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【新聞疑義1686】漏水屋之事前預防、事中防止及事後救濟

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


(筆者聲明:做一位公民只能監督政府,讚頌是例外)

【新聞】
房地產糾紛頻傳,每年台灣幾乎都會發生近2千件房屋糾紛,其中漏水問題位居榜首。專家指出,合約絕對是最重要保護自身權益的利器,成屋合約一定要附有「房屋現況說明書」,預售屋合約則可比對政府的契約書範本,較不易出現差錯。
據內政部不動產交易平台顯示,近3年不動產糾紛前5名分別為房屋漏水問題、終止委售或買賣契約、施工瑕疵、隱瞞重要資訊、交屋延遲,榜首房屋漏水問題通常發生於中古屋物件,但新成屋也有所聞。
根據內政部《預售屋買賣定型化契約》第17條「保固期限及範圍」,建商須提供結構體保固15年,如樑柱、樓梯、擋土牆等,其餘防水、地壁磚及設備都要有1年的保固,從交屋後起算。
《住展》雜誌企研室經理何世昌解析,新建案銷售速度較少在1年內完銷,期間建商為維護名聲,處理漏水問題意願較佳,建議與建商私下調解,若民眾張揚把事情鬧大,影響到銷售,建商恐會選擇魚死網破,刻意消極維修拖過保固期,反倒是民眾吃虧。
永然法律事務所所長李永然表示,不動產有分「物之瑕疵擔保責任」及「權利瑕疵擔保責任」,房屋漏水、施工瑕疵、坪數面積不足等,皆屬物之瑕疵擔保責任,據《民法》第354條,出賣人應負物之瑕疵擔保責任之規定,5年期限內民眾可向其主張損害賠償,與在保固期內不同的是,民眾須負舉證責任,較為棘手。
新成屋除了漏水問題,常發生的糾紛還有隱瞞重要資訊,崔媽媽基金會義務律師謝彥安指出,簽約當下一定要請賣方附上房屋現況說明書,要賣方確認房屋現況有無問題,如住家是否為凶宅、周邊有沒有嫌惡設施、漏水情況等,就是已發生的事情卻不告知消費者,因隱瞞而造成瑕疵,民眾亦可據《民法》第354條提告。
隱瞞重要資訊還會牽扯到廣告不實部分,謝彥安說明,若賣方有蓄意誤導買方,可據《民法》第92條提出詐欺主張,更嚴重者,賣方還可能會因此擔上刑事責任。
近年房市不佳,終止委售或買賣契約高居糾紛第2位,何世昌指出,因房市不景氣房價直直落,不少買方選擇終止契約止血,但要注意解約金有2個盲點,也是易造成糾紛的所在,解約金是空白欄位,應買賣雙方協調,但賣方都直接填寫最高上限15%,買方可不全盤接受,若繳納總金額不到15%,賣方不能要求買方補足。
終止委售或賣賣契約大多發生在預售屋時期,謝彥安解析,若是有不符合合約之處,如開工日、完工日未按照日程,也就是交屋延遲,或建材規格不符等,據契約罰則或《消費者保護法》規定,民眾可以向建商求償,或終止契約,建議將合約與內政部的預售屋買賣契約書範本比對,找出有無做手腳之處,如額外增列條款等,較能保障權益。
(蘋果日報2017年08月19日報導: 5大房屋糾紛 漏水屋居榜首)。

【疑義】
一、漏水屋之事後救濟
按發現漏水問題,首先,先區分是否為公寓大廈管理條例所稱之「公寓大廈」?如是,始有公寓大廈管理條例第6條:「住戶應遵守下列事項:一、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時,不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線,必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時,不得拒絕。三、管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線,必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時,不得拒絕。四、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線,必須使用共用部分時,應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。五、其他法令或規約規定事項。前項第二款至第四款之進入或使用,應擇其損害最少之處所及方法為之,並應修復或補償所生損害。住戶違反第一項規定,經協調仍不履行時,住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。」、第10條:「專有部分、「約定專用部分」之修繕、管理、維護,由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之,並負擔其費用。 共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者,由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定。前項共用部分、約定共用部分,若涉及公共環境清潔衛生之維持、公共消防滅火器材之維護、公共通道溝渠及相關設施之修繕,其費用政府得視情況予以補助,補助辦法由直轄市、縣(市)政府定之。 」、第11條:「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良,應依區分所有權人會議之決議為之。 前項費用,由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。」、第12條:「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線,其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者,由該區分所有權人負擔。」等規定的適用。

