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【新聞疑義1625】一定基本面積,免徵房屋稅?

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


 (筆者聲明:做一位公民只能監督政府,讚頌是例外)

【新聞】

行政院前院長陳}日前提出「房屋稅不可增只能廢」的主張,引發各界極大的回響和議論。今(30)日陳}在主持由台灣法學基金會主辦的「房屋稅檢討座談會」時,針對日前提出的「房屋稅不可增只能廢」的主張,再度重申立場,主張房屋稅是違法違憲的稅目,應該要廢止。陳}表示,2014年房屋稅條例重新修正後,財政部接著在年底廢除「不能溯及既往」的解釋函;接下來,去年4月28日,最高行政法院104年4月召開第二次庭長法官聯席會議,對於房屋稅,又做了一個不利訴訟當事人的統一見解,目前許多房屋稅官司,看來都不可能勝訴,對於訴訟當事人來說,「至少在行政法院,是沒有希望的」,就租稅人權來說,並不公平。陳}表示,面對房屋稅議題,目前民眾處於不利地位;因為先是2014年房屋稅條例修正,在立法上,先讓課稅取得強有力的支持,財政部在當年底,又廢止房屋稅「不得溯及既往」的解釋函,納稅義務人的地位,馬上變得很低。此外,陳}也提到,去年4月28日,最高行政法院104年4月召開第二次庭長法官聯席會議,對於房屋稅做出統一見解(註一),陳}表示,過去10年房價上漲的主因並非因為公共建設推升房價,反而是因為各國實施量化寬鬆的貨幣政策導致,因此,要把持有稅大幅調整以跟進市價,並不符合目的。台灣法學基金會董事長謝哲勝表示,全台近年來有不少縣市跟進台北市,大幅調高房屋稅稅基,但卻忘了兼顧公平。他主張自用住宅,一定基本面積,應予以免徵房屋稅。中正大學財經系法律係教授盛子龍則有不同觀點,他認為,房屋稅其實是每年都在檢討,非一次性稅負,並沒有絕對的溯及既往問題,反而是要往信賴保護原則方向討論。至於,房屋稅有無重複課稅問題,其實法律對於重複課稅,有嚴格狹隘的規定,因此,應該沒有所謂絕對重複課稅的問題,反而應該針對稅負是否造成民眾過度負擔的問題來討論。律師趙文銘炮轟,現行台北市房屋稅制,簡直是一場「大富翁」遊戲!他坦言,房屋稅計算公式基本上是由A評定現值、B折舊率、C路段率、D稅率這四項所相乘,等於應納稅額。這中間,講白一點,只有B沒有錯,其他全都錯了,評定現值大調2.6倍,路段率符合高級住宅標準者還要採1+來計算,稅率從1.2%提高到1.2%至2.4~3.6%,「結果這個公式一計算下來,是乘數效應!會嚇死你!」最高變成2、30倍。偏偏我們地價稅是地政局估價出來的公告地價當作稅基,可是房屋稅卻是稅捐處算出來的,他沒有估價專業、也沒有基礎,稅捐處官員就坦誠,他製定路段率的標準,是先以捷運站附近劃定最高值,愈往週延再遞減,這簡直像「大富翁」遊戲一樣(工商時報2016年7月30日報導:行政院前院長陳}:「房屋稅違法違憲,應予以廢止!」)。

行政院前院長陳}日前登高一呼,提出「房屋稅不可增只能廢」的主張,引發各界討論。台灣法學基金會今(30)日上午舉行房屋稅檢討座談會,與會學者多主張,自住房屋課房屋稅應有「免稅額」、超過才課。陳}還建議,房屋稅條例第15條「目前訂價值10萬元房子免稅」已25年修正,應考慮檢討修改。會中還針對「房屋稅稅基」、尤其是「路段率」,學者多質疑,房屋路段率已重複課稅(因為地價稅也算路段率)恐讓當事人過度負擔。中正大學法律學系教授謝哲勝說,「若未減除地價」,課到最後,可能會超過房屋真實價格,但路段率其實是來自土地價值,若稅率過高,可能到最後,大家都不蓋好房子,房子越來越破爛。永晟聯合會計師事務所所長張福源說,他有一名客戶在台北市的房屋剛好符合高級住宅標準,結果130坪的房子,房屋稅高達270萬元,還好適用都更減半 ,不然1坪房屋稅超過2萬元。陳}說,面對房屋稅議題,不管在立法及行政上,民眾都處於極不利地位;房屋稅條例重新修正後,財政部在當年底,廢止房屋稅「不得溯及既往」的解釋函,去年4月28日,最高行政法院還開了一個庭長會議,對房屋稅做出統一見解。目前看來,若有房屋稅爭議,走行政訴願程序,當事人不會贏,而是地方政府贏,陳}鼓勵符合釋憲條件當事人,必要時可以聲請釋憲,他也呼籲司法院現在就該正視房屋稅議題 (聯合報2016年7月30日報導:房屋稅若有爭議 陳}鼓勵聲請釋憲)。


