設成首頁 | 加入最愛 | 新訊連結 | 聯絡律師 | 推薦朋友 | 線上投稿 | 律師簡介 | 律師諮詢 | Facebook | 隱私權聲明 更新日期:2017-11-17 文章總數:183135 瀏覽:331828525(自2000.10.1起)
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【新聞疑義1709】水電費,由誰負擔?

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


 (筆者聲明:做一位公民只能監督政府,讚頌是例外)

【新聞】
台中市有房東與房客,因為8千元的水電費發生糾紛,房東酒後拿菜刀追砍房客,一追就追到大馬路上,沒想到房客的太太掌風了得、英勇護夫,一巴掌把房東颳倒,讓房東當場摔趴。幸好這起衝突,雙方都只受輕傷,沒有大礙。
上半身沒穿衣服的男子,拿菜刀砍人砍到大馬路上。還穿著圍裙的婦人,不畏懼那把亮晃晃的菜刀,出手阻擋半裸男。
圍裙婦掌風了得,一巴掌搧得半裸男摔趴在地上,顏面盡失。警方獲報趕到現場,男子氣還沒消,比手畫腳解釋為什麼這樣做,原來拿菜刀的是涂姓房東,被追砍的是朱姓房客,朱太太就是暗藏武功底的圍裙婦。
雙方爭執了幾天,房東喝了酒,氣往上衝,拿菜刀要房客還錢。案發在環中路與軍和路口,房客租來賣鹹酥雞。在這起案件當中,房東與房客都只受輕傷,但是房客覺得自己受到菜刀威脅,心生恐懼,警方依恐嚇罪嫌,將涂姓房東送辦。
(民視新聞 2017年11月05日報導: 租屋糾紛!房東持刀追 房客妻英勇護夫)。

【疑義】
一、租賃法令(租賃期間,使用房屋所生之相關費用)之適用
(一)房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項之應記載事項第6條之適用

按如承租人與出租人均是消費者保護法所稀稱之消費者(註一)與企業經營者(註二),兩者間也有消費關係,企業經營者所提供者亦是定型化契約,那就有基於消費者保護法而來之房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項(註三)之應記載事項第6條(租賃期間相關費用之支付):「租賃期間,使用房屋所生之相關費用(一)管理費:□由出租人負擔。□由承租人負擔。房屋每月     元整。停車位每月     元整。租賃期間因不可歸責於雙方當事人之事由,致本費用增加者,承租人就增加部分之金額,以負擔百分之十為限;如本費用減少者,承租人負擔減少後之金額。□其他:   。(二)水費:□由出租人負擔。□由承租人負擔。□其他:    。(例如每度  元整。(三)電費:□由出租人負擔。□由承租人負擔。□其他:    。(例如每度  元整)(四)瓦斯費:□由出租人負擔。□由承租人負擔。    □其他:    (五)其他費用及其支付方式:    。」之適用。

即承租人與出租人間,租賃期間,使用房屋所生之管理費、水費、電費、瓦斯費及其他費用,企業經營者所提供之定型化契約內,應記載係由出租人負擔或承租人負擔或其他。  

問題是一般的租賃,常是非企業經營者或非定型化契約或消費者,並無適用房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項之餘地(註四)。

(二)非企業經營者或非定型化契約或消費者,依民法等相關規定

又非企業經營者或非定型化契約或消費者,就不得適用房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項第9條之規定。反而要回到民法等相關規定。

惟有關租賃期間,使用房屋所生之費用,民法第427條也僅規定「就租賃物應納之一切稅捐,由出租人負擔。」,至於租賃期間,使用房屋所生之管理費、水費、電費、瓦斯費及其他費用,則未有相對應之規定。

但契約成立後,當事人間約定,除違反誠信原則(註五)、公序良俗(註六)、強行規定(註七)等因而全部或一部無效外,基於契約自由原則,仍屬有效;而且基於債之相對性及契約嚴守原則,除「條件尚未成就(註八)」或「有情事變更情事(註九)」或「依約、適法解除契約」等外,當事人即應依債之本旨(註十)為給付,債務人未依債之本旨為給付,自屬債務不履行,債權人自得依約定及債務不履行之相關規定(未約定時,補充之,註十一),向債務人請求之。

換言之,基於契約自由原則,承租人與出租人間,非不得約定租賃期間,使用房屋所生之管理費、水費、電費、瓦斯費及其他費用,係由出租人負擔或承租人負擔或其他(註十二)。

(三)小結
從而,本案報導如屬實,因報導中僅言「承租人與出租人間係因8千元的水電費費發生糾紛」,至於其間有無房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項之應記載事項第6條之適用?有無「租賃期間,使用房屋所生之管理費、水費、電費、瓦斯費及其他費用,係由出租人負擔或承租人負擔或其他」之約定?也未明。自不得率斷。

惟為方便為文,初步暫定為「租金不含水費、電費(即水費、電費由承租人負擔)」而且無房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項之應記載事項第6條之適用。

即本案即有「租金不含水費、電費(即水費、電費由承租人負擔)」之約定,因該約定未違反誠信原則等因而無效,本案承租人如有積欠(不繳)水費或電費之情事,本案出租人自得依約為之。

二、得否以刑法第305條恐嚇罪論處?

