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《今日看新聞學法律第1則~承租房屋首要注意事項》

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


此新聞事件,涉「承租租賃住宅時,首要注意事項」等法律問題,兹說明如下:

一、租賃法令之適用
(一)按本案為如為非消費性租賃,而且係租賃住宅市場發展及管理條例(以下簡稱租賃條例)第3條第1款:「本條例用詞,定義如下:一、租賃住宅:指以出租供居住使用之建築物。」之租賃住宅,則有租賃條例第9條:「(第1項)轉租人應經出租人書面同意,始得轉租其租用之住宅全部或一部。(第2項)轉租人簽訂轉租契約時,應向次承租人提供前項同意轉租之書面文件,並於轉租契約載明其與出租人之租賃標的範圍、期間及得終止租賃契約之事由。(第3項)轉租人應於簽訂轉租契約後三十日内,以書面通知出租人。」及住宅租賃契約應約定及不得約定事項之應約定事項(以下簡稱應約定事項)第11條第1項:「出租人應出示有權出租本租賃住宅之證明文件及國民身分證或其他足資證明身分之文件,供承租人核對。」(本條為新增,自109年9月1日生效)等相關規定之適用。
(二)又本案如為消費性租賃(即兩方為消費者與企業經營者,其間有消費關係)」,而且是定型化契約,則有消費者保護法及其租賃定型化契約應記載及不得記載事項之應記載事項第11條第1項:「出租人應出示有權出租本租賃住宅之證明文件及國民身分證或其他足資證明身分之文件,供承租人核對。」等相關規定之適用。

二、本案分析
(一)本案新聞報導内容如為真,不論是消費性租賃或非費性租賃(但除此兩種之外,尚有「雖是房屋但是營業使用」「耕地租賃」「耕地以外之農地租賃」等其他租賃,也須注意),承租人在承租租賃住宅時,首須先尋問與核實出租人為所有權人或合法有效之受託人或轉租人。
(二)如出租人為轉租人,均得要求轉租人提供經出租人同意轉租之書面文件及足資證明身分之書面文件,供自已核對;出租人如為所有權人,則得要求其提供租賃物之正本土地登記謄本與建物登記謄本,及足資證明身分之書面文件,供自已核對;出租人如為合法有效之受託人,則得要求其提供合法有效之書面授權書或委託書、租賃物之正本土地登記謄本與建物登記謄本,及足資證明身分之書面文件,供自已核對,藉以保障自已的權益。
(三)另外,租賃契約是諾成契約,只要當事人間就必要之點或重要之點為合意,契約就成立;除法律另有規定外,不以訂定字據或書面為必要,出租人也非要是租賃物之所有權人,出租人如有「可歸責之事由而未依債之本旨為給付」之債務不履行情事,承租人只能依債務不履行相關約定及相關規定為之。但如果「出租人,落跑了,找不到」,那更是「雪上加霜」。
故為便於舉證、杜絕糾紛及保障自已的權益,本文建議:
1.租賃契約,應以書面為之;除依法須公證外,並在考量成本負擔下,儘量公證。
2.租賃糾紛之處理,「事前預防」比「事中防止」及「事後救濟」更重要。而所謂租賃之事前預防,乃指在情報蒐集(含整理及研判等)、書面契約條款具體明確等二方面著手。前揭所提請出租人出示相關足資證件之文件,供承租人核對,即是情報蒐集(含整理及研討等)之範疇,而本案承租人恐因欠缺此情報蒐集(含整理及研討等)手段,而落入不好之窘境。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
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