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怎麼計算都更公共住宅利益

文 / 方承志
【台灣法律網】


在任何都更的最基本總價計算,一定是市價及基地總面積總坪數的總價,而起造價大約是出售總價三成的價位,而這個前提是在都更權利變換實施計畫契約,在實施開始當時的鑑定市價與完成時的市價必須是穩(固)定的,才不會造成類似新店捷運BOT共構宅美河市建案的弊案。但是這個一坪換一坪的政策,基本上會發生是不是要扣除公共設施坪數?或是扣除總價以捐贈節(所得)稅的20%上限?或是以重劃方式辦理都更的扣除40%免稅抵費地?一般都更的事業實施計畫基本上必然的在這三種之間選擇。

如果要維持都更換屋的實際市價總價格,前提是在法律財稅政策上要不要付出上述三種代價?而付出這三種代價的結果是:因為回饋房地面積實際縮減而房價坪數價格跟著這個比率上漲?除非是分配都更房屋坪數不變,但是這只有在都更建物的獎勵容積率與建蔽率等加值,並藉以維持原都更前建物的市價(地價及建物)價格。

而另一個問題是起造價格應否由實施都更戶負擔?在一般都更戶與建商合建的情況,是因為建商有足夠獎勵容積率的樓地板面積,其建商出售分配都更住宅價格,足以支付都更戶的起造價格,有這樣的條件建商才可能以合建來進行私辦都更。而台北市政府原提案要將獎勵容積率歸公,那麼這個(小型)私辦都更(合建)實施起來就更加困難了。

今日多數都更戶多希望政府實施公辦都更,這是因為一坪換一坪的政策承諾,與公有獎勵容積率的政策的影響。而一般舊住宅都更的增值所得,可因為是否換戶過而易其增值價格。因為都更後自住戶仍然可以依據權利變換契約書,享受都更實施計劃書的免(增值)稅利益,但是在舊住戶在都更領取地上物補償,並併計入土地所有權地價價格,有爭議的是基本上土地是空地成本,所包括的是在地價中自行吸收的起造價格成本,但是現在卻是由政府或建商額外負責起造成本,同時也增加起造不動產屋價總成本計算,並且會造成屋價的會計成本大幅增加,這顯然不是最好的都更屋價控制政策。

當然在都更戶在會計帳上對於都更補償計算屋價部分價額,是屬於會計帳的不動產固定資本攤提總額,那麼基本上這筆錢就必須在都更權利變換契約中規範清楚,只是最大的問題是這筆重建費用在列帳上是虛的,並無法實際發生支付起造建築費用的,而要以都更權利變換契約書辦理貸款計入起造款,是屬於都更戶的聯合貸款?還是都更實施(建商或政府)業者的都更(起造)費用之內容?這在會計帳上是都更業者要外加在其他獎勵容積率增建的新住戶價格中嗎?如果這樣造成該區段房價因此成本不斷上漲,那麼新購屋消費者負擔這筆費用的合法性又如何呢?顯然這都是要因為都更會計成本結構基礎規範上要釐清楚,以免因為房屋屋價重大差異而發生都更三方之間的糾紛?這才是都更中應該要在都更相關法律政策上特別注意的吧!

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