【疑義】

按有關房屋稅違憲、違法疑義乙節,曾於房屋稅,違憲!違法? (https://www.peopo.org/news/314871、http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=226225&article_category_id=2235&article_id=138582)、 房屋稅回溯,確實違憲(https://www.peopo.org/news/315265 、http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=226339&article_category_id=2235&article_id=138678 ) 、房屋税,有問題(https://www.peopo.org/news/315467、http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=226348&article_category_id=2235&article_id=138684)、台南市房屋稅,解套了?( https://www.peopo.org/news/315569、http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=226369&article_category_id=2235&article_id=138700)、房屋稅補核定,有無權利失效?( https://www.peopo.org/news/315675、http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=226449&article_category_id=2235&article_id=138743)、從「時際法」,看舊屋加稅(https://www.peopo.org/news/315711)等六文分別提及:
「一、不得僅以大法官會議釋字第369號解釋,就逕謂屋稅條例中剝奪人民財產權之相關條款,符合憲法第23條所明定之比例原則及憲法第7條所明定之平等原則……二、台南市政府及台北市政府,以暴增式房屋稅,使其他基本需要的獲得與滿足受到威脅或損害,侵害到人民的「適足住房權」……」
「一、房屋稅之回溯,有無違反「禁止溯及既往原則」?……而台北市政府或台南市政府房屋稅之回溯,確實並未得適用於該法規生效前業已終結之事實或法律關係,自無涉「禁止溯及既往原則」。惟台北市政府或台南市政府房屋稅之回溯,對人民而言,確實因房屋稅之暴增,而威脅或損害人民之其他基本需求,而侵害人民之適足住房權。二、房屋稅之回溯,有無違反「法律保留原則」? ……然綜觀房屋稅條例,並未規定或授權直轄市及縣 (市) 政府得以回溯(註三),台南市政府卻在房屋稅條例未規定或授權直轄市及縣 (市) 政府得以回溯「房屋應納稅額」中「房屋標準單價」或「地段等級調整率」或「適用稅率」之情形下,以回溯「房屋標準單價」或「地段等級調整率」或「適用稅率」之方式,剝奪人民稅款(台北市政府打算回溯30年),確實違反法律保留原則(即違憲)。……」。
「……三、房屋稅有無違反「平等原則」及「量能課稅原則」?(一) 房屋現值就等於「個人之負擔能力」? 所謂「個人之負擔能力」,是否尚含房屋現值以外之其他須考量之因素?誠有疑義,值得再思考」……(二) 加入「地段等級調整率」,恐有誤……目前房屋應納稅額=房屋標準單價 × 面積 × ( 1-折舊率×折舊經歷年數 )×地段等級調整率×適用稅率。其中的「1-折舊率×折舊經歷年數」,或符合房屋稅條例第11條所明定之「遞減原則」;但房屋稅條例第11條所明定之「扣除地價原則」卻因「地段等級調整率」之加入,而崩解。此「地段等級調整率」之加入,或有理由及其目的,惟最高行政法院105年度判字第101號判決(註三)「所謂房屋之價值常伴隨諸多社會環境因素(例如政治、經濟或都市開發等)之變遷而改變」,恐有誤解;實則土地之價值,常伴隨諸多社會環境因素(例如政治、經濟或都市開發等)之變遷而改變,惟房屋,除「投入資本及勞力去增益」或「不投入資本及勞力去維護」或「地震、火災等因素」或「自然折舊」,因而使房屋之價值增加或滅少或滅失外,甚難伴隨諸多社會環境因素(例如政治、經濟或都市開發等)之變遷而改變(縱使有,也係土地價值增加之附隨效果,而非純伴隨諸多社會環境因素之變遷而改變);如係以「房屋之價值常伴隨諸多社會環境因素(例如政治、經濟或都市開發等)之變遷而改變」之理由,而加入「地段等級調整率」,恐有誤。縱使主張「漲價歸公」之法理,也應用於「土地增值稅」才是。」。
「……一、財政部僅以解釋函(解釋性行政規則),將房屋現值之計算,從歷史成本改為重置成本,違憲……」
「……按房屋稅條例第11條第2項前段係規定「前項房屋標準價格,(編按:沒有應此法律文字)每三年重行評定一次」與後段「並應(編按:有應此法律文字)依其耐用年數予以折舊,按年遞減其價格」,顯然有嚴格區別,自應將房屋稅條例第11條第2項前段「前項房屋標準價格,每三年重行評定一次」之規定,解釋為非強制規定(換言之,此項權利,亦含有義務性質,雖不可拋棄,惟得裁量)。又各縣市房屋稅,長年確實未依房屋稅條例第11條第2項之規定,重新核定公告房屋標準單價;惟各縣市目前適用之房屋標準單價,確實偏低,苟採權利失效原則,不准各縣市「補核定」每期之房屋標準單價,則與「量能課稅原則」也不儘相符。另構成行政法上權利失效之第二項要件,為「相對人正當信賴權利人不行使權利,而有積極之處分行為,以致權利人再行使權利時,對相對人造成不可期待之重大損害」,然本案義務人,一般不會有積極之處分行為。爰本文,基於「前開三項因素」及「行政法上權利失效,適用時,應從嚴為之」之法理,認為房屋稅長年未依房屋稅條例第11條第2項之規定,每三年重行評定公告房屋標準單價,於近來始回溯或補核定,並未權利失效。……」
「…財政部以103年解釋函變更99年解釋函,將房屋構造標準單價之計算,從歷史成本改為重置成本,因不利於納稅義務人,自應自發布日起,發生效力。然台南市政府,卻將103年解釋函之效力,及於90年6月後之舊屋,顯違反稅捐稽徵法第1-1條第2項前段之規定。又財政部103年解釋函,其內容也有恣意決定「新解釋函(重置成本)可回溯適用」之情形,有違時際法原則。」

