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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 契約法 > 租賃契約專欄

房屋租金在所得稅與房屋稅的限制

文 / 方承志
【台灣法律網】


    又見新聞報導臺北市房價上漲25%,姑且不論其是否以主要土地交易地段作為統計結論,可是仍然是無殼堝牛心中買不起房屋的痛,以現在臺北市的新舊屋房價一坪大都在新臺幣30萬元以上,以全部坪數每戶30坪計算要900萬元才買得起。雙薪家庭每月就算合計有新臺幣10萬元收入,不吃不喝也要7年半儲蓄才買得起,這是比一般統計11年還優厚的條件下。一般購屋自備款大約在屋價10%至20%左右,再加上裝璜費大約50至100萬,總共大約需要自備140至280萬元才付得起頭期款。而一般不動產投資佔收入30%左右,二人10萬元每月只能存3萬元,大約需要4年到8年左右才有足夠的儲蓄額。要是收入只有每月2萬5千元能結婚而雙薪者也要8到16年才辦得到。以男女分別儲蓄合計計算,適婚年齡以24歲起算,一般將因儲蓄而延長適婚年齡的條件也要延至32歲以後,所以此期間若不是因為政府或家庭有能力解決頭期款的問題,不是繼續居住在生活品質不佳原家庭中,就是成為都市中租屋居住的無殼堝牛。

    再無殼堝牛的租金如果超過收入的30%,勢必嚴重影響生活品質。而房價的高漲也帶動著租金的上漲,也必然在調漲租金上更惡化無殼堝牛的地位。而因社會經濟繁榮使租金所得上昇的不利益,卻是由無殼堝牛的房屋承租人負擔。因為這些漲價的理由及計算基礎,不用向稅捐機關申報更動前一次屋價,致「房屋稅」稅收課徵減少,而租金所得還可以在所得稅作為「列舉扣除額」,以「購屋借款利息」其每一申報戶每年扣除數額以三十萬元為限,平均每個月可扣除2萬5千元,而除非此是作為房屋出租人無其他收入的基本收入不予課所得稅,否則此一「列舉扣除額」在反映真實房價上。再此是否意謂房屋依據金融市場一般購屋貸款年限(一般為20年),為計算房屋可免稅之總購屋價款之依據(購屋超出此一總價【約600萬元】則會發生法律在解釋上不予減免房貸利息支出的所得稅問題),以目前所得稅法規定列舉在財產所得時不予課稅仍然是不合理。

    因為在所得稅及房屋稅計稅上的「現值」,其計算基礎目前卻是沒有一定基準的,因為「房屋稅」課徵確實是以「房屋現值」為課徵點,而通常是房屋「原始起造價」,或前次房屋買賣交易申報額為準。而真正發生的問題差異點是房屋稅未覈實以「租金計算房屋總現值」課徵,再來是房屋漲價而計算租金之房屋總價額超出屋價購入成本時,其在登記與實際「現值」間二次差額所得要不要課稅?此項法律是沒有免稅的規定,可是實務上因為課徵成本及技術手續繁複而未加以實施,稅收不足顯然是未加詳細考量之詞。再說此一超出部份一般也無法列入房屋承租人列舉扣除之列。因為所得稅法中對於承租人承租房屋租金列舉扣除的規定,所得稅法第17條規定每一申報戶每年扣除數額以十二萬元為限。至少對於房屋出租人租金收入超出此規定數額者,應考量納入所得稅規定納入課稅之列。此乃以「購屋借款利息」其每一申報戶每年扣除數額以三十萬元為限,而「房屋租金支出」每一申報戶每年扣除數額以十二萬元為限,其差額固然可以視為合理成本支出及免稅收入,但是租金超出此一範圍時而與「房屋租金」十二萬元之差額增加時,其超出是否能視為免稅之範圍則不無疑義?此在所得稅法應有保護弱勢無殼堝牛之利,期因課稅後之利益可以政策轉稼至承租人之租金調降及遏阻租金調高之利益上,也許增加此一部份之稅收可以專款用在租屋者的購屋儲蓄優惠利率上,以加快其購置自有房屋之時間效率,或以此稅此一課法的彈性上,在考量雙方實際稅負及經濟負擔能力下,作為要求出租人調降租金之作用,此誠有扶助無殼堝牛族之有利政策研議考量空間,誠為法律上的正義實施而為人民之福。

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