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有登記的房屋,才可以出賣

文 / 葉雪鵬檢察官
【台灣法律網】


趙有財是家中的獨子,母親早逝,只有他與年邁的父親同住在父親多年以前購置的三層透天厝中。前年底老父因腦中風離開人世,這房屋便由趙有財夫婦與兩個學齡中的兒女居住。就他家目前的人口來說,房屋稍嫌大些,距離市區又遠,每天送兒女到市區有口碑的學校去上學,要花去不少時間。他太太一再勸說他考慮把這楝老屋連同基地出售,到市區換一戶較適合全家居住的房屋,也可讓小孩在良好環境下,接受更好的教育。原本毫無換屋意願的趙有財在太太一再碎碎唸下,仔細想想覺得太太的話不無道理。便興起換屋的念頭。等到與房屋仲介公司一接頭,才知道老屋和基地不是想賣就可以賣的,還有一大堆手續要辦理。

仲介的業務人員告訴他,這房屋和土地的所有人仍然登記在趙有財已死的父親名下,父親過世後雖然由兒子來繼承,但是在沒有辦理過戶以前,還是不能出售。仲介人員的話,讓趙有財有聽沒有懂,心想既然房屋和土地都歸我所有,怎麼我無法出售?要辦登記聽說還得花上一大筆費用。想自己去找一個熟悉的人來買,直接過戶給他,豈非可以省下這筆登記費用和麻煩?

趙有財的想法,固然有點道理,可是在現行民法或修正後目前尚未施行的民法條文,沒有經過登記便想將房地出售,這種想法是行不通的,如果真的要出售房屋和土地,還是要聽聽仲介的建議,早點去辦理所有權的登記!原因是趙有財現住的房屋和土地,都是登記在他父親的名下,父親過世後,依民法繼承編的第一千一百四十七條和第一千一百四十八條前段規定,他父親生前所有的權利與義務,包括擁有的動產與不動產,在父親死亡當時的那一剎那間,都歸由繼承人趙有財來繼承。繼承是一種法律事實,不須再辦理任何手續,就當然取得房屋和土地的所有權。如果趙有財沒有要將所繼承的房屋和土地出售,因為他在法律上已經對房屋和土地擁有所有權,雖然房地還是他的父親的名義,但是誰都撼動不了他因繼承到手的不動產所有權!至於想將繼承得來的房屋和土地出售與他人,那情形就不一樣了,因為我國民法第七百五十九條規定:「因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為,於登記前已取得不動產物權者,應經登記,始得處分其物權。」這法條是緊接在第七百五十八條所規定的:「不動產物權,依法律行為而取得、設定、喪失及變更者,非經登記,不生效力。前項行為,應以書面為之。」而訂定。這兩條關係不動產物權應經登記的法條,在今年一月二十三日公布,而應在公布六個月後施行的民法「物權編通則及所有權」部分條文的修正案中經過修正,但第七百五十八條只在原條文的標點符號方面稍作調整,並將原規定在民法第七百六十條:「不動產物權之移轉或設定,應以書面為之」刪除,將內容增訂為第七百五十八條第二項而己,第七百五十九條則只增添一個概括事項的規定,法條中其他內容並未因修正而有重大變更。房屋與土地,都是民法第六十六條第一項所稱的「不動產」。不問是第七百五十八條的原有條文或修正後的條文,都是規定不動產物權依「法律行為」而取得者,都要經過「登記」的手續,才能發生效力。條文中所稱的「法律行為」,是民法總則上一個法律名詞。但是民法並未給這名詞賦予一定的定義。依照民法學者的一般見解,法律行為是以意思表示作為要素,依意思表示的內容作出一定私法上效果的行為。就不動產的買賣來說,必須賣方要有出售某一特定的不動產的意思表示,買方也要有買某一特定不動產的意思表示,雙方的意思表示合致以後,就成立了不動產買賣契約的法律行為。簡單地說,要賣房地或者要買房地都要具有法律行為才能完成。

不動產通常都價值不菲,動輒都是百萬起跳,不像動產那樣花上一點點小錢就可據為己有,為了慎重並確保不動產交易的安全,民法特別規定不動產物權的變動,如果是基於「法律行為」的原因,都要經過登記的程序,才能發生權利變動的效力。不過,這只是不動產物權取得方式的一種,因為事實上還有不必經由法律行為,在辦理登記以前即已取得不動產物權的情形,修正前的民法第七百五十九條,原條文就列舉有繼承、強制執行、徵收,法院之判決四種原因,這次修法,又在原列舉的四種原因以外增列了「或其他非因法律行為」的概括規定,修法理由指出:於登記前已取得不動產物權者」,非僅限於繼承、強制執行、徵收及法院之判決四種,其他尚有因法律之規定所取得不動產物權者,例如因除斥期間屆滿所取得典物所有權等是,亦有因法律事實所取得不動產物權者,例如自己出資興建建築物等是。為期周延,予以增列。由修法的經過來看,未來房屋雖是自己出資建造,也要先辦好登記才可以出售,何況是繼承得來,趙有財想省錢跳脫先辦登記的一關,在目前的法律框框下,連想都不用去想!

(本文登載日期為98年4月15日,文中所援引之相關法規如有變動,仍請注意依最新之法規為準)

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作者簡介
葉雪鵬檢察官
曾任最高法院檢察署主任檢察官
法務部網址 http://www.moj.gov.tw/(本文轉載自法務部網站,感謝法務部及葉雪鵬先生同意轉載,推廣法律常識)

 

 

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