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成屋買賣綜合保險概論

文 / 王偉
【台灣法律網】


案例
據報載民國八十七年十月間,台北市龍門國民中學預定地的邱姓拆遷戶,找上某仲介公司之加盟者,要求代為居間介紹房屋,以做為坐落於龍門國中預定地上的房屋遭到拆除後的棲身處所。該加盟店的鄒姓經紀人於獲悉邱某的需求後,明知其與委託其銷售之劉姓屋主之銷售契約,己於八十七年九月間屆滿而消滅,故無權居間介紹劉某位於台北市溫洲街之房屋買賣,詎在邱某看中意到某委售之房屋的情況下,向邱某詐稱願意從中媒介該筆房屋交易,致邱某陷於錯誤而陸續交付新台幣貳佰萬元予鄒姓經紀人,鄒某則於收款後避不見面逃逸無蹤。邱某向該加盟店總部反應此事,卻獲告知其為「加盟店」與總部無關為由,拒絕出面解決本件紛事,邱某只能仰天長嘯天道寧論,試問消費者透過房屋仲介業者承購不動產,如何保障自身的權益?購買成屋買賣綜合保險有何益?

解析
房屋仲介業目前有二種經營型態,一為「直營店」,另為「加盟店」,二者差別在於直營店係同一公司組織,對外負損害賠償責任;而加盟店則財務、會計、人事均獨立於加盟主,有單獨對外負責。惟注重公司商譽及形象之加盟店,常花費鉅資苦心孤詣研發可保障消費者之銷售方式,故有「成屋買賣綜合保險」之創立,茲列其中幾項重點如後:

成屋買賣綜合保險契約之承保範圈,依買賣雙方當事人之協議,就下列各項約定之:
一、售屋履約保證保險:
於本保險有效期間內,因賣方產權移轉手續不齊備、或買賣標遭法院查封、或被依法禁止移轉登記或無法如期交屋,經被保險人(即買方),並給付按年息百分之五計算之補償利息。
二、購屋履約保證保險,因買賣標的物是否移轉而有二種情形:
(一)於本保險有效期間內:在買賣的所有權移轉登記前,因買方未能依約屐行支付價金之義務,經被保險人(即賣方)依法定程序催告,解除買賣契約並沒收己付價金確定後,友聯產險公司除將相等於買方依買賣契約存入『房屋買賣履約專戶』之價金(扣附代付的項目)給付被保險人之外,並給付按年百分之五計算之利息。
(二)於本保險有效期間內:在買賣標的所有權移轉登記後,經法定程序催告,買方仍未能給付尾款時,友聯產險公司除將相等於買方依買賣契約存入『房屋買賣屐約專戶』之價金之金額(扣除代付的項目)給付被保險人(即賣方)外,並將買方未給付之價金尾款一併給付被保險人。
(三)買方與被保險人(即賣方)所訂立之買賣契約順利履約完成,在保險期間內無任何理賠事項時,友聯產險公司則以年息百分之二計算之利息而前已存入『房屋買賣履約專戶』之價金之金額(扣險代付的項目),給付被保險人(即賣方)。
三、房屋權利瑕疵保險,其承保範圍如下:
(一)保險人因下列在所有權移轉登記前已經存在之事由,而於所有權登記後在保險期間內發現妨礙或影響其所買賣房屋之所有權時,友聯產險公司依保險契約負保險責任:甲、地政機關登記錯誤或不實所致之損失。乙、被保險房屋逾越鄰地或妨礙他人權利,致須依法全部或部份拆險。丙、因都市計劃土地使用土地使用分區計劃或其他政府法令規定所致之徵收,限制使用或其他權益損害。
(二)被保險人因前款情事,而受第三人請求或訴訟所生之抗辯或訴訟費用,友聯產險公司依保險契約負保險責任。
四、房屋品質瑕疵保險,其承保範圍如下:
(一)因本保險期間內發現固有瑕疵,而導致下列事故時,友聯產險公司依本契約之約定負保險責任:
1被保險房屋毀滅或消失。
2被保險房屋有立即倒場之虞,而在保險期間內有採取緊急措施以防止實際倒塌之必要。
(二)對於下列事故,友聯產險公司亦負保險責任:
1被保險人因第一款所規定之事故發生,為清理保險房屋或清險殘餘所支出之合理且必要之費用。
2被保險人於第一款所規定之事故發生後,依建築法規之規定,因變更設計、使用改善材料或適用改善或變更之施工法,所生之額外修復、重置或補強費用。被保險房屋未受損或影響部分所生之改善或變更費用,不包括在內。
五、房屋漏水保險附加條款:
被保險房屋在附加險有效期間內,因漏水而導致損失時,友聯產險公司在被保險房屋買賣契約保固維修內容及範圍內,依附加條款規定負法律責任。

參、成屋履約保險的優點:
(一)對買方而言:保障產權清楚,契約公正。當風險發生時,保障其已支付價款之安全。
(二)對賣方而言:透過專款專戶交易價金之控管、保障買賣價金給付之安全。當風險發生時、保障尾款給付之安全。並因買力購屋風險發生降低,可刺激買方市場,縮短成交時間,提高成交量與成交率,減少利息及相關成本之支付。 (三)對買賣雙方而言:當風險發生時,可縮短法律程序及求償實益,俾保買賣雙方之權益,另可預防房屋一屋二賣,買方拒買、或賣方拒賣、惡性倒閉,或惡意詐欺或拒付尾款、或拖延交屋、或是在產權移轉過程房屋遭查封時所產生的交易價金風險。

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作者簡介
王偉
現任職東森華榮傳播事業股份有限公司法務處
地址:台北市館前路42號7樓
電話:(02)2388-2788 傳真:(02)2389-7382

 

 

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