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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 作者專欄(二) > 黃育杉

房屋出租,承租人違法使用怎麼辦?出租人如何自保?

文 / 黃育杉
【台灣法律網】


依據建築法的規定,建築物未合法領得使用執照,不准接水、接電、或申請營業登記及使用;未合法領得變更使用執照,不得變更其使用。如欲變更建築物之用途,應申請“變更使用執照”,申請時應提出「建築物使用執照」「建物謄本」「變更用途說明書」,如果變更之用途是為供公眾使用者,除上開資料外,更應提出「結構計算書」「建築物設備圖說」。如未依規定申請變更使用,而出租或出借他人違法使用,依建築法規定得科處建築物所有權人或使用人罰鍰,並勒令停止使用。 您還記得一則有關“連戰”先生名下有一棟座落於台北市房屋,因出租收益沒想到房客竟然違法使用從事特種行業,而被當時的台北市建管處處以罰鍰,當時的台北市市長是當今的總統“陳水扁”先生,因事涉敏感人物,所以被炒作成新聞,使得房屋出租後責任歸屬的問題受到重視。姑不論該件新聞背後的目的為何,但是如果同樣的事情是發生在您的身上,身為房屋所有權人的您,該如何自保?該如何避免承租人違法使用?當然囉!您沒有辦法二十四小時盯著承租人,承租人又沒有明確說明其承租的用途,此時,房屋所有權人該如何證明自己無過失?免於受到建築法之處分。  

依據建築法第七十三條規定「建築物非經領得使用執照,不准接水、接電、或申請營業登記及使用,非經領得變更使用執照,不得變更其使用。」同法第九十條規定「違反第七十三條後段規定擅自變更使用者,處建築物所有權人或使用人新台幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰,並勒令停止使用。得以補辦手續者,令其限期補辦手續,不停止使用或逾期不補辦者得連續處罰。前項擅自變更使用之建築物,有第五十八條所定各款情事之一者,停止供水、供電或封閉、強制拆除。」

建築法第七十七條規定「建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全。」違反者,依同法第九十一條第一項規定「違反第七十七條第一項、第三項規定者,處建築物所有權人、使用人新台幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰,並限期改善或補辦手續,逾期仍未改善或補辦手續者得連續處罰,並停止其使用。必要時並停止供水、供電或封閉、強制拆除。有供營業使用事實之建築物,其所有權人、使用人違反第七十七條第一項有關維護防火避難設施合法使用或構造安全規定致人於死者,處一年以上七年以下有期徒刑,得併科新台幣一百萬元以上五百萬元以下罰金;致重傷者,處六月以上五年以下有期徒刑,得併科新台幣五十萬元以上二百五十萬元以下罰金。」

事實上,建築法第九十條、九十一條等規定中有關「連座處罰」的條文,是在民國八十四年八月四日所為之修正,目的是為了加強建築物所有權人及使用人的社會責任,希望達到維護公眾安全,確保居家安寧。「行政罰連座」的立法方式並不多見,何況,行政罰的作用通常是針對「實際違法的行為人」,以法律「推定」的方式認定受處罰的對象,法理上是否洽當,頗有爭議之處(參考釋字第二七五號,詳後評論)。不過,實務針對違法建築的管理運作方式,主管機關是先以公函方式,促請房屋之實際使用人改善建築物違法的情況,正本函發使用人,副本函發房屋所有權人,以促使所有權人與承租人有先自行改善的機會,以解決建物違法使用的問題,這種處理的方式,也正符合現行行政執行法「間接強制」「先行告戒」之規定。

有關針對房屋「停止供電、供水(斷水、斷電)」的行政執行方法,是屬於行政執行法上的「直接強制」,在舊行政執行法時期並無此種執行規定,但是,我們從新聞中看到某些地方政府仍然針對違法業者執行「斷水、斷電」,事實上是僅以行政命令做為執法的依據,因涉及民生基本需求「水、電」的供給,非有法律明確具體的規範,對人民權益的損害可謂頗鉅,且有逾越「憲法保留」「法律保留」之虞。嗣經修正行政執行法,於民國八十七年十一月十一日總統公布,始將「停止供電、供水(斷水、斷電)」的執行方法,有了法律的依據。

然而,各地方工務單位執行供水、供電或封閉、強制拆除,係依據內政部八十九年四月十八日台(89)內營字第八九八三○六四號函辦理,比照違章建築處理辦法第七條第二項規定,先以「公告或書面通知」,經通知後不改善、不停止使用、不補辦申請者,方予以「直接執行」,以維護建築物所有權人或使用人之權益。

