租金增減請求權可以契約事先強制約定嗎？

租金增減請求權可以契約事先強制約定嗎？

民法第442條：「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。」，對強制調租契約約定如何解釋：
（1）但書是因應「自由市場定價機制」，所以在重新續約或訂約時不適用。
（2）但書是否仍以「價值之昇降」為適用除外前提，就法條整體及全部文義解釋應採肯定說。
（3）違反者是屬於「法律強制規定」，還是「任意性規定」？
【1】基本上在實價交易登錄及「公告現值【市價狹義規定】」相互比較下，是價值昇降之決定依據，所以應採取「法條強制規定說」。
【2】民法第71條：「違反強制或禁止規定者，無效。但其規定並不以之為無效者，不在此限。」，但書當然是要法律特別規定，而不是契約特約就可以排除適用。
【3】民法第74條規定：「法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付，或為給付之約定，依當時情形顯示公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為，或減輕其給付。前項聲請，應於法律行為後一年內為之。」，二條文間比較看法：
《1》在舉證上係暴利行為或無效行為的選擇無法確定時，容易發生契約是否另外構成「不當得利」，還是「抗辯權」發生後的另外適用特別規定的權利生效問題。
《2》民法第442條但書之「租賃定有期限」，是否包括廣義的民法第74條第2項規定一年期間，而使得喪失法律選擇權的短期暴利行為請求權，而回復民法第442條前段規定，對於價值昇降請求權依據，顯然法律沒有限制規定下也應該如此解釋的。
《3》民法第113條規定：「無效法律行為之當事人，於行為當時，知其無效或可得而知者，應負回復原狀或損害賠償之責任。」，此時當然應該援引民法第112條規定：「無效之法律行為，若具備他法律行為之要件，並因其情形，可知當事人若知其無效，即欲為他法律行為者，其他法律行為仍為有效。」。其暴利行為究竟是「自始無效之矛盾的損害賠償」，還是以事後適用他法律行為，例如「不當得利」，或是「法律強制規定附條件違約說」等，顯然還是訴訟上法院裁判問題了。