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土地增值稅重購退稅之解析

文 / 王彥琳
【台灣法律網】


案例

許多人在一生中首次購屋時,往往是處於經濟能力尚不是很寬裕的階段,因此購屋多半選擇郊區及坪數總價較低的房子,待數年後家庭收入較高經濟較穩定後,再逐漸的搬到市區內較大的房子。永正就是最典型的例子,身為中階主管的他為了使老婆及孩子有更好的生活環境
,正在到處物色適合的房子。老房子出售要繳的土地增值稅,永正打算善用土地增值稅的重購退稅,把繳給政府的稅再要回來,以達到節稅的效果。只是永正並不是很清楚重購退稅須要符合那些條件才能全部退稅?出售老房子時是不是一定要適用自用住宅優惠稅率才可以退稅呢?退稅又要準備什麼文件、有沒有特別需要注意的地方呢?一時之間千頭萬緒,實在不知道怎麼辦才好?


《那些土地才適用重購退稅?》

土地增值稅係土地所有權於移轉時,按其漲價總數額所應課徵的稅捐,實務上最常見的節稅方法為適用自用住宅優惠稅率,由於一人以一次為限,適用與否可由土地所有權人自行決定,如果已適用過了就沒機會了。但是土地增值稅的重購退稅是沒有次數的限制的,只要條件符合就可以退稅,目前土地稅法的規定,土地所有權人只有重購下列幾種土地才可以申請退稅:﹝一﹞自用住宅用地:亦即土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記,且無供出租或供營業之住宅用地,於出售或被徵收後,另行購買都市土地未超過三公畝部或非都市土地未超過七公畝部分,而仍作自用住宅用地者。﹝二﹞自營工廠用地:所謂的自營工廠用地係指依工廠設立登記規則登記之工廠所自有,且全部供自用者而言。自營工廠用地出售或被徵收後,另於其他都市計劃工業區或政府編定之工業用地內購地設廠者。﹝三﹞自耕之農業用地:自耕之農業用地出售或被徵收後另行購買仍供自耕之農業用地。


《自用住宅重購退稅的要件》

目前實務上稅捐機關所受理的重購退稅案件以重購自用住宅的情形為大宗,因其與一般社會大眾較為密切,因此本文特以自用住宅為例提出說明。依據土地稅法第三十五條的規定,土地所有權人於「出售」或被徵收後,自完成移轉登記或領取補償地價之日起,「二年」內重購自用住宅用地者,其新購土地地價「超過」原出售土地地價或補償地價,扣除繳納土地增值稅後之餘額者,得向主管稽徵機關申請就己納土地增值稅額內,退還其不足支付新購土地地價之數額。又土地所有權人於先購買土地後,自完成移轉登記之日起二年內始行出售或土地始被徵收者,準用之。由此可知,不論先買後賣或者是先賣後買,只要在二年內完成重購的手續並符合上述條件,原則上是可以適用的,但仍有下列幾點是特別需要注意的:

﹝一﹞出售及新購土地之所有權人必須為同一人,否則是不准退稅的。﹝二﹞原出售土地及新購土地皆須符合自用住宅用地的規定。「原出售」土地的部分,還須於出售前一年內,未曾供營業使用或出租者才可﹝與適用自用住宅優惠稅率課徵土地增值稅的條件相同﹞。至於新購土地的部分,則必須自「完成移轉登記」之日起,不得有出租或營業情事外,並須經稽徵機關核准按自用住宅用地稅率課徵地價稅,始得申請重購退稅﹝財政部73.12.27.台財稅第六五六三四號函﹞。﹝三﹞土地所有權人原出售的土地不須一定要以自用住宅優惠稅率課徵土地增值稅或地價稅才可退稅,因為土地稅法第三十五條並無明文規定,且適用與否應由土地所有權人自行決定並提出申請始有適用,所以只要符合自用住宅用地的條件即可﹝財政部77.
12.1.台財稅第770666023號函﹞。


《辦理重購退稅須準備什麼文件?》

申請重購退還土地增值稅,應備齊下列文件,向原出售土地所在地之稅捐機關申請:﹝1﹞新購土地按自用住宅稅率課徵地價稅之核准函影本;﹝2﹞原出售及新購土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本;﹝3﹞原出售土地增值稅繳納收據「正本」及新購土地增值稅繳納收據「影本」;﹝4﹞新購土地之地上建築改良物所有權狀影本或謄本;﹝5﹞原出售土地前一年內無租賃情形申明書;﹝6﹞原出售土地所在地之戶籍資料;﹝7﹞原出售土地之地上建築改良物權狀影本或謄本。如原出售土地其土地增值稅係按自用住宅優惠稅率課徵者,免檢附前述第﹝5﹞至第﹝7﹞項資料。


《結論》

為防止土地所有權人於退稅後即將新購之土地出售或轉作其他用途,以逃漏土地增值稅並從事土地投機,稅法亦定有防漏條款。依據土地稅法第三十七條的規定,土地所有權人因重購土地退還土地增值稅者,其重購之土地,自完成移轉登記之日起,「五年」內再行移轉時,除就該次移轉之漲價總數額課徵土地增值稅外,並應追繳原退稅款;重購之土地,改作其他用途者﹝出租或改作營業使用及戶籍遷出﹞亦同。通常經核准退稅的案件,稅捐機關都會列管五年,納稅義務人在收到退稅支票時,切勿大意而疏忽了上述規定,否則一經查獲而被追繳退稅款那可就空歡喜一場了。

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作者簡介
作者:安和地政士事務所 所長 王彥琳地政士
83年土地登記專業代理人特考及格
不動產經紀人普考及格
曾任永然法律事務所代書部經理
「房地登記看圖一點通」作者,永然文化出版
曾任中正紀念堂法律常識班講師
國際扶輪3520地區台北龍華扶輪社2016~2017社長

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