設成首頁 | 加入最愛 | 新訊連結 | 聯絡律師 | 推薦朋友 | 線上投稿 | 律師簡介 | 律師諮詢 | Facebook | 隱私權聲明 文章總數:207832 瀏覽總數:525264166
文章總數:207832 瀏覽總數:525264167
點選此處可回到首頁!
法律知識庫 課程講座 法律圖書 電子報中心 回首頁
台灣法律網新訊



習慣法於形式法論證過程中的補充性—觀察法律適用脈絡中抽象概念充實之過程
刑法第356條損害債權罪之行為主體為「將受強制執行之際的債務人」,而非泛指一般債務人,屬純正身分犯
【林蕙瑛專欄】同性戀或異性戀的戀情
從疫病防治回看「宗教自由」之界限
【勞保言語失能】言語吞嚥機能適用胸腹部強制退保嗎?
關於醫師法第28條所稱醫療業務及醫療行為之闡釋及責任
蔡英文陳時中都不是帝王,修法才是王道
享有親權之人,得否為刑法第241條第1項、第3項之和誘未滿十六歲之男女,以略誘論之犯罪主體?
【林蕙瑛專欄】友誼沒有信任與寬容,是經不起考驗的
除案情複雜難以查明者外,行政訴訟事實審法院應依其查明事證核實確認,在納稅者聲明不服之範圍內定其數額,亦即以課稅處分為審理及判決對象
司法院大法官釋字第790號解釋摘要-栽種大麻罪案
僱用員工犯罪,僱主有連帶賠償責任
土地稅減免規則第24條第2項所為土地增值稅之減免之程序規定,能否適用於土地稅法第39條第2項前段依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前之移轉,免徵土地增值稅之事件?
【林蕙瑛專欄】想找機會跟他告白
司法院加速推動我國國民參與刑事審判制度之建立新聞稿
【林蕙瑛專欄】期待關係可以更上一層樓
衛生福利部訂定「嚴重特殊傳染性肺炎隔離及檢疫期間防疫補償辦法」
紓困應即時有效,緊急權要謹慎合憲
集體免疫力=無計可施!
【林蕙瑛專欄】在沒有承諾穩定關係之前最好避免性關係

 台灣法律網 > 法律知識庫 > 理財稅務 > 節稅策略

房地合一所得稅實施後,先將不動產贈與配偶後再出售,並主張適用自用稅率課徵土地增值稅,可節稅嗎?

文 / 王彥琳
【台灣法律網】


案例:

老陳打算賣屋,因持有幾十年了算一算增值稅不少,但他以前有賣過房子已適用過一生一次的自用稅率,且其名下還有其他住宅。現因陳太太沒有賣過房,他打算先將房地贈與給太太後再出售,並主張以自用稅率課徵,以少繳點增值稅。請問,您老陳這樣做有比較節稅嗎?


答:

在以往採用老陳的做法是蠻常見可以節省增值稅的方式,不過在民國105年以後卻未必有利。

因為現在老陳將房地贈與給太太後再出售,該房地即為太太在105年之後才取得,她再出售時是需要課徵房地合一所得稅的,而且其取得成本是按受贈時土地公告現值總額及房屋評定現值為基準,雖然陳太太在出售時計算房地合一所得稅的持有期間,是可以將老陳持有期間合併計算,以適用較低的稅率來繳納,但是因其出售時的取得成本已被低估,所以陳太太要繳納的房地合一所得稅,有可能會較由老陳直接出售時要繳納的財產交易所得稅(舊制)為高,而產生節省了土地增值稅但卻要多繳所得稅的情形,不見得一定有利。所以現在賣房除了土地增值稅外,還要先估算要繳納的所得稅,相關稅捐計入成本後賣家才能決定以多少價格出售,不要成交後才發現還要繳納高額所得稅的情形。

我們來舉一個案例,其標的為台北市八德路的公寓,並以該標的實際的各項數據為準來計算各項稅捐。
老陳在民國80年買入台北市八德路房地,打算在民國105年出售予第三人,出售總價為新台幣2485萬元。
土地公告現值總額:13‚576‚110元
房屋評定現值:256‚700元
        合計13‚832‚810元
課徵土地增值稅原地價:4‚908‚713元
物價指數:144•5%

市價:24‚850‚000元

方案一、直接出售(因已適用過自用住宅稅率,故以一般稅率申辦):             
土地漲價總數額為6,483,019元,應納土地增值稅1,296,604元(稅率20%)
財產交易所得稅:因老陳為長期持有25年,故直接以房屋評定現值按核定的方式計算財產交易所得,以104年的台北市課稅標準42%為例,其財產交易所得為256,700元X42%=107,814元
假設老陳的所得稅為最高級距,則所得稅應納稅額為:
107‚814元J45%=48,516元
以上應繳納土地增值稅及所得稅合計:1,345,120元

方案二、先辦理贈與給陳太太後,再由陳太太出售房地產,並以自用住宅稅率
申辦土地增值稅,則應納土地增值稅為648,302元(稅率10%)。
房地合一所得稅:對於陳太太來說,該房地是她在105年取得所有權,故依據所得稅法第4條之4的規定,是屬於房地合一所得稅的課稅範圍,而她是受贈取得,則其取得房地的成本為受贈當期的土地公告現值及房屋評定現值(所得稅法第14條之4),其持有期間的計算是可以併計老陳持有期間即25年(80年至105年)。在假設沒有其他附加成本及費用可主張的情形下,其房地合一所得額的計算如下:
賣價24‚850‚000元—取得成本13‚832‚810元-土地漲價總數額6,483,019元=4,534,171元(房地合一所得額)
假設老陳及陳太太符合自住房地的要件(註),則應繳的房地合一所得稅為:
4,534,171元—4,000,000元=534,171元
534,171元J10%=53,417元(應納稅額) 

