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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 作者專欄(二) > 王 偉

如何防患假仲介真詐財

文 / 王偉
【台灣法律網】


案例
據報載某范姓被害人略謂:其在台北市大安區有一棟房屋原委託房屋仲介公司居間銷售,惟委託期限屆期並未售出,范某遂收回自行張貼廣告進行銷售,這即接到自稱係某仲介公司之男子與其接洽,表示可代為尋找買主,范某不疑有他,並親自參訪該男子所留之營業處所瞭解狀況,惟未發現有任何異狀,故與該公司簽下委託銷售契約書。嗣業者通知范某該房地以新台幣(以下同)壹仟伍佰柒拾萬元成交,買方先支付簽約金壹佰萬元,另待對方依約支付後續款項,然拾數月後接獲地政事務所通知該房地已遭人辦理過戶,范某半信半疑地調出謄本始發覺的確已移轉至他人名下,且辦理銀行設定抵押貸款玖佰伍拾萬元,尤有甚者,該屋又遭人向地下錢莊辦理二胎貸款購買二台賓士轎車在案。范某再回原仲介公司營業所查訪時,才發覺已人去樓空,連店面招牌亦遭人拆走,范某至此始知受騙而報警處理,試問屋主面對假仲介此種惡劣行徑,應如何自保呢?

解析
按依我國現行相關不動產法令,不動產買賣及產權移轉之作業流程,實務上以第一次付款當事人用印備證完成開始算起,而非以簽約回計算其流程,原則上,若增值稅依一般稅率申請時,買賣移轉登記時間約需二十五至三十日;若依自用優惠稅率申請時,則買賣移轉登記時間約需三十至四十日。若需申請辦理銀行貸款則應再加十五日。如此漫長之過戶程序往往衍生出甚多之不可預期之法律糾紛,故大部份之不動產業主均委請專業之房仲公司代為居間銷售,並委託其指定之代書全權負責辦理過戶事宜,此一信賴之情形若遭詐騙集團設計利用消費者之無知,其結果實令人擔憂,茲臚陳以下幾點建議,俾保消費者權益:

一、不動產業主欲委託仲介公司居間銷售時,若房地未辦理銀行貸款者,可先行向銀行辦理設定抵押貸款,依目前銀行貸款實務一般均可貸市價之七成,嗣後若經房仲公司居間成交時,得要求買方自備款部份為百分之三十(即簽約款百分之十,備證款百分之十,完稅款百分之十),餘尾款由銀行貸款繳齊……如此只需多負擔代書辦理代塗銷之手續費而已,縱使被騙其損害額度亦可降至最低。
二、目前大多數具口啤、信譽良好之房仲公司均設有「履約保證」或「履約保險」之服務。所謂履約保證係由銀行出具保證書,保證辦理產權移轉程序中因故無法履行該買賣契約時,由銀行負責理清。惟此方案僅限交易價金部份,而不包含物的瑕及權利瑕疪擔保責任。而履約保險則除保障交易價金部份以外,若有買權利瑕疪險和物之瑕疪險者,一旦發生問題則由保險公司負責理賠。雖交易價金依約需匯入指定之帳戶,嗣產權移轉完結再行提領甚為不便,然前指案例之情形相比較,顯以參加履約保證或履約保險較能保障買賣雙方及房仲公司,故建請消費者應以理性評估及建用此一優良方式為宜。

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作者簡介
王偉
現任職東森華榮傳播事業股份有限公司法務處
地址:台北市館前路42號7樓
電話:(02)2388-2788 傳真:(02)2389-7382

 

 

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