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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 作者專欄(二) > 王 偉

略論契約審閱權

文 / 王偉
【台灣法律網】


案例
余偉文任職於某貿易公司,某年某月的某一天,自他的朋友的朋友的朋友的口中得知某某建設開發股份有限公司目前正在推出某預售屋,交通條件、價位及坪數均甚佳,余偉文信以為真,隨即選擇一天未下雨且無太陽的日子前往參觀,經業務員任辰紋極力遊說下當場預付定金新台幣壹拾萬元正,嗣一星期後至工地現場接待中心簽訂房地產預定買賣契約書時,任辰紋表示「先簽名蓋章後再看合約」,然余偉文發現契約書與任辰紋所述之內容不一致,坪數亦有差異,故希望能先將合約書帶回去研究,惟遭拒絕,並揚言若未簽約則定金將予以沒收,試問余偉文該如何保障自身權益?

解析
按除本法另有規定者外,事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。又公平交易委員會對於違反本法規定之事業,得限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施,並得處新台幣五萬元以上二千五百萬元以下罰鍰;逾期仍不停止、改正其行為或未採取必要更正措施者,得繼續限期命其停止、改正其行為,並按次連續處新台幣十萬元以下五千萬元以下罰鍰,至停止、改正其行為或採取必要更正措施為止。公平交易法第二十四條及同法第四十一條分別定有明文。另企業經營者為與不特定多數人訂立契約之用而單方預先擬定之契約條款,謂之定型化契約。又定型化契約中之條款違反誠信原則,對消費者顯失公平者,無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者,推定其顯失公平:一、違反平等互惠原則者。二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三、契約之主要權利或義務,因受條款之限制,致契約之目的難以達成者。又企業經營者與消費者訂立定型化契約前,應有三十日以內之合理期間,供消費者審閱全部條款內容。消費者保護法第二條第七款、同法第十一條、第十二條及其施行細則第十一條第一項分別定有明文。
核目前不動產交易實務,一般均依下定(交付定金)簽約(簽訂房地產預定買賣契約書)等程序進行。惟查民法第二百四十八條規定:訂約當事人之一方,由他方受有定金時,其契約視為成立,違約者負有定金被沒收或加倍返還定金之法律責任,但在該書面契約簽訂前,除價金及坪數外,尚屬內容十分空洞之契約,買賣雙方仍有在簽訂書面契約過程中合理地將契約內容具體化的必要。而為了具體化契約之內容,在契約已成立之前提下,雙方互負提供他方充分資訊,充分為意思表示之附隨義務,對於擬具體化之內容亦互負誠意協商,形成合理契約條款之附隨義務。建設公司恃其已收定金,承買人若不簽訂買賣契約書,即有可能沒收定金。惟所出售之不動產商品具有地域因素及替代性較低之特性,且出售之不動產商品交易金額龐大、內容複雜、而其所擁有之資訊遠較購屋者為多等市場優勢地位,而拒絕事先將書面契約條款提供予購屋者,使其在簽訂書面契約前有充分審閱並深思熟慮契約內容之機會者,其交易手段有足以影響交易秩序之顯失公平情事,違反公平交易法第二十四條之規定。故本件余偉文得依公平會之決議訴請該建設公司返還前揭定金,用保權益。法,則免遭停業或歇業之處分。

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作者簡介
王偉
現任職東森華榮傳播事業股份有限公司法務處
地址:台北市館前路42號7樓
電話:(02)2388-2788 傳真:(02)2389-7382

 

 

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