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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 契約法 > 租賃契約專欄

談店租對物價控制的影響

文 / 方承志
【台灣法律網】


從2012年1月2日的新聞報導中,新莊捷運線即將通車,各捷運站附近房價及商店店租價應聲上漲15%至40%,也就是說商店經營的業務收入,將因為店租漲價支出增加,而營運量必需達到增加漲價房租的數額,而一般在統計上店租租金約佔商店管銷費用(成本)約20%左右,也就是說物價不漲價下營業額(或物價)約要增加3%到8%之間,才可能在原來營運量上的績效打平。作白工不漲物價單純就本身房價漲價因應的話,營運量也同樣要增加在這3%到8%之上。再加上其他物品進帳成本相對比照上漲幅度,估計這附近的營運量或物價調整必需在3%到8%之上。而這只反映了房價及店租佔了物價上漲的重要比例,只要房價上漲過度房東獲得的暴利,就會相對造成成本增加,成為及物價上漲難於控制的因素,因為如果商店為了平衡店租在管銷費用佔成本約20%而不上調吸收,那商家營收利潤所佔一定比例必然減少,而且物價必需控制在一定價位下,那解決方式就要增加工時或增加營運收入達一定比例,而這才是房價及店租影響物價的主因。

現行對商店店租的法律規定,只有最低房價一定比率的規定,因為自由經濟並沒有對最高租金額度設限。而稅法對於房屋的店租收入雖然也有課稅,但是是採扣除列舉營業支出的方式,以剩餘所得申報繳納所得稅。原則上房屋租金漲價稅額也應該增加,但因為營業支出的列舉扣除額部份,並無法定最高額度或比例限制,實際上多數皆以管銷費用等項目核銷待盡,政府所課稅捐實則很少,而這些屋主則以這些管銷費用奢恥消費,不顧店租是造成物價上漲主因的罪惡,這就是房價及租金稅制應該檢討的地方。在這種情況下政府如何以有效的政策,維持商店店租佔成本的一定比率及額度,以避免因房租任意漲價造成的物價波動,是稅務上的最重要課題。因為社會建設的成果怎能容許讓少數人撂奪及獨享,並把留下的惡果(物價上漲)給其他人呢?稅捐稽徵機關如果不重視課稅的機能的話,無疑的是讓這些房東假藉營利事業的管理機能,任意擴大以非營利事業適用營利事業的會計規章,曲解法令不當增加成本計帳以達逃漏稅目的,並在房屋店租漲價上予取予求,而稅捐稽徵機關不嚴格執行惕除不法會計科目,甚至曲解擴大營利事業適用的會計規章不予限縮,都是造成這社會商業經營成本增加的惡源。

另外,也許房價的租金不斷上漲,是因為二年一次的地價稅重新核定而調漲,但這只是成本支出上的一個次要因素,如果其上漲調幅是受到控制,而不是隨同物價波動(店租租金)成正比的話,那麼也許在連動影響上的心裡因素上,就不會產生那麼巨大的影響,所以地價稅的核課確實也是需要檢討的一回事。地價稅與所得稅這二件事在物價上的影響,都是稅負上不公或因為制度規劃上必然上漲因素,而成了帶動了物價上漲的主因,如果稅負不能達到控制物價的要求目標,那麼課稅反而造成物價上漲,那麼這種稅制雖然不能說是苛稅,但是卻成了物價稅的兇手,如果不從稅制上根本改革,那麼稅負對於物價的不良影響,就會永遠是人民心中的痛且除不掉。

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