反之,如是一般公寓,則應依民法第817條:「數人按其應有部分,對於一物有所有權者,為共有人。各共有人之應有部分不明者,推定其為均等。」、第820條:「共有物之管理,除契約另有約定外,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。依前項規定之管理顯失公平者,不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。前二項所定之管理,因情事變更難以繼續時,法院得因任何共有人之聲請,以裁定變更之。共有人依第一項規定為管理之決定,有故意或重大過失,致共有人受損害者,對不同意之共有人連帶負賠償責任。共有物之簡易修繕及其他保存行為,得由各共有人單獨為之。」、第822條:「共有物之管理費及其他負擔,除契約另有約定外,應由各共有人按其應有部分分擔之。共有人中之一人,就共有物之負擔為支付,而逾其所應分擔之部分者,對於其他共有人得按其各應分擔之部分,請求償還。」等規定辦理。

又接下來,要區分的是係「租賃」、「買賣」或「侵權」?如係「租賃」之修繕,則須以「確認是否為租賃範圍」、「確認修繕義務為誰」、「確認有無修繕之必要」、「確認修繕費是否過鉅」、「限相當期間催告」、「有效終止」、「換鎖、留置取償」等順序為之(民法第429條、第430條、第928條等規定參照)。苟為「買賣」物之瑕疵,則依民法第354條、第355條、第359條、第365條、第373條等規定為之。至於「侵權」,則得試以民法第184條第1項前段、第2項、第197條、第216條等規定處理。

惟不論是依民法第184條第1項前段、第197條、第216條之規定處理?抑或是以公寓大廈管理條例第10條、第12條之規定為之?確認歸責於何人,均為重要之點,如由何人所致,均未明,自是「公說公有理、婆說婆有理」。所以,實務上,通常就委由較具公正性的土木技師工會或建築師工會來鑑定,以杜爭議。當然,當事人間除了協議鑑定者外,當事人間如能就「鑑定費及所生之修繕費,應由負擔」等相關事項一併協議之,那自是更能杜絕糾紛(註一)。

二、漏水屋之事前預防
惟前開所言,除在買賣債權契約成立之前,要求出賣人在現況說明書上載明「漏水屋」等事項,並由合法之仲介簽認,以保障自己的權益(此部分為事前預防)外,係屬事後救濟之部分。

至於漏水屋之事前預防,則須從「情報蒐集」、「契約具體明確(含現況說明書)」及「要求保證品質」等三方面著手(註二)。

三、漏水屋之事中防止
(一)驗屋
1. 驗屋準備
又驗屋前,應準備前揭驗屋依據,釐清不清楚之處,並做好含「通常效用項目(可參考坊間版本【註三】加以修改)」、「出賣人依約應提供買受之所有書面資料」等項目之驗屋表。

2.驗屋不符之處理
驗屋時,如發現有與前揭驗屋依據不符者,不論是預售屋或成屋,自得在驗屋單上,列待改善項目,並註明「約定之改善完成期日、下次複驗期日」。

但如為預售屋,而且買受人與出賣人也是消費者保護法所稀稱之消費者與企業經營者,兩者間也有消費關係,企業經營者所提供者亦是定型化契約,就有基於消費者保護法而來之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項(http://www.ey.gov.tw/News_Content4.aspx?n=CB3F3C82C7F9A700&s=F38962AA719A483A)第13條:「賣方依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照並接通自來水、電力、於有天然瓦斯地區,並應達成瓦斯配管之可接通狀態及完成契約、廣告圖說所示之設施後,應通知買方進行驗收手續。雙方驗收時,賣方應提供驗收單,如發現房屋有瑕疵,應載明於驗收單上,由賣方限期完成修繕;買方並有權於自備款部分保留房地總價百分之五作為交屋保留款,於完成修繕並經雙方複驗合格後支付。第一項有關達成天然瓦斯配管之可接通狀態之約定,如契約有約定,並於相關銷售文件上特別標明不予配設者,不適用之。」之適用。

