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房地合一課徵所得稅新制實施後,出售因受贈取得的房地應如何計算所得額?

文 / 王彥琳
【台灣法律網】


房地合一課稅新制在105年1月1日開始實施了,如果你出售的房地是在105年1月1日以後受贈取得的,或是在103年1月1日之次日起受贈取得,但在新制實施後出售時持有未滿二年時,是必須適用新制來課徵所得稅的。至於其交易所得額的計算方式如下:

房屋、土地交易所得=
交易時成交價額-受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值-因取得、改良及移轉而支付之費用

簡單來說因房地是受贈取得,其取得時課徵贈與稅的標準是按土地公告現值及房屋評定現值的總額來計徵,故取得後再行出售時,即以其認定為取得成本來計算所得額。

計算案例:
小柯的父親在104年2月1日以2000萬元買入房地一戶,其父於105年2月1日贈與給小柯。小柯並在105年11月將該房屋以2400萬元出售,贈與當時的土地公告現值及房屋評定現值總額為1200萬,物價指數為110%,取得改良及移轉支付費用合計為130萬元,請問小柯出售時的所得額為多少?
2400萬-1200萬X110%-130萬=950萬

由前述計算案例來看,小柯的父親以2000萬買入房地後再贈與給小柯,小柯再以2400萬元出售,小柯經認定的房地取得成本為1200萬元而不是其父買入時的2000萬元,雖然可以再按物價指數調整,但其與買入時的價格仍有一段差距,也就是說小柯的取得成本依新制的規定有被低估的情形,以致計算出來的所得額為950萬元。

新制的規定對於出售因受贈取得的房地其取得成本有低估的情形,故明年新制實施後,如有房地欲贈與給他人,則勢必須考量其目的及將來有無再行出售的可能性,否則會有加重其所得稅的負擔。

那麼有無必要在新制實施前將房地贈與給下一代?

除非有特殊目的,否則是沒有必要的。因為房地贈與除了贈與稅外,還要負擔土地增值稅,而土地增值稅是持有越久其稅賦越重,實在沒有必要先繳納過重的稅捐。不過在前幾年已開始辦理房地分年贈與的個案,則建議在105年後如要繼續贈與的話,應該要思考將來有無出售的可能再行處理,可能較為妥適。

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作者簡介
作者:安和地政士事務所 所長 王彥琳地政士
83年土地登記專業代理人特考及格
不動產經紀人普考及格
曾任永然法律事務所代書部經理
「房地登記看圖一點通」作者,永然文化出版
曾任中正紀念堂法律常識班講師
國際扶輪3520地區台北龍華扶輪社2016~2017社長

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