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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 契約法 > 租賃契約專欄

【新聞疑義1037】自稱房東,趕他人房客?

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


【新聞】

羅東鎮林姓男子自稱房東,要求承租房屋的攝影社李姓老闆搬走,李不堪其擾按下鐵捲門趕人,林坐在鐵捲門下方不走,被法院依強制罪判拘役30日。林提上訴,高院改認定林觸犯的是滯留住宅罪,改判拘役10日,得易罰金定讞。林姓男子與另2名方姓人士共同擁有羅東鎮光榮路這處房地所有權,方姓房東將房屋出租李姓男子開設攝影社。林向法院訴請拆屋還地,法院仍在審理中尚未定讞;但林時常去爭吵,要求李搬走(聯合報102年3月13日報導:租賃糾紛房東趕房客 被判罰金)。


【疑義】

按所有物被現占有人無權占有時,所有人固得依民法第767條:「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之。對於妨害其所有權者,得請求除去之。有妨害其所有權之虞者,得請求防止之。前項規定,於所有權以外之物權,準用之。」第1項前段以及民法第179條:「無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其利益。雖有法律上之原因,而其後已不存在者,亦同。」之規定,向現占有人請求返還所有物及該不當利得。

惟現占有人,如有合法占有權源,所有物依民法第767條之規定,向現占有人請求返還所有物,自屬無據。從而,承租房屋的攝影社李姓老闆,有無合法占有權源,自是攻防之重點。

又有關共有物之「管理」及「管理費與其他負擔」,民法第820條、第822條係分別規定「共有物之管理,除契約另有約定外,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。依前項規定之管理顯失公平者,不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。前二項所定之管理,因情事變更難以繼續時,法院得因任何共有人之聲請,以裁定變更之。共有人依第一項規定為管理之決定,有故意或重大過失,致共有人受損害者,對不同意之共有人連帶負賠償責任。共有物之簡易修繕及其他保存行為,得由各共有人單獨為之。」「共有物之管理費及其他負擔,除契約另有約定外,應由各共有人按其應有部分分擔之。共有人中之一人,就共有物之負擔為支付,而逾其所應分擔之部分者,對於其他共有人得按其各應分擔之部分,請求償還。」。

對於共有物之使用收益,民法第818條係規定「各共有人,除契約另有約定外,按其應有部分,對於共有物之全部,有使用收益之權。」,最高法院62年台上字第1803號、55年台上字第1949號判例則分云「各共有人按其應有部分,對於共有物之全部雖有使用收益之權。惟共有人對共有物之特定部分使用收益,仍須徵得他共有人全體之同意,非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益,而就共有物之全部或一部任意使用收益,即屬侵害他共有人之權利。」「民法第八百十八條所定各共有人按其應有部分,對於共有物之全部有使用收益之權。係指各共有人得就共有物全部,於無害他共有人之權利限度內,可按其應有部分行使用益權而言。故共有人如逾越其應有部分之範圍使用收益時,即係超越其權利範圍而為使用收益,其所受超過利益,要難謂非不當得利。」。

至於土地法第34-1條第1項:「共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。」,則指「共有土地或建築改良物之處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權」而言。

是雖基於「特別法」優先於「普通法」之法理,在相同事項上,土地法第34-1條有優先於民法第820條而適用之餘地,惟有關共有物之出租,並非「共有物之處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權」之一,所以,並無土地法第34-1條規定之適用。換言之,有關共有物之出租,目前仍應從民法第820條、第822條、第818條等相關規定。

從而,「林姓男子與另2名方姓人士共同擁有羅東鎮光榮路這處房地所有權,方姓房東將房屋出租李姓男子開設攝影社」如屬實,其間如也無分管契約或類似契約之存在,則本案房屋之出租,自應依民法第820條之規定為之(即採多數決或經全體共有人同意為之),本案方姓房東自不得在尚未採多數決或經全體共有人同意下,自行出租收取租金。

本案方姓房東如係在尚未採多數決或經全體共有人同意下,自行出租收取租金,那本案方姓房東與李姓男子間的租賃契約,基於債之相對性,自不得拘束共有人之一的林姓男子。

更甚者,共有人之一的林姓男子與與李姓男子間如無其他合法權源之約定(例如租賃、使用借貸等),李姓男子也無法舉證其他合法權源(例如推定租賃、時效取得地上權、默示同意使用等)以實其說,那共有人之一的林姓男子依民法第767條、第821條:「各共有人對於第三人,得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求,僅得為共有人全體之利益為之。」之規定,向李姓男子請求返還所有物予全體共有人,自有理由;此時,李姓男子也只能依債務不履行之約定及相關規定,向債務人(即本案方姓房東)請求了。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
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Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
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