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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 契約法 > 租賃契約專欄

民法第425之1共有之債權租賃契約及法律關係問題

文 / 方承志
【台灣法律網】


(1)共有租賃只能就共有之「分管部分」實施,一般是【1】「大廈約定專有部分」、或是【2】「分管公共設施」,或是【3】公寓(大廈)內可獨立切割使用部分(例如套房)等。

(2)因為內政部107年4月份公佈:「公共設施坪數不列入房屋買賣契約計價內容」,所以上述內容在法律適用上成為:違法或不合規定契約標的,而成為無效或可得撤銷法律效果,實務則會:【1】其舊制則不溯既往到效期結束;【2】新制成為公設契約是得撤銷的不確定效力,及是否有締約過失的法律效果;【3】因確認「成立分管契約」後,是否排除「共有優先承購及其他權利」,在法律上會發生適用上的爭議?

(3)「分管契約標的物買賣」是「共有持分自由買賣的例外」,不須經由共有人同意就能處分及變更,所以縱然比照租賃契約規定,指的適用範圍是沒有登記及建立「分管契約標的物」,所以在「新制」下「分管契約不適用共有租賃契約」,故其他共有人沒有優先購買權問題。

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