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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 契約法 > 租賃契約專欄

【新聞疑義366】房租設有上限!

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


【新聞】

打房政策之後,現在針對租屋市場也有租金公定價了!市議員說依照土地法97條,房屋租金有上限的規定,如果租金太貴,房客可以要求降價,像北市房價最高的大安區,每坪租金上限不能超過1090元,不過這個價格遠低於市場租金行情,因此有包租公說嫌貴可以不要租。聽到政府規定房租有上限,有5年包租公資歷的曾先生猛搖頭,打房打到包租公,這讓房東大為不滿,不過市議員翻遍法條,說依照的是土地法第97條規定,房屋租金有上限(土地現值+房屋現值)*10%/一年12個月就可以算出每個月法定房租上限。若以帝寶豪宅為例,200坪的法定租金上限為每月232110元,但實際上帝寶租金每月35萬元,是法定上限的1.5倍,要房東降價可能嗎?房東、房客都吐槽,而且奢侈稅還沒上路,已經有包租公賣房子,租屋少了三成,如果再規定租金上限,恐怕願意出租的更少了。租屋市場的自由競爭,原本就是房東和房客你情我願,現在硬要規定房租上限,無端吹皺一池春水,也難怪房東和房客都不滿意(民視新聞100年4月15日報導:房租設上限? 房東.房客皆不滿)。


【疑義】

按土地法第97條固規定,城市地方房屋之租金,以不超過土地及其建築物「申報總價」(所謂土地及建築物之總價額,土地價額依法定地價,建築物價額依該管直轄市或縣 (市) 地政機關估定之價額,土地法施行細則第25條參照)年息百分之十為限;約定房屋租金,超過前開規定者,該管直轄市或縣 (市) 政府得依前開所定標準強制減定之。且最高法院59年台上字第793號判例亦謂,房屋及基地之租金數額,按其地區,於土地法第97條及實施都市平均地權條例第58條,分別定有限制,當事人間約定之租金超過此限制者,出租人對超過部分無請求權(43年台上字第392號判例,亦云出租人對超過部分無請求權),法院就出租人超過部分之請求,予以駁回,與行政機關強制減定前開超限租額,併行不悖。惟

(一)基地租金之數額,除「以基地申報地價為基礎」外,尚須斟酌基地之位置,工商業繁榮之程度,承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項,並與鄰地租金相比較,以為決定,「並非必達」申報總地價年息百分之十最高額;土地法第105條準用同法第97條所定,建築基地之租金,按申報價額年息百分之十為限,乃指基地租金之最高限額而言,「並非必須照」申報地價額年息百分之十計算(最高法院68年台上字第3071號、46年台上字第855號判例參照)。

(二)市場攤位之承租人,不僅在其承租之攤位得以營商,並得「享受整個市場之特殊利益」,其應付租金不僅為使用攤位之對價,且包括此項特殊利益之對價在內,自非普通之房屋兼土地之承租可比,固不受土地法第97條及實施都市平均地權條例第48條 (舊) 所定,房租及地租最高限制之拘束(最高法院54年台上字第1528號判例參照)。

(三)土地法第97條及實施都市平均地權條例第42條、第43條,關於房屋及基地計收租金之規定,「於損害賠償事件雖非當然一體適用」,然亦未嘗不可據為計算賠償之標準(最高法院49年台上字第1230號判例參照)。

從而,城市地方房屋之租金,土地法第97條確實設有「土地及其建築物申報總價年息百分之十」之上限(市場攤位租金,不受此限制;於損害賠償事件亦非當然一體適用),而且出租人對超過部分無請求權,行政機關強制減定前開超限租額,也併行不悖,但其數額「並非必須照」申報地價額年息百分之十計算,而係除「以基地申報地價為基礎」外,尚須斟酌基地之位置,工商業繁榮之程度,承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項,並與鄰地租金相比較,以為決定。

但為何89年1月26日修正公布之土地法第97條,截至今日已經11年之久,為何未發生行政機關強制減定租金之情事呢?是否係考量「契約自由」、「難以執行」等因素(編按:此項約定租金數額之契約自由,已為土地法第97條所限制,所以要探討是此項限制,是否違反比例原則、平等原則等問題),值得去思考。

又行政機關強制減定租金之性質,應屬行政程序法第92條第1項:「本法所稱行政處分,係指行政機關就公法上具體事件所為之決定或其他公權力措施而對外直接發生法律效果之單方行政行為。」所稱「行政處分」,而且係屬「限制或剝奪人民自由或權利之行政處分」,當有行政程序法、訴願法以及行政訴訟法相關規定之適用(例如苟非行政程序法第103條所定各款情形之一者,自應給予該處分相對人陳述意見之機會;其為行政處分,所以應經訴願,始得提起撤銷訴訟),也應注意。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
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