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袋地通行,問題知多少?

文 / 葉雪鵬檢察官
【台灣法律網】


  前些日子報上出現一則報導,讓人看了後覺得有點不可思議。有一位陳姓女士,在臺北市的東區精華地段,擁有一塊面積五平方公尺也就是一點五坪的私有土地,上面蓋了一間簡陋的房屋,目前由她兒子一家四口居住。怎麼蓋屋會蓋成這樣子?這塊一點點大的土地原先的地貌當然不會是這樣的,據地主陳女士對外界說明,三十多年以前,她向鄰居買了六十多坪的土地蓋屋,想不到其中大部分都是占用了市政府的公有土地。後來市政府提起拆屋還地的民事訴訟得到勝訴,占用的土地房屋被拆除,土地則被市政府收回,只剩下自有的一點五坪土地與地上的一間小房間。由於剩下的一點五坪土地,四周都被市有的土地圍繞著,沒有道路可以通到大馬路,陳姓女士便以土地所有人的身分作為原告,以臺北市政府為被告,向法院提起「袋地通行」的訴訟,經過法院審理後,認為原告之訴有理由,判決這位陳女士勝訴,被告臺北市政府應提供十五平方公尺面積的土地,也就是私有地的三倍,供陳女士的土地通行之用。

  在訴訟過程中,臺北市政府曾經抗辯說:陳女士所有的土地的全部面積僅有五平方公尺,只能算是畸零地,依建築法的規定是不能單獨建築房屋的,土地既然不能作為通常使用,就不能有要求通行鄰地的權利。另外通行鄰地,也要給付償金。法官為了要了解這些爭議,曾經到現場去勘察,認為這一點五坪土地上的房屋,原先已經蓋好的,不生可不可以蓋屋的問題,所以不採納市府的抗辯。判決中對於市府主張使用市有地要付出代價,新聞報導中並沒有提到這點。不過,市府方面認為原告以這麼小的面積的土地,卻要求市府提供三倍大的土地供其通行,顯然不符合比例原則,因此市府會對這案件提起上訴。

  這個有如小蝦米對上大鯨魚的通行權爭議訴訟,在報上曝光以後,社會各界對於原告以不成比例的小面積的土地,藉著法律就能迫使大鯨魚的市政府割讓精華地區的三倍大的土地供她的土地通行,對小蝦米也能戰勝大鯨魚難免有點驚訝!其實有關行的問題釀成糾紛,稍微注意一下媒體的報導,應該經常可以看到或者聽到,因為行是屬於人生不可或缺的四件大事衣、食、住、行中的一件,如果行的方面遭遇困擾,當然會想盡辦法奮力來解困,這些辦法中最上上的解決之道,當然是尋求法律來解決,由於法律有一定程序,對某些人來說,有點緩不濟急,耐不住漫長的法律程序的人就採取自力救濟,由原屬民事案件演成刑事案件,這些情形也時有發生。

  不過,可不可以通行他人土地的問題,基本上屬於民事的紛爭,想走刑事途徑是難以完滿解決問題,這次以小搏大的事件,在一審法院贏了官司便是一個好例子。不過,新聞報導指出市府主管單位對於這件判決的結果並不認同,直指不符合比例原則,也就是以少許不能建築房屋的畸零土地,要求市府讓出三倍大的精華土地供其通行,不符合社會公義。因此要提出上訴。這話聽起來也有點道理。不管兩造的那一方的主張有理由,既然要提起上訴,判決就沒有確定,誰是誰非,要等待上訴法院作出判決才能分曉。因此這裡不對涉訟中的個案作任何評論,只就目前紛爭者日益增多的「袋地」通行發生的問題與解決之道,依法律的規定,作約略的介紹。

  民法上所謂的「袋地」,也有人稱作「袋形地」,是民法學者依土地的形狀所創設出來的名詞,在我國的民法條文中,並沒有使用「袋地」這個名詞。所謂袋地,是指這塊土地的四周都為他人的土地所圍繞,因而與公路隔絕,必須通行他人的土地才會到達公路。除了袋地之外,還有一種地形稱為準袋地,這種地形的土地形狀,雖然不是完全被他人的土地所圍繞,但是被他人土地圍繞留有缺口部分的土地,不是背倚高山,便是面臨深澗,若要利用自有的土地前往公路,必須翻山涉水,才能通達公路。

  我國民法有關袋地的意義,訂在民法物權編第787條的第一項中,條文是這樣規定的:「土地因與公路無適宜之聯絡,致不能為通常使用者,土地所有人得通行周圍地以至公路。但對於通行地因此所受之損害,應支付償金。」由這法條的內容來看,我國民法並非採取絕對的袋形地主義,只要符合土地與公路無適宜的聯絡;致不能為通常的使用這兩要件,不問是真正的袋地,或者是準袋地地形,或者是類似袋地地形的土地所有人,都可以通行周圍土地到達公路。所以採取的是相對袋地主義的立法。袋地土地所有人的通行周圍鄰地,雖然是法律所允許,畢竟只是為了自己袋地的私益,卻讓被通行的鄰地受到通行的損害,而不能作其他高效益的利用,也非法理之平。因此,第787條後段但書明定,這種情形有通行權人應支付償金。同時,在同法條第2項中規定,「有通行權人,應於通行必要之範圍內,擇其周圍地損害最少之處所及方法為之。」不是任由有通行權的人恣意選擇最有利於自己的方法來作決定。

  至於有通行權人行使通行權是否合情合法,以及有通行權人的通行周圍地的補償,如何才算適當,當事人應該透過協議機制來解決。無法取得協議,只有提起民事訴訟,由法院來裁判。在有土斯有財的觀念下,擁有土地權利的人,莫不越來越重視自己土地上的權利。難怪近年法院受理這類案件數量一再攀升。

  通行他人土地,法律既明定要支付償金,可見袋地通行權並不是白吃的午餐。最低限度也要支付與土地租金數額相等的償金。以自己小面積的土地,通行他人大面積的土地,如果不能大幅提高自己土地的效益,結果也有可能是得不償失,因為,法律始終是站在公平、正義的一方,不會任由一方占盡他方便宜!

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作者簡介
葉雪鵬檢察官
曾任最高法院檢察署主任檢察官
法務部網址 http://www.moj.gov.tw/(本文轉載自法務部網站,感謝法務部及葉雪鵬先生同意轉載,推廣法律常識)

 

 

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