而本文要探究的是,台灣法學基金會董事長謝哲勝所主張「自用住宅,一定基本面積,應予以免徵房屋稅」,是否有理?就此,以「適足住房權」之角度,敘明如下。

一、適足住房權「可承受性」之要求

按源自於已具國內法地位而且優先於其他法律而適用(註二)之經濟社會文化權利國際公約第12條第1款:「本公約締約國確認人人有權享受其本人及家屬所需之適當生活程度,包括適當之衣食住及不斷改善之生活環境。締約國將採取適當步驟確保此種權利之實現,同時確認在此方面基於自由同意之國際合作極為重要。」之「適足住房權」(註三),在經濟社會文化權利事務委員會第4號一般性意見(註四)中指出:「7.委員會認爲,不應狹隘或限制性地解釋住房權利,譬如,把它視爲僅是頭上有一遮瓦的住處或把住所完全視爲一商品而已,而應該把它視爲安全、和平和尊嚴地居住某處的權利,至少有兩條理由可以認爲這樣理解是恰當的。首先,住房權利完全與作爲《公約》之基石的其他人權和基本原則密切相關。就此而言,《公約》的權利源於“人身的固有尊嚴”,而這一“人身固有的尊嚴”要求解釋“住房”這一術語時,應重視其他多種考慮。最重要的是,應確保所有人不論其收入或經濟來源如何都享有住房權利。其次,第十一條第一款的提法應理解爲,不僅是指住房而且是指適足的住房。人類住區委員會和《到2000年全球住房戰略》都闡明:“適足的住所意味著適足的獨處居室、適足的空間、適足的安全、適足的照明和通風、適足的基本基礎設施和就業和基本設備的合適地點――一切費用合情合理”。8. 因而,適足之概念在住房權利方面尤爲重要,因爲它有助於強調在確定特定形式的住房是否可視爲構成《公約》目的所指的“適足住房”時必須加以考慮的一些因素。在某種程式上,是否適足取決於社會、經濟、文化、氣候、生態及其他因素,同時,委員會認爲,有可能確定在任何特定的情況下爲此目的必須加以考慮的住房權利的某些方面。這些方面包括:(a)使用權的法律保障。使用權的形式包羅萬象,包括租用(公共和私人)住宿設施、合作住房、租賃、房主自住住房、應急住房和非正規住區,包括佔有土地和財産。不論使用的形式屬何種,所有人都應有一定程式的使用保障,以保證得到法律保護,免遭強迫驅逐、騷擾和其他威脅。締約國則應立即採取措施,與受影響的個人和群體進行真誠的磋商,以便給予目前缺少此類保護的個人與家庭使用權的法律保護;(b)服務、材料、設備和基礎設施的可提供性。一幢合適的住房必須擁有衛生、安全、舒適和營養必需之設備。所有享有適足住房權的人都應能持久地取得自然和共同資源、安全飲用水、烹調、取暖和照明能源、衛生設備、洗滌設備、食物儲藏設施、垃圾處理、排水設施和應急服務;(c)可承受性。與住房有關的個人或家庭費用應保持在一定水平上,而不至於使其他基本需要的獲得與滿足受到威脅或損害。各締約國應採取步驟以確保與住房有關的費用之百分比大致與收入水平相稱。各締約國應爲那些無力獲得便宜住房的人設立住房補助並確定恰當反映住房需要的提供住房資金的形式和水平。按照力所能及的原則,應採取適當的措施保護租戶免受不合理的租金水平或提高租金之影響。在以天然材料爲建房主要材料來源的社會內,各締約國應採取步驟,保證供應此類材料。(d)適居性。適足的住房必須是適合於居住的,即向居住者提供足夠的空間和保護他們免受嚴寒、潮濕、炎熱、颳風下雨或其他對健康的威脅、建築危險和傳病媒介。居住者的身體安全也應得到保障。委員會鼓勵各締約國全面實施衛生組織制訂的《住房保健原則》5, 這些原則認爲,就流行病學分析而言,住房作爲環境因素往往與疾病狀況相關聯,即:住房和生活條件不適和不足總是與高死亡率和高發病率相關聯;(e)可獲取性。須向一切有資格享有適足住房的人提供適足的住房。必須使處境不利的群體充分和持久地得到適足住房的資源。如老年人、兒童、殘廢人、晚期患者、人體免疫缺陷病毒陽性反應的人,身患痼疾者、精神病患者、自然災害受害者、易受災地區人民及其他群體等處境不利群組在住房方面應確保給予一定的優先考慮。住房法律和政策應充分考慮這些群組的特殊住房需要。在許多締約國內,提高社會中無地或貧窮階層得到土地的機會應是其中心政策目標。必須制定明確的政府職責,實現人人有權得到和平尊嚴地生活的安全之地,包括有資格得到土地。(f)地點。適足的住房應處於便利就業選擇、保健服務、就學、托兒中心和其他社會設施之地點。在大城市和農村地區都是如此,因爲上下班的時間和經濟費用對貧窮家庭的預算是一個極大的負擔。同樣,住房不應建在威脅居民健康權利的污染地區,也不應建在直接鄰近污染的發源之處。(g)文化的適足性。住房的建造方式、所用的建築材料和支援住房的政策必須能恰當地體現住房的文化特徵和多樣化。促進住房領域的發展和現代化的活動應保證不捨棄住房的文化方維,尤其是還應確保適當的現代技術設施。」。

是「適足住房權」,不應狹隘或限制性地解釋住房權利,譬如把它視爲僅是頭上有一遮瓦的住處或把住所完全視爲一商品而已,而應該把它視爲安全、和平和尊嚴地居住某處的權利;在「可承受性」上,則要求「與住房有關的個人或家庭費用應保持在一定水平上,而不至於使其他基本需要的獲得與滿足受到威脅或損害,並採取步驟以確保與住房有關的費用之百分比大致與收入水平相稱,及爲那些無力獲得便宜住房的人設立住房補助,並確定恰當反映住房需要的提供住房資金的形式和水平,而且按照力所能及的原則,應採取適當的措施保護租戶免受不合理的租金水平或提高租金之影響」。

