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重劃農地是怎麼算抵費%抵費及稅負?

文 / 方承志
【台灣法律網】


(1)40%抵費地。
(2)5%開發公司營業稅發票(地)。
(3)因為是(換)價購回來重劃地,所以新制還有二稅合一所得稅最高45%(×55%=24.75%)(舊制沒有)。
(4)所以二稅合一新制只剩下30.25%(扣掉稅捐),但是還要付開發公司勞務及仲介費用3至5%,以契約約定為重劃前後%計算,重劃前勞務費用以一般3%計算,則剩27.25%,重劃後則30.25%×97%=29.3425%重劃地。
(5)而舊制剩餘55%是否扣除開發公司佣金費用3%至5%(含稅),才會只剩下50%重劃土地。
(6)所以重劃土地增值由10萬增加到80萬每坪的話,二稅合一新制104年以後,要增加2倍左右地價稅,舊制則為4倍左右地價稅。
(7)所以開發公司獲取合理利潤應該是3%至5%左右勞務費用,與「仲介10%不適用」是因為政府土地重劃採購法在「抵費地」,是沒有「仲介費用」會計名目的,所以發回地主勞務費率也同樣不適用仲介10%費率常規的。
(8)新制地主分回重劃地,如果重估地價價值沒有8倍以上,是無法保有原價值土地的,而也因為二稅合一所得稅必須解決,也就是選擇【1】先不課稅,但地價稅再加重;【2】2次買賣可以就已繳二稅合一所得稅抵稅或退稅;【3】以比照都更或獎勵容積率,依據自住或買賣抵回已繳二稅合一所得稅。

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