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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 作者專欄(二) > 王 偉

淺談仲介契約之形成

文 / 王偉
【台灣法律網】


案例
莊孝偉名下有一間就座落台北市內湖區的房屋,近因大環境經濟不景氣致影響其公司之盈餘,莊孝偉無奈欲出售該房地產,經洽詢數家房屋仲介公司後,使原本單純的思維卻被仲介經紀人搞亂,另且因各家仲介公司的「委託銷售契約書條款」紛雜而眾多,致莊孝偉一頭霧水摸不著頭緒,試問仲介契約有那些形式?該如何保障委託人(即屋主)的權益呢?

解析
首按仲介契約係屬無名契約,依私法自治,契約自由原則,只是契約內容不違反法律強制或禁止或公序良俗之規定者,均屬合法之契約。關於仲介契約其法律性質,向來有數種不同的說法:甲說為居間契約─按種居間者,謂當事人約家,一方為他方報告訂約之機會,或為訂約之媒介者,他方給付報酬之契約。民法第五百六十五條定有明文。乙說為委任契約─按稱委任者,謂當事人約定,一方委託他方處理事務,他方允為處理之契約。民法第五百二十八條定有明文。丙說視契約性質而定─就不動仲介業之營業性質而言,係在媒介不動產的買賣雙方達成交易,收取酬勞為目的的一種行為,其性似較傾向民法居間的範圍,惟就現今不動產仲介業者實際執行業務情形觀之,經營方法不盡相同,並不只單純報告訂約機會或媒介訂約而已,有時係受出賣人或承買人之委託,代為處理找尋買主或賣主之一切事務,其性質又近似委任契約。故應參酌各個仲介契約條款內容,探視當事人締約時之真意,以決定該契約究屬何關係。

次按目前出賣人與房屋仲介公司的委託銷售契約的方式大致分為下列六種形式,出賣人可以比較之後,選擇對自己最有利的契約形式:
一、專任委託約,目前有許多房屋仲介公司都採行專任委託方式,根據該契約賣方不得委託銷售期限內自行或委託第三人辦理銷售事宜,或與受託房屋仲介公司所引薦之客戶私下成交,否則應於該契約內二造所擬定的違約金數額做為損害賠償。此種形式的契約,房屋公司較能投入完全之人力物力積極促銷,且往往能於委託有效期限內達成交易。不過此種類型契約的缺點是出賣人一旦簽訂該契約後只能端賴仲介公司是否用心促銷,而無法自行促銷,命運掌控在仲介公司手上。
二、一般委託約─係指房屋公司與出賣人均得自行銷售,因此賣方可能同時委託數家房屋公司銷售。其優點是較具彈性,或係自已售出尚可節省一筆服務費。其缺點是房屋公司未將該物件視為專案處理,故較不能全心全意投入銷售事宜。
三、口頭委託─此種方式因完全不具約束力,賣方的銷售意願變動性較大,房屋公司可能將之列為開發案件而非促銷案件。
四、短期專任委託─此種方式大都在房屋公司有特定買方,而賣方又不願簽訂期限較長之委託約所衍生的折衷方式。 五、差價委託─即屋實拿一定數額,超出部份為服務費之委託約。但若差價太多常令屋主反彈而不欲讓售;故常發生糾紛。
六、不固定服務費之委託─即如前揭差價委託超出部份再依比例分配的委託方式。莊孝偉可從前揭方式中擇一較有利之方式委託仲介公司。

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作者簡介
王偉
現任職東森華榮傳播事業股份有限公司法務處
地址:台北市館前路42號7樓
電話:(02)2388-2788 傳真:(02)2389-7382

 

 

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