二、各級政府機關,應避免侵害人民的「適足住房權」,保護人民「適足住房權」不受他人侵害,積極促進人民「適足住房權」之實現

又兩公約施行法(http://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?PCode=I0020028)第4條:規定「各級政府機關行使其職權,應符合兩公約有關人權保障之規定,避免侵害人權,保護人民不受他人侵害,並應積極促進各項人權之實現。」。
是各級政府機關,應避免侵害人民的「適足住房權」,積極促進人民的「適足住房權」之實現。

三、自用住宅,一定基本面積,予以免徵房屋稅? 一定基本面積是多少?每人,多少平方公尺?
從而,從「各級政府機關,有積極促進實現人民適足住房權之義務」的角度來看,「自用之一定基本面積,予以免徵房屋稅」,即有助於人民適足住房權之實現,本文自予以贊同。
問題是一定基本面積是多少?每人,多少平方公尺?

就此,本文認為(一)應以每人在一定範圍內之總居住面積為準。所謂一定範圍,得綜合考量「每人每天通勤時間」、「每人每天通勤費用」及「各縣(市)界」等因素決定之。例如,有一戶三人之家(以戶政登記資料為準),在大台北地區(台北市、新北市及基隆市)共擁有總居住面積(以地政登記資料為準)計150平方公尺,則每人在一定範圍內之總居住面積為50平方公尺。

(二) 一定基本面積,應參照經濟社會文化權利國際公約第12條之立法意旨及人權事務委員會之解釋(註五);經濟社會文化權利國際公約第12條之立法意旨及人權事務委員會之解釋,未敘部分,則依據「中央主管主管機關所頒住宅之基本居住水準」(http://www.cpami.gov.tw/chinese/index.php?option=com_content&view=article&id=15748&Itemid=57)。惟內政部101.12.28台內營字第1010811800號令訂定(自101年12月30日生效)之基本居住水準第3點,所規定之平均每人最小居住樓地板面積,是否太少?

