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借名登記的不動產,如原借名人死亡而由其繼承人請求出名人返還所有權時,土地增值稅應如何計算?

文 / 王彥琳
【台灣法律網】


以下這個問題已經有幾個當事人曾經詢問過,所以我們就來探討一下。

案例:A在民國80年時出資購買房地,並與B約定借名登記在其名下,而A在104年死亡,A的繼承人C請求B在105年時,將借名在其名下的房地所有權移轉返還予C。請問:C可否主張因其是屬繼承取得,而以A死亡時104年的土地公告現值為原地價課徵土地增值稅?

解析: 所謂「借名登記」,係謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記,而仍由自己管理、使用、處分,他方允就該財產為出名登記之契約。倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者,固應賦予無名契約之法律上效力,並類推適用民法委任之相關規定。

 而案例中的情形我們必須來判斷,對於C而言其繼承的標的是該借名登記房地的所有權還是請求返還的權利?

由A出資購買房地,並約定借名登記在B名下,是以B取得房地所有權的法律行為是有效的,而對A而言基於與B之間借名契約的約定,其是可以向B請求移轉返還房地的所有權。現A死亡,其與B之間關於借名契約的權利則是由其繼承人C來繼受。所以答案已經很明顯了,因B取得房地所有權是有效的,而A則從未取得房地的所有權,所以其繼承人C繼承的標的並非為該借名登記房地的所有權,而是請求B返還的權利而已。所以C在105年請求B移轉返還借名登記房地的所有權時,必須以B取得時即80年的公告土地現值為原地價,計算至105年請求返還時的公告土地現值據以計算之漲價總數額,來課徵土地增值稅,而不是以A死亡時104年度的公告土地現值為原地價,來計徵土地增值稅。而C繼承請求B返還的權利,因具有財產上的價值,故該債權請求權是必須計入A的遺產課徵遺產稅的。

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作者簡介
作者:安和地政士事務所 所長 王彥琳地政士
83年土地登記專業代理人特考及格
不動產經紀人普考及格
曾任永然法律事務所代書部經理
「房地登記看圖一點通」作者,永然文化出版
曾任中正紀念堂法律常識班講師
國際扶輪3520地區台北龍華扶輪社2016~2017社長

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