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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 作者專欄(二) > 方承志

一般不動產及都更買賣估價看法

文 / 方承志
【台灣法律網】


一般不動產及都更買賣估價看法

(1)公告現值與實價交易登錄平均價的中間值,作為買賣參考價格比較客觀。
(2)都更權利變換估價價格,因為獎勵容積率是同等基礎價格,實務是採在政府管制作用下的增加價值,其爭議是:
【1】獎勵容積率是否計入地價價格計算,是屬於所有權物權、地上權或約定專有公設之取得,在都更契約選擇是否採複合式契約內容要釐清楚,這樣才好估價及定價。
【2】二稅合一交易所得稅對都更權利變換,比照預售屋出售時亦應課稅,所以都更實施中讓售都更變更權利仍應課稅,其價格則以都更前價格,與權利變換與第三者買賣差距作為估價及課稅依據。
【3】二稅合一所得稅對於都更權利變換計畫實施完成後之交易,因為都更實施計畫計費(建造)成本內容包括都更權利變換後增值差額地價者,其是否課二稅合一需要考量稅務及財務成本問題,也只有在這個價格基準之上才有二稅合一適用,也才能作為較為複雜的估價參考依據。
(3)都市計畫重劃區土地估價,是依據抵費地40%是否也同時屬於獎勵容積率適用範圍,在重劃土地同時賦予計畫建物獎勵容積率利益附款,而以此獎勵容積率增值許可事先計入地價估價範圍,而不是事後的成本控制的開發財務考量,來作為事前獎勵容積率,作為抵費地抵免稅因為在比照贈與最高20%稅率,與原意旨是在事後獎勵容積率是已經計入開發財務成本考量的不同,只能與在抵費地40%是贈與與土地增值(及所得)稅總和,而在事前獎勵容積率是否還有剩餘抵稅額度較寬的抵免稅獎勵容積率,這才是在土地估價對於應稅額度是否列入成本估價考量,還是扣除這個額度作為估價買賣參考了。

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