(三)自用之一定基本面積,予以免徵房屋稅;逾一定基本面積部分,仍得徵房屋稅。

(四)徵房屋稅,仍須汪意前揭六篇文章,所提問題及解決之道。


【註解】
註一:最高行政法院104 年度 4 月份第 2 次(101年04 月28日)庭長法官聯席會議決議:「房屋稅係依房屋現值按規定之稅率課徵,房屋現值則由主管稽徵機關依據不動產評價委員會評定之標準核計而得(房屋稅條例第 5  條、第 10 條參照)。不動產評價委員會評定之房屋標準價格,應以同條例第 11 條第1 項規定之 3  款基準:「一、按各種建造材料所建房屋,區分種類及等級。二、各類房屋之耐用年數及折舊標準。三、按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況,並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分,訂定標準。」為依據,並由直轄市、縣(市)政府公告之。各直轄市及縣(市)政府依同條例第 24 條規定,有訂定房屋稅徵收細則之權限。準此,臺北市政府於 100  年 1  月 24 日修正公告臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點,其中第 15 點第 1  項規定:「房屋為鋼筋混凝土以上構造等級,經逐棟認定具有下列 8  項標準,為高級住宅,其房屋構造標準單價按該棟房屋坐落地點之街路等級調整率加成核計:(一)獨棟建築(二)外觀豪華(三)地段絕佳(四)景觀甚好(五)每層戶少(六)戶戶車位(七)保全嚴密(八)管理週全。」無非依據房屋建材及其他影響房屋交易之價格因素,區分及限制高級住宅之適用範圍,並定其標準價格,係在上開 3  款基準範圍內,核計房屋現值,如不逾市場交易價格,即符合前揭房屋稅條例之規定旨意,無違法律保留原則及租稅法定主義。」。
註二:實務上,請參臺灣高雄地方法院98年度簡上字第201號民事判決:「按「本公約締約國確認人人有工作之權利,包括人人應有機會憑本人自由選擇或接受之工作謀生之權利,並將採取適當步驟保障之。」,經濟社會文化權利國際公約第6 條第1 項定有明文,而依98年4 月22日總統公布之「公民與政治權利國際公約及經濟社會文化權利國際公約施行法」第2 、4 條規定,兩公約所揭示保障人權之規定具有國內法律之效力,各級政府機關行使其職權,應符合兩公約有關人權保障之規定,避免侵害人權,保護人民不受他人侵害,並應積極促進各項人權之實現,是以法院行使審判職權時,自應遵循、審酌此二公約之規定、精神,甚應優先於國內法律而為適用(施行法第8 條規定施行後2 年內各級政府機關應檢討所主管之法令及行政措施而就不符部分為制( 訂) 定、修正或廢止,其意旨即應具優先性),則有關勞務給付之各契約,其適用、解釋法律自不得違於上開工作權、勞動權之自由選擇和接受工作、有尊嚴之勞動條件等人權內容,並應依此為原有法規範在客觀上應有目的與功能之再出發,且工作權亦為本國憲法保障之基本權利,其內容不僅使勞工有工作之機會,更由於勞動契約之社會化,勞工經由勞務之提供,並得以維持、發展其職業能力,建立群體生活、社會評價,實踐工作價值及保持其人格尊嚴,易言之,勞務不應只保留於經濟層面之評價,其更應擴及於勞工人格權益之保護,故勞務提供亦屬工作權之重要內容,基此意義,勞工在其業務性質上對勞務之提供有特別合理之利益,且雇主無優越而值得保護之利益(如停業、雙方信賴基礎喪失等)時,即應課予並要求雇主踐行其受領勞工勞務之從給付義務,如此始符誠信原則及上開公約有關工作權之保障意旨。」、法務部對「國際公約內國法化的實踐」委託研究報告之對案建議,第5頁以下。學說見解,請參廖福特著,法院應否及如何適用公民與政治權利公約,台灣法學雜誌第163期,2010年11月1日、陳清秀著,兩公約實踐與賦稅人權保障,2011年2月法令月刊。
註三:經濟社會文化權利事務委員會第4號一般性意見:「1.按照《公約》第十 一條第一款,締約各國“ 承認人人有權爲他自己和家庭獲得相當的生活水準,包括足夠的食物、衣著和住房,並能不斷改進生活條件。”適足的住房之人權由來於相當的生活水準之權利,對享有所有經濟、社會和文化權利是至關重要的。」參照。
