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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 契約法 > 借名登記契約專欄

將不動產借名登記在出名人名下,出名人未經同意即擅自處分借名的不動產,其效力為何?--談最高法院─○六年度第三次民事庭會議決議

文 / 王彥琳
【台灣法律網】


案例:A在民國100年時出資購買房地,並與B約定借名登記在其名下,而B於104年在未經A的同意下將該房地再出售予知悉有借名關係的C,經A發現後可否終止借名關係並主張B與C的移轉登記無效,將房地返還至A的名下?

解析: 不動產借名登記在實務上實在頗為常見,所造成的糾紛亦多。所謂「借名登記」,係謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記,而仍由自己管理、使用、處分,他方允就該財產為出名登記之契約。倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者,固應賦予無名契約之法律上效力,並類推適用民法委任的相關規定。案例中的A為借名人B為出名人,A與B約定將房地借名登記在B的名下,該移轉登記只要不違反強制、禁止規定或公序良俗者,那麼B即取得房地所有權,且B必須遵守與A之間借名關係的相關約定。而現B在未經A的同意下將該房地出售予C,如前所述因B為房地的所有權人,所以B即得以所有權人的地位將房地出售予C,但問題是如果C已知悉(惡意)A與B間具有借名關係時,那麼其效力為何?

我們來看看最高法院─○六年度第三次民事庭會議決議

借名人甲與出名人乙就特定不動產成立借名登記關係,乙未經甲同意,將該不動產所有權移轉登記予第三人丙,其處分行為效力如何?

甲說(有權處分說):
不動產借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約,出名人依其與借名人間借名登記契約之約定,通常固無管理、使用、收益、處分借名財產之權利,然此僅為出名人與借名人間之內部約定,其效力不及於第三人。出名人既登記為該不動產之所有權人,其將該不動產處分移轉登記予第三人,自屬有權處分。

乙說(原則上有權處分,例外於第三人惡意時無權處分):
借名登記契約乃當事人約定,─方(借名者)經他方(出名者)同意,而就屬於─方現在或將來之財產,以他方之名義,登記為所有人或其他權利人。出名人在名義上為財產之所有人或其他權利人,且法律行為之相對人係依該名義從形式上認定權利之歸屬,故出名人就該登記為自己名義之財產為處分,縱其處分違反借名契約之約定,除相對人係惡意外,尚難認係無權處分,而成立不當得利。

丙說(無權處分說):
出名者違反借名登記契約之約定,將登記之財產為物權處分者,對借名者而言,即屬無權處分,除相對人為善意之第三人,應受善意受讓或信賴登記之保護外,如受讓之相對人係惡意時,自當依民法第─百十八條無權處分之規定而定其效力,以兼顧借名者之利益。
以上三說,應以何說為當?請公決。

決    議:採甲說(有權處分說)

依據最高法院─○六年度第三次民事庭會議決議,即便案例中的C已知悉(惡意)A與B間具有借名關係,但出名人B仍屬有權處分,所以借名人A即無從主張B與C的移轉行為無效,簡單來說就是A已拿不回來該房地的所有權,僅能基於與B之間借名關係的約定,向B請求損害賠償。

常有當事人詢問請求出名人將借名不動產返還時,應否課徵土地增值稅的問題,其實課稅與否應視借名的法律關係,因出名人已取得不動產所有權,而借名人請求返還時即屬再一次的所有權移轉行為,如土地的公告現值有漲價那麼仍必須課徵土地增值稅。在實務上常見的狀況有:無法舉證借名關係、移轉返還的稅捐成本太高、請求權時效及對於出名人的管控問題等,所以在將不動產借名登記在他人名下時,對於相關風險應有一定的認知,才能保障自身的權益。

法令具時效性,文章內容及所引用資料,請自行查核法令動態及現行有效之實務見解
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作者簡介
作者:安和地政士事務所 所長 王彥琳地政士
83年土地登記專業代理人特考及格
不動產經紀人普考及格
曾任永然法律事務所代書部經理
「房地登記看圖一點通」作者,永然文化出版
曾任中正紀念堂法律常識班講師
國際扶輪3520地區台北龍華扶輪社2016~2017社長

地址:台北市大安區忠孝東路4段148號11樓之2
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