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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 作者專欄(二) > 王 偉

略論不動產說明書應記載及不得記載事項

文 / 王偉
【台灣法律網】


案例
張晰晰係某知名品牌房屋仲介公司之經紀人員,她從事不動產經紀行業已有四、五年時間,並依該條例第三十七條之規定,向內政部申請准予參加考試院舉辦之不動產經紀人特考資格在案,然至今已參加二次考試均因分數未達錄取標準而鎩羽而歸。今據聞內政部已依法發布命令規定自民國八十九年七月一日起,房仲業均應依條例第二十二條第三項之規定,於製作不動產說明書時將應記載之事項記入該說明書內,而不得記載之事項則不應記入該說明書內,惟究竟何謂應記載及不得記載事項?又若違反該命令,則其效力為何?期能詳加說明。

解析
按下列文件應由經紀業指派經紀人簽章:一、不動產出租、出售委託契約書。二、不動產承租、承購要約書。三、定金收據。四、不動產廣告稿。五、不動產說明書。六、不動產租賃、買賣契約書。第一項第五款之不動產說明書應記載及不得記載事項,由中央主管機關定之。又經紀人員在執行業務過程中,應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前,應經委託人簽章。雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時,經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人,並由相對人在不動產說明書上簽章。前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部份。不動產經紀業管理條例第二十二條、第二十三條及第二十四條分別定有明文。另法律行為,違反強制或禁止之規定者,無效。民法第七十一條定有明文。而嗣若違反前揭相關規定者,經紀業依該條例第二十九條第一項第二款處新台幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰。經紀人員依該條例第三十一條第一項第一款處申誡一次。除行政罰鍰外,依民法第七十一之規定,則相關之委託銷售契約書、要約書、買賣契約書等均有無效之虞,是經紀人員不得不慎矣。

至中央主管機關所發布之應記載及不得記載之事項究有那些?玆臚陳如后:
壹、土地之應記載事項:
一、土地標示及權利範圍:座落、基地面積、權利範圍。
二、權利種類:所有權、他項權利。
三、所有權人及其住址。
四、目前管理與使用情況。
五、土地使用管制內容。
六、土地權利登記狀態。
七、重要交易條件:交易種類、交易總價、付款方式、應納稅額、他項權利及限制登記之處理方式。

貳、成屋之應記載事項:
一、建築改良物標示、權利範圍及用途。
二、權利種類:所有權、他項權利。
三、所有權人及其住址。
四、目前管理與使用情況:住戶規約內容:共有部份有無分管協議及其協議內容。水電及瓦斯供應情形。
五、建築改良物權利登記狀態。
六、建築改良物瑕疵情形:有無檢測海砂含氯量及輻射鋼筋;是否滲漏水情形及其位置;是否有損鄰狀況;有無違建或禁建情事;有否發生火災及其他天然災害;是否曾被建管單位列為危險建築。
七、重要交易條件:詳細情形如前揭土地情形。
八、停車位記載情形:車位編號、使用約定、平面或機械式停車位;有否辦理單獨區分所有建物登記。

參、不得記載事項:
一、不得約定本說明書內容僅供參考。
二、不得使用未經明確定義之「使用面積」、「受益面積」、「銷售面積」等名詞。
三、不得約定繳回不動產說明書。
四、預售屋出售標的,不得記載未經依法領有建造執照之夾層設計或夾層空間面積。
五、不得為其他違反法律強制或禁止規定之約定。

據上論結,違反前揭應記載或不得記載事項者,依民法第七十一條之規定,該法律行為為無效,故不動產經紀人不得不慎,消費者亦應瞭解其權利義務關係。

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作者簡介
王偉
現任職東森華榮傳播事業股份有限公司法務處
地址:台北市館前路42號7樓
電話:(02)2388-2788 傳真:(02)2389-7382

 

 

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