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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 契約法 > 租賃契約專欄

房屋租金有法卻不能強制

文 / 方承志
【台灣法律網】


民法第429條第1項規定:「租賃物之修繕,除契約另有訂定或另有習慣外,由出租人負擔。」,此規定雖然很明確的規範了出租人與承租人對於租用房屋的修繕義務,但是在契約未詳細規範(定)的情況下,而租賃房屋有修繕必要時,雖然依據民法第437條第1項前段規定,租賃關係存續中,租賃物如有修繕之必要,通知出租人即可。在土地法第97條第1項:「城巿地方房屋之租金,以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」此計算基準應該是指慣例上每月計算租金而言,房屋租金超過此一標準時,依據土地法97條第2項規定:「約定房屋租金,超過前項規定者,該管直轄巿或縣 (巿) 政府得依前項所定標準強制減定之。」,可是本法因為並未對修繕維持費用作出一公式計入,而是以買入房價作為租金計算基準,所以在契約未約定修繕維持費用歸誰時,而計入計算租金費用又超出此一規定上限時,就產生法律適用上公平合理之問題,原來是照顧租屋無殼堝牛的弱勢,可能卻得支付此一額外支出。

此外另一因素乃因地價稅等稅捐可能因地段公告地價暴漲,而轉為契約內含為租金負擔,但法律規定的租金究竟對租金是單一房價計算之基準,或是包含一切稅捐及修繕維持費用,前者為計算租金時應內含稅金及修繕維持費用等其他名目,而有問題者在後者計入此類管銷費用而超出規定房租租金最高限基準時,能否在都市地區承租人申請適用由政府強制減定租金的規定?此一房屋租金法定標準由於涉及屋價成本、修繕維持費用等支出計入合理租金內容,及政府課稅是否造成租金計算成本負擔的問題,而現行法律是不能免除此類稅捐及修繕等負擔的。而該法律規定的法定租金上限標準應該是所有成本項目,及合理利潤的最上限標準,此外法律在出租房屋所有人申報原屋價調漲後,對於超出第一次申報屋價的價差是否計入成本項目?均成為此一法律規定房租標準最高限不得再調高的限制的挑戰。如果房屋出租人任意以調高申報房屋屋價作為租金計算基準,那麼承租人必然因為租屋產生無法律抑制效果,也就是說承租人會在申報屋價沒有法律強制效果下而成受高房價欺壓的惡果,此必然喪失法律規範保護承租人弱勢的意旨,此時是否因為政府未能發揮在租屋政策監督課稅平衡效應的問題,而使租屋者在法律未能積極保護其權益下反而身受其害,及是否轉變成政府在政策上應否考量稅入制衡效果補助該類房屋承租人?或在強制減定租金計算費用時,改以立法手段減除出租人或承租人之稅捐義務以扶助弱勢族群,當然這也是應該列入考慮的。

租屋房價本來土地法法律就有規定以房屋申報總屋價百分之十之比率為最高租金限制,而通常稅捐處是以起造價或第一次登記買賣契約總價作為計算基準課稅。只是屋價不限於買賣申報過戶之屋價,而是屋主自動依市場行情鑒定屋價來制定租金價格,此房屋在作為出租用途時自然將漲價結果計入成本,其租金計算自然將房屋增值結果加諸成本而一直上漲,可是稅捐稽徵機關未必課到足額的房屋稅、地價稅或增值稅。如果說此時房屋、地價或增值稅捐是平衡屋價的最好手段,那政府顯然並沒有好好運用此一方法。主管機關對於法律執法的默示及不力也讓法律形同具文,惡性經濟循環的強弱勢之間租屋的無殼堝牛就算訴諸法律,也不能經由法律獲有住屋保障條件,還不是被解約露宿街頭,有用嗎?法律的公平性又如何才能實踐呢?這才是值得我們加以考慮改進重視的一回事吧!

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