至於成屋,如買受人與出賣人均是消費者保護法所稀稱之消費者與企業經營者,兩者間也有消費關係,企業經營者所提供者亦是定型化契約,那也有基於消費者保護法而來之成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項(http://www.ey.gov.tw/News_Content4.aspx?n=CB3F3C82C7F9A700&s=17D206BBDBEB5978)第10條:「本買賣標的物,應於□尾款交付日□貸款撥付日□__年__月__日由賣方於現場交付買方或登記名義人,賣方應於約定交屋日前搬遷完畢。交屋時,如有未搬離之物件,視同廢棄物處理,清理費用由賣方負擔。
因可歸責於賣方之事由,未依前項所定日期交付標的物者,買方得請求賣方自應交付日起至依約交付日止,每日按已支付全部價款萬分之二單利計算之金額,賠償買方因此所受之損害。本買賣標的物倘有使用執照(正本或或影本)、使用現況之分管協議、規約、大樓管理辦法、停車位使用辦法、使用維護手冊等文件,賣方除應於訂約時將其情形告知買方外,並應於本買賣標的物交屋時一併交付予買方或其登記名義人,買方或其登記名義人應繼受其有關之權利義務。賣方應於交屋前將原設籍於本買賣標的之戶籍、公司登記、營利事業登記、營業情形等全部遷離。倘未如期遷離致買方受有損害者,賣方負損害賠償責任。」之適用。

問題是一般的成屋買賣,常是非企業經營者或非定型化契約,並無適用成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之餘地(註四)。此時,更彰顯「情報蒐集」、「契約條款具體明確(含不動產現況說明書)」及「要求保證品質」等事前預防之重要性。

(二)以書面契約具體明確之條款或參酌最高法院104年度台上字第2437號民事判決之意旨,為事中防止之處理

另外,漏水屋之事中防止,或得參考最高法院104年度台上字第2437號民事判決:「按民法第三百五十四條關於物之瑕疵擔保規定,原則上固於危險移轉後始有適用,但出賣人既有給付無瑕疵物之義務,買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利,則在特定物之買賣,該為買賣標的之特定物於危險移轉前,倘已有明顯之瑕疵而不能補正,或雖能補正而出賣人經買受人催告後仍不為補正者,應認為在危險移轉前買受人即得行使擔保請求權,並得拒絕給付相當之價金,以免往後之法律關係趨於複雜,損及買受人之權益。又買賣之物之瑕疵擔保責任,係基於買賣關係對價之均衡,為補充當事人之意思表示,根據法律規定而生之法定無過失責任,不以有可歸責於出賣人之事由為必要。」之意旨為之。

但如能參酌最高法院104年度台上字第2437號民事判決之意旨,在買賣債權契約內,明定事中防止機制,有利杜絕糾紛,更佳。

(三)其他
例如定期注意施工狀況,從中發現施工不良或未依圖樣施工情形,並依「買賣債權契約內所明定之事中防止機制」或「最高法院104年度台上字第2437號民事判決之意旨」為之。

【註解】
註一:【新聞疑義896】發現漏水問題,怎麼辦?(http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,658,&job_id=189625&article_category_id=875&article_id=110300)。
註二:此部分,請?【新聞疑義1668】公設重大修繕,得否請求減少價金?http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=237164&article_category_id=2235&article_id=147231、【新聞疑義1665】小心!買屋要幫建商繳土增稅? http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=237152&article_category_id=2235&article_id=147222、【新聞疑義1604】買到爐渣屋,怎麼辦?
http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=223711&article_category_id=2235&article_id=136529、【新聞疑義1602】買房簽約「已檢查」,敗訴?http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=223200&article_category_id=2235&article_id=136125等。
註三:https://www.google.com.tw/search?source=hp&q=%E9%A9%97%E5%B1%8B%E8%A1%A8&oq=%E9%A9%97%E5%B1%8B%E8%A1%A8&gs_l=psy-ab.13..0l2.3149.3149.0.4325.1.1.0.0.0.0.178.178.0j1.1.0....0...1.2.64.psy-ab..0.1.176....0.EUWsXpPSChY
註四:基於消費者保護法而來之房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項(https://www.ey.gov.tw/News_Content4.aspx?n=CB3F3C82C7F9A700&sms=C111DF90EDBE5FE7&s=CADFDD9AD2D5085F),也有相同情形。故為全面保障承租人,才有租賃專法之倡議及建議(請參【新聞疑義1533】租賃應記載及不得記載事項? http://lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=217810&article_category_id=2235&article_id=131620、【新聞疑義1608】新租賃契約雖上路,租賃專法仍需要http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=224900&article_category_id=2235&article_id=137525)。

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Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) :95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
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9.輕鬆搞定公寓大廈(與劉孟錦律師合著,97年1月書泉)。
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