沒有達到房屋倒塌的程度,而且契約當事人也沒有約定不能修理,承租人方面修理房屋,也沒有不當的地方。原告方面似乎覺察到想要打贏收回房屋的訴訟勝訴機會不大,就主動撤回這部分的訴訟,改為請求調高租金為十一萬八千八百元的訴訟。這部分經過法院委請民間的顧問公司鑑定結果,認為現階段一年五萬四千元的租金,還算合理。便作出不准調升租金的判決。房東提起的民事訴訟就此結束,五十年前訂定的老契約,仍然緊緊拘束著老房東、老房客。看來想要改變現狀,還有長長的等待的空間。

      ***      ***      ***

  這場房東與房客訂立的房屋租賃契約,歷經半世紀以上,契約訂立人的子孫仍然受到契約效力的拘束,契約期間之長,真是少見。本來租賃契約最長的期限,依民法第四百四十九條第一項的規定,是「不得逾二十年,逾二十年者,縮短為二十年。」為什麼這黃家與劉家五十多年以前所訂的這件租賃契約,糾纏了幾十年到現在還是有效?追根究柢,問題出在訂立契約當時沒有簽訂書面契約的原因。也許讓人愈看愈不明白了。不是一而再而三地說明這兩家人所訂的契約到現在還繼續有效。為什麼現在又說沒有訂立書面契約,這一點必須先就契約的要件加以說明:契約是民法上債的發生原因的一種,依據民法第一百五十三條第一項的規定,只要當事人互先表示意思一致者,無論其為明示或默示,契約即為成立。當年黃姓厝主表示要將磚造平房出租,劉家也表示要租,雙方把租金數額,租用期限談妥以後,相互間對於必要之點的意思表示已經一致,雖然沒有簽訂書面契約,租賃契約也就成立。不過,「不動產之租賃契約,其期限逾一年者,應以字據訂立之,未以字據訂立者,視為不定期限之租賃」,為民法第四百二十二條所規定,黃、劉兩家訂立租賃契約的時候,對於租賃期限並沒有說得很清楚,只是講好「屋倒還地」,一般說來,是以租賃物的存續期限作為租賃期限,算是定有期限的租賃。這件租賃標的物磚造平房的存續年限,在訂約當時來看,顯然會超過一年,既然會逾一年而沒有訂立書面契約,依民法第四百二十二條的規定,就視為不定期限的租賃。未定期限的租賃的當事人,依民法第四百五十條第二項的規定,是可以隨時終止租賃契約。不過房屋的出租人想要終止契約,是要受到土地法第一百條的限制,不是想要收回就可以收回。土地法第一百條的規定,原則上出租人是不得收回房屋。除非有下列六種情形才可以收回房屋,包括:出租人收回自住或重新建築;承租人沒有得到出租人的同意轉租他人;積欠租金達二個月以上;把承租房屋作違反法令使用;違反租賃契約;損壞承租房屋不為相當賠償。所以不定期限的租賃,對出租人來說是相當不利的!

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作者簡介
葉雪鵬檢察官
曾任最高法院檢察署主任檢察官
法務部網址 http://www.moj.gov.tw/(本文轉載自法務部網站,感謝法務部及葉雪鵬先生同意轉載,推廣法律常識)

 

 

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