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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 契約法 > 租賃契約專欄

【台灣法律網問題解析】地下室停車位總是由固定之特定人承租,我老是租不到怎麼辦?租賃物應納之一切稅捐,應由誰負擔?

文 / 劉孟錦律師.楊春吉
【台灣法律網】


【問題】

1.你好,我住的大樓是沒有管理委員會的,4年前搬來時聽說地下室有停車位可以租用,就找了負責停車位管理的人,他告訴我要等到有人退租,才會有空的車位出來,可是一直到現在都沒有住戶退租,我覺得很不公平,因為地下室停車場是所有住戶共有的,為什麼之前租的人可以一直佔著,而後來的住戶卻永遠都租不到;而且,之前聽有車位的住戶說,租車位一個月500元,而這一年多來並沒有做任何的維護,所以也就沒有收租金了。像這樣的情形,我們這些租不到大樓車位的人,只能在外租車位,而已有車位的人卻不用花錢就能享用車位,這對我們這些後來的人極度的不公平。請問像這樣的狀況,是否有什麼方式可以解決呢?
2.想請問,如果告發房東逃漏稅的話,依下列租約,反而是房客要繳所有相關房屋、租金之稅額是嗎?第十六條:本件租屋之房屋稅、綜合所得稅等,若較出租前之稅額增加時,其增加部份應由乙方負責補貼,乙方不得異議。(所以如果告發房東逃稅,房客要「補貼」多少算合理?)第十九條:本租金憑單扣繳由乙方負責向稅損稽征機關負責繳納。(所以告發房東逃稅,房客反而要幫房東繳稅?!)


【解析】

按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,雖由管理負責人或管理委員會為之(公寓大廈管理條例第10條第2項參照),惟規約或區分所有權人會議另有規定,管理負責人或管理委員會應從之(公寓大廈管理條例第3條第9款、第12款、第36條第1款參照)。又非屬公寓大廈者,其共有物之管理,則從民法第820條:「共有物之管理,除契約另有約定外,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。依前項規定之管理顯失公平者,不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。前二項所定之管理,因情事變更難以繼續時,法院得因任何共有人之聲請,以裁定變更之。共有人依第一項規定為管理之決定,有故意或重大過失,致共有人受損害者,對不同意之共有人連帶負賠償責任。共有物之簡易修繕及其他保存行為,得由各共有人單獨為之。」之規定。是本案問題1,苟屬公寓大廈者,其有關地下室停車位出租事項,得依法召開區分所有權人會議議決之,並納入規約,以為管理負責人或管理委員會執行之依循(另本案規約之內容,依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事,按其情形顯失公平者,不同意之區分所有人則得於規約成立後三個月內,請求法院撤銷之【民法第799-1條第3項參照】;至於區分所有權人會議之決議,則類推適用民法第56條:「總會之召集程序或決議方法,違反法令或章程時,社員得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議。但出席社員,對召集程序或決議方法,未當場表示異議者,不在此限。總會決議之內容違反法令或章程者,無效。」之規定為之);反之,非屬公寓大廈者,則依民法第820條之規定辦理。

又「就租賃物應納之一切稅捐,由出租人負擔。」「民法第四百二十七條所謂就租賃物應納之稅捐由出租人負擔並非強制規定,當事人不妨為相反之約定。」亦分別為民法第427條定有明文及最高法院65 年台上字第1119號著有判例,是租賃之當事人雙方間,即有「本件租屋之房屋稅、綜合所得稅等,若較出租前之稅額增加時,其增加部份應由乙方負責補貼,乙方不得異議。」及「本租金憑單扣繳由乙方負責向稅損稽征機關負責繳納。」之約定,乙方即應依約繳納稅捐。

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作者簡介
劉孟錦律師
台灣聯合法律事務所 主持律師、台灣法律網 主持人、台灣法律網電子報 發行人
電話:(02)2363-5003
傳真:(02)2363-5009
地址:106台北市大安區羅斯福路二段91號13樓
e-mail:Lawyer104@msn.com
台灣法律網 http://www.lawtw.com/


楊春吉(故鄉)
Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辨人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、免費義務法律顧問、法律演講(請洽0916077009楊講師)。

作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) :95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
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