不動產實務問題與公證風險看法

不動產實務問題與公證風險看法

（一）買賣
1、屋價下跌超額貸款認賠賣屋，是否增加買受人非買賣差額負擔風險？這是否屬於潛藏風險需要公證排除？
2、不計價公設買賣契約是不包括此一約定專有（公設）部分，其公設停車場無法合併或單獨買賣的契約交易風險，是否應該列入公證契約書保證？
3、最高限額抵押權已不包括不計價公設部分，原契約（附屬）權利是否還能列入銀行擔保貸款內容，顯然實務上會增加自備款困擾，是以公證權利作為擔保，還是繼續納入最高限額抵押權附帶範圍顯然需要釐清楚？
（二）遺囑
1、歸扣與遺贈是二回事，在法律上是不得對遺囑生效後之遺贈行使歸扣在特留分外的權利，所以歸扣納入遺贈時，應該以公證書為宜，以免歸扣爭議。
2、歸扣部分是否納入遺贈而承認，是親屬會議或利害關係人的權利，無關遺贈稅務問題。
3、屬於智慧財產權將來預期權利，無法實體計算價值時，是無法計入遺產或課徵遺贈稅的。
（三）贈與
1、附條件贈與因不動產調高價格，在契約未終止前是否增加課稅補徵容易發生爭議？
2、附負擔（貸款）贈與是以贈與時現金價值，還是公告現值計算贈與稅容易生爭議？
3、房屋貸款屬於利息（債務抵銷權或代償）贈與時，因為所得稅抵稅額稅率下，在贈與額度下是沒有多大實益的，其契約能否公證及作為抵免稅額度不無疑義？
（四）租賃
買賣不破租賃對於財政部在2018年共有可以視同租賃見解下，發生：
1、強制執行無法對存在全部權利，而租賃法律契約關係存在，卻無法聲請部分持分租賃權分割或解除的共有人執行。
2、租賃屬於2018年新法「租賃住宅市場發展管理條例」應登記者，其租金價值（共有持分）在6,000元以下者，其屬於共有自住或租賃容易發生稅負，在分期抵繳共有人買入持分的適用減免稅爭議？
3、以繼承租賃與一般租賃抵免稅額衡平下，是否有檢討相關案例適用稅負公平性問題？
（五）信託（借名）
1、持有關係是否申報財產及相關稅負及來源問題？
2、因不當得利或侵權行為主張逾時效而借名反擔保移轉，稅務機關如何在法律上取得課稅籍（權）？
3、信託契約（中期）結算申報時才發生課稅義務，其先期使用而帳務歸零時，稅捐機關如何在反洗錢下課稅？