上面提到建築法上有關違法使用建築物連座處罰的規定,出租人(即房屋所有權人)仍可舉證免責。根據司法院大法官第二七五號解釋「人民因違反法律上義務而應受之行政罰,係屬對人民之制裁,原則上行為人應有可歸責之原因,故於法律無特別規定時,雖不以出於故意為必要,仍須以過失為其責任條件。但為維護行政目的之實現,兼顧人民權利之保障,應受行政罰之行為,僅須違反禁止規定或作為義務,而不以發生損害或危險為其要件者,推定為有過失,於行為人不能舉證證明自己無過失時,即應受處罰。」上述釋字第二七五號意旨,為了行政目的的實現,大法官採取了「舉證責任倒置」的解釋。但是,「具體的行政罰事件,人民對於自己過失與否的行為,究竟有無舉證之能事?」大法官並沒有說的很清楚,作者認為有討論的餘地。釋字第二七五號意旨,雖然減輕了行政機關執法的舉證責任,但是否因此助長了行政機關怠於積極建設、行政指導、誠信於民的心態?以交通違規所依據之禁制標誌、標線為例,如果設立之位置不當,客觀上根本無法發揮促使駕駛人注意的作用,使人民掉入「陷阱」中而受到處分,如有不服,若仍課予人民舉證責任,豈不是拿人民的權益做為行政瑕疵的犧牲品。因此,以交通號誌之設置為例,係依據「道路交通號誌標誌標線設置條例」之規定,該項條例僅規定號誌、標誌、標線之形式,並無規範設置機關應依據道路之狀況,寬度、速限、時段(面對陽光駕駛、背向陽光駕駛),分別設立妥當之號誌標線標誌,均放諸行政機關裁量設置,往往導致道路駕駛人難以適從遵循之情況,經常被「交通陷阱」所害。因此,作者認為,涉及此種專業叛斷之情況,若仍課予人民舉證責任,實屬強民所難,應由,處分機關證明其設立已符合法令、妥當、適宜。若不論行政罰事件之性質,概由人民舉證無過失,釋字第二七五號解釋,豈不成為各行政機關搪塞民怨的最好藉口嗎?因此,作者認為,釋字第二七五號關於人民可證明自己無過失之解釋,應係指具體行政罰事件人民有舉證之能事,始有適用,且符合舉證責任公平原則,亦能衡平行政責任。否則,多如牛毛的行政法律,人民豈不是時時自危,生活及行動處處皆需以舉證而自保,這豈是法律的目的?

出租人(房屋所有權人)要如何免除因承租人違法使用,而使自己遭罰鍰處分?除於租賃契約中加以明確約定外,還要注意那些事項呢?
1.於租賃契約中明定「承租人對於建築物之使用,應符合建築法令、公寓大廈管理條例、區域計畫法、都市計畫法等相關規定。」
2.若同意承租人室內裝修者,應明定「承租人為室內裝修,應由登記有案合格之室內裝修業者為簽證,且應於裝修前獲得出租人之同意,並向主管機關提出合法之申請,獲審查通過後始得為之。」
3.配合主管機關之檢查,應明定「主管機關之例行性、臨時性之檢查應通知出租人,若出租人無法到場者,承租人應將檢查結果通知出租人,俾利雙方協議改善。」改善費用,亦應事先明確約定,俾免不必要的糾葛爭論。
4.對於違法使用經催告後拒不改善之承租人,應明確約定列為「出租人得終止契約。」
5.訂定歸責條款「因承租人事由致出租人遭主管機關處罰者,概由承租人負擔一切之責任。」
6.租賃契約儘量以「法院公證」或「律師見證」方式簽訂,以強化契約之真正性。實務上曾有主管機關對於租賃雙方所提出之私契內容質疑,因而認定不予採認的情況,造成當事人頗多困擾。除了法院公證、律師見證外,目前已經實施「民間公證」,由執行民間公證之律師擔任,其公證之效力與法院公證相當,租賃雙方不妨利用。
7.因租賃關係事項之通知,應以「郵局存證信函」「律師函」等方式為之,以免日後舉證上之困難。

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作者簡介
黃育杉
〔國家賠償部落格http://tw.myblog.yahoo.com/lawyer162153/〕版主
國立臺灣大學法律系畢業

 

 

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