註四:兩公約施行法第3條規定「適用兩公約規定,應參照其立法意旨及兩公約人權事務委員會之解釋。」,是有關「適足住房權」應參照經濟社會文化權利事務委員會第4、7一般性意見。
註五:兩公約施行法第3條:「適用兩公約規定,應參照其立法意旨及兩公約人權事務委員會之解釋。」參照。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
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自然法則與土地正義 電子書下載網址:
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Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) :95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著,95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書:勞工權益案例實務 (一)(二) (與劉孟錦律師合編著,96年6月)。
5.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(一)(二)(三)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)。
6.台灣法律網電子書:房地產案例實務(一)(二) (與劉孟錦律師合編著,96年7月)。
7.台灣法律網電子書:房地產案例實務(三)(四)(與劉孟錦律師合編著,96年12月)。
8.台灣法律網電子書:房地產案例實務(五) (六)(七)(八) (與劉孟錦律師合編著,97年5月)。
9.輕鬆搞定公寓大廈(與劉孟錦律師合著,97年1月書泉)。
10.勞資糾紛解決有門道(與劉孟錦律師合著,97年7月永然)。
11.台灣法律網電子書:不動產法拍案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著,98年4月)。
12.台灣法律網電子書:政府採購裁判選輯暨簡評(一) (與劉孟錦律師合編著,98年7月)。
13.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(四)(五)(六)(與劉孟錦律師合編著,98年8月)。
14.台灣法律網電子書:寵物法律案例實務(與劉孟錦律師合編著,98年8月)。
15.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(七)(八)(九)(與劉孟錦律師合編著,99年3月)。
16.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(十)、(十一)、(十二)(與劉孟錦律師合編著,100年2月) 。
17.台灣法律網電子書:房地產案例實務(九) (與劉孟錦律師合編著,100年2月) 。
18.台灣法律網電子書:刑事法案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著,100年2月) 。
19.台灣法律網電子書:買預售屋very易(一) (與胡綺萱合編著,100年2月) 。
20.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(十三)、(十四)(與劉孟錦律師合編著,100年7月) 。
21.輕鬆搞定公寓大廈2(與劉孟錦律師合著,100年12月書泉)。
22.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(十五)、(十六)(與劉孟錦律師合編著,100年12月) 。
23.台灣法律網電子書:政府採購裁判選輯暨簡評(二) (與劉孟錦律師合編著,100年12月)。
24.【新聞疑義】、【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】、【刑事法律問題】等系列文章。

 

 

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