註:假設本案例本人或其配偶、未成年子女設有戶籍,持有並實際居住連續滿六年,且無供營業使用或出租,則課稅所得在400萬以下免稅,超過400萬部分按10%課稅,但6年內以一次為限。

故在符合自住房地的要件時,陳太太應繳的增值稅及房地合一所得稅合計為:701,719元
     
但是如果陳太太並不符合自住房地的要件,那麼她繳納的房地合一所得稅為:4,534,171元X15%=680,125元
故在不符合自住房地的要件時,陳太太應繳的增值稅及房地合一所得稅合計為:1,328,427元

由以上的案例可以得知,老陳的做法並不一定可以節稅,而且各種標的與持有情形不同,其結果亦不盡相同。是以房地合一實施後,現行不動產稅制越趨複雜,您絕對需要一位專業不動產地政及稅務的顧問,我們安和會是您最佳的選擇。

寄給朋友     友善列印

 

作者簡介
作者:安和地政士事務所 所長 王彥琳地政士
83年土地登記專業代理人特考及格
不動產經紀人普考及格
曾任永然法律事務所代書部經理
「房地登記看圖一點通」作者,永然文化出版
曾任中正紀念堂法律常識班講師
國際扶輪3520地區台北龍華扶輪社2016~2017社長

地址:台北市大安區忠孝東路4段148號11樓之2
電話:02-27113330#10傳真:27113787
行動:0932039476
LINE ID:@exs1838x
e-mail:anho.law@msa.hinet.net / anho.law@gmail.com
網址:www.anho.com.tw
安和臉書粉絲專頁:www.facebook.com/anhofan

 

 

本單元最新10篇文章
三歲幼兒照顧狂想曲 / 方承志
自住祖產房屋怎麼課遺贈稅? / 方承志
提高遺贈稅遺害人民? / 方承志
【新聞疑義1640】調價回溯,於法不符 / 楊春吉(故鄉)
【新聞疑義1629】重新頒布「老屋增稅禁令」? / 楊春吉(故鄉)
【新聞疑義1626】回溯,如何適法? / 楊春吉(故鄉)
【新聞疑義1625】一定基本面積,免徵房屋稅? / 楊春吉(故鄉)
【新聞疑義1624】從「時際法」,看舊屋加稅 / 楊春吉(故鄉)
【新聞疑義1623】房屋稅補核定,有無權利失效? / 楊春吉(故鄉)
【新聞疑義1622】台南市房屋稅,解套了? / 楊春吉(故鄉)
  本單元更多文章......

 

免 費 電 子 報
發刊期數: 3722
推 薦 課 程
《房地產法律課程》房地產仲介糾紛處理 (劉孟錦律師)
《房地產法律課程》共有房地糾紛處理 (劉孟錦律師)
《房地產法律課程》土地買賣合建契約糾紛處理 (劉孟錦律師)
《房地產法律課程》成屋買賣契約糾紛處理 (劉孟錦律師)
《房地產法律課程》預售房屋契約糾紛處理 (劉孟錦律師)
《企業法律課程》帳款催收法律實務:保全程序篇(假扣押) (劉孟錦律師)
《生活法律課程》生活法律:婚姻三部曲--婚姻.夫妻財產制.家庭暴力法律問題解析 (劉孟錦律師)
《企業法律課程》交通事故和解技巧與賠償訴訟法律實務 (劉孟錦律師)
《生活法律課程》夫妻財產相關法律問題 (劉孟錦律師)
《房地產法律課程》公寓大廈糾紛處理與訴訟法律實務 (劉孟錦律師)
法 律 叢 書
請點選此圖觀看本書更詳細的介紹!
【台灣法律網電子書】政府採購法案例實務(十六)
劉孟錦.楊春吉
定價:NT $ 1000元
網站連結
律師 法律事務所
律師事務所 法律
法律專欄 劉孟錦律師
一帆法政補習班 台灣本土法學
法律翻譯 e速人氣生活網
品味人生 永恆婚禮顧問
合法律師查詢 合法地政士查詢
合法經紀業查詢 不動產實價查詢
不動產資訊平台 房地產交易價格
不動產交易服務 全國法規資料庫
法學資料檢索 法拍.庭期查詢
立法院法律系統 民事.非訟費用
重大通緝犯查詢 商工行政服務
地政資訊e點通 定型化契約範本
司法院書狀範例 國家圖書館
地名檢索系統 地籍圖資系統
地政法規資訊 Hinet地政服務
總統府法令查詢 最新犯罪手法
165反詐騙 食品安全衛生

設成首頁 | 加入最愛 | 新訊連結 | 聯絡律師 | 推薦朋友 | 線上投稿 | 網站合作 | 律師簡介 | 律師諮詢 | Facebook | 隱私權聲明
法律具時效性,內容僅供參考,不宜直接引為訴訟用途,具體個案仍請洽詢專業律師
所有文章係作者之智慧,請尊重智慧財產權,轉載重製節錄請先取得本網之書面同意