按以加害生命、身體、自由、名譽、財產之事,恐嚇他人致生危害於安全者,處二年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金(刑法第305條參照)。

又刑法第305條所謂致生危害於安全,係指受惡害之通知者,因其恐嚇,生安全上之危險與實害而言。被告因與甲欠款涉訟,竟以槍打死等詞,向甲恐嚇。甲因畏懼向法院告訴,是其生命深感不安,顯而易見,即難謂未達於危害安全之程度(註十三)。

從而,本案出租人得否以刑法第305條恐嚇罪論處?自應依全部客觀事實、刑法第305條之規定及相關判例之意旨認定之。

【註解】
註一:行政院消保處院臺消保字第10501165274號函:「……就承租人端而言,承租房屋之目的倘係作為銷售商品、執行業務或投入生產,並非單純供自住使用,即無『房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項』之適用。」參照。
註二:行政院消費者保護處院臺消保字第10501165274號函:「……獲致結論略以:『不論公司、團體或個人,亦不論其營業於行政上是否經合法登記或許可經營,若反覆實施出租行為,非屬偶一為之,並以出租為業者,均可認定為企業經營者,其出租行為均得以消保法加以規範。』參照。
註三:https://www.ey.gov.tw/News_Content4.aspx?n=CB3F3C82C7F9A700&sms=C111DF90EDBE5FE7&s=CADFDD9AD2D5085F
註四:惟行政院會通過「租賃住宅市場發展條例」草案(http://www.ey.gov.tw/News_Content2.aspx?n=F8BAEBE9491FC830&s=D59AE976E132130Dhttps://www.moi.gov.tw/files/news_file/%E9%99%84%E4%BB%B6%20%E4%BD%8F%E5%AE%85%E7%A7%9F%E8%B3%83%E5%B8%82%E5%A0%B4%E7%99%BC%E5%B1%95%E6%A2%9D%E4%BE%8B%E8%8D%89%E6%A1%88%E7%B8%BD%E8%AA%AA%E6%98%8E.pdf
)第5條:「非屬消費者保護法第二條第三款規定消費關係之住宅租賃契約之內容,中央主管機關應訂定其應約定及不得約定事項。……第一項住宅租賃契約,違反中央主管機關訂定之應約定及不得約定事項者,該契約條款無效;未約定中央主管機關訂定之應約定事項者,仍構成契約之內容。」(立法理由如下:一、依消費者保護法第二條第三款規定,消費關係指消費者與企業經營者間就商品或服務所發生之法律關係。其中消費者尚須符合最終消費之要件,亦即支付租金之承租人所租賃之住宅,應作為居住使用。是以具消費關係之住宅租賃契約,本得依該法第十七條第一項規定,由中央主管機關擬訂住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項,其效力、內容及行政法上之義務等相關事項自得依該法規定辦理。惟非具消費關係之住宅租賃契約,如出租人非為企業經營者,或承租人為企業經營者(非為消費者),則非必然有消費者保護法之適用。考量為健全住宅租賃市場,保障租賃雙方當事人權益,及發展租賃住宅服務業,允宜由中央主管機關就非消費關係之住宅契約條款無效;未約定中央主管機關訂定之應約定事項者,仍構成契約之內容。租賃契約,明定其應約定及不得約定事項,爰訂定第一項規定。……),設有「得適用非屬消費者保護法第2條第3款規定消費關係之租賃住宅契約應約定及不得約定事項」,恐也會有房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項之相同規定。爰仍建議出租人須及早因應。
註五:民法第148條:「權利之行使,不得違反公共利益,或以損害他人為主要目的。行使權利,履行義務,應依誠實及信用方法。」、最高法院71年台上字第737號判例:「查權利之行使,是否以損害他人為主要目的,應就權利人因權利行使所能取得之利益,與他人及國家社會因其權利行使所受之損失,比較衡量以定之。倘其權利之行使,自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者,非不得視為以損害他人為主要目的,此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。」參照。
註六:民法第72條:「法律行為,有背於公共秩序或善良風俗者,無效。」、最高法院69年台上字第2603號判例:「民法第七十二條所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效,乃指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言。本件被上訴人雖違反與某公司所訂煤氣承銷權合約第六條規定,以收取權利金方式頂讓與第三人,但究與國家社會一般利益無關,亦與一般道德觀念無涉,尚不生是否違背公序良俗問題。」參照。
註七:民法第71條:「法律行為,違反強制或禁止之規定者,無效。但其規定並不以之為無效者,不在此限。」參照。
註八:例如:契約尚未生效、給付期日尚未屆期等。
註九:民法第227-2條:「契約成立後,情事變更,非當時所得預料,而依其原有效果顯失公平者,當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。前項規定,於非因契約所發生之債,準用之。」參照。
註十:所謂債之本旨,乃指債務人應盡之全部義務;該等義務,基於意定、法定及誠信原則解釋而來。
註十一:未約定者,民事先以民法相關規定補充之,民法第1條參照;所謂債務不履行之相關規定,乃指給付不能、不完全給付、給付遲延、拒絕給付以及違約金等相關規定而言。
註十二:筆者所擬具之房屋租賃契約書第6條:「租賃期間,使用房屋所生之相關費用:一、公共基金:由出租人負擔。二、管理費:由出租人負擔。三、租賃契約成立前應繳之相關費用由出租人負擔;租賃契約成立後公共基金由出租人負擔。四、租賃物交付後,水費、電費、瓦斯費、網路費、第四台等相關費用,由承租人負擔(租賃物  年  月  日交付時,水度數為  度、電度數為  度、瓦斯度數為   度);承租人逾期未繳納者,出租人得代為繳納,並得以押金扣抵,押金因而不足二個月之總額時,出租人得依第五條第二項規定辦理。」供參。
註十三: 最高法院26年渝非字第15號判例參照。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
作品:
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2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) :95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
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