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捷運聯開宅美河市徵地爭議釋憲後的房市狀況

文 / 方承志
【台灣法律網】


徵收土地在有建物公告土地地價,與空地可以合建建物地價,基本上價位是一樣的,唯一區別的是起造地上建物成本,是以原起造時鑑定房屋價格的一定比率為起造價格基準,其起造成本價格包括了地價本身,所以徵收成本相對於賣屋價格三成比例計算地價價格上,還必須扣除起造成本的的本身,所以房屋賣價三成計算地價在徵收成本計算上,大約還要扣除一成左右含稅的起造成本,也就是說實際徵收成本是鑑定售價的二成,所以以美河市當時鑑定賣價每坪20萬元計算,徵收價格每坪市4萬元應該是無誤的。所以原地主才會向台北市政府一樣,以實際售價超出鑑定售價數倍,而要求日勝生對於超賣價格分配超額利潤。

在民法第166-1條:「契約以負擔不動產物權之移轉、設定或變更之義務為標的者,應由公證人作成公證書。未依前項規定公證之契約,如當事人已合意為不動產物權之移轉、設定或變更而完成登記者,仍為有效。」,如果徵收或合建之起造人違建物原始登記之所有人,其合併建地只是成立土地公同共有關係,於建物建造完成後再進行分割登記,而此時原來土地與建物的關係,是屬於信託及委託買賣的關係(除非賣斷土地),信託關係的終止如果是分割移轉完成,這有點類似都更的權利變換契約,其房地買賣價格是以鑑定價格為計算基準?還是以交屋完成市場實際賣價為準?基本上在2015年1月起不動產會計準則以市價成本計算制度後,這個事前鑑定價格就可能在契約斡旋中更改為最終市場買賣價格。

在2015年1月以前的鑑定價格與市場價格有重大差距時,依據民法第247-1條:「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約,為左列各款之約定,按其情形顯失公平者,該部分約定無效:一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。二、加重他方當事人之責任者。三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四、其他於他方當事人有重大不利益者。」,因為不動產買賣契約的市場預期利益與浮動利益之間,是否屬於本條第1、3及4款規定?原則上不動產買賣契約以訂立契約時之不動產市價為計價基準,但是不動產買賣契約存立期間的計價價金基準變動,是否屬於與建商可提出分配的最終市價預期利益?基本上會發生另一次清算差額給付及提高計價成本超額盈餘的房價政策問題?這才是今日在不動產買賣契約如果無法事前一次決定契約價格時,就會發生對於事後承購戶買賣價格,以及社會公共利益不利的全面性(都更上)重大問題?所以這是需要非常謹慎決定的。

當然上一段所述是避免房價上漲所做的機制,如果建商並不是這麼想而很貪心的拉抬房價獲取暴利,那麼法律適用上就會發生問題?因為暴利行為不是屬於契約預期利益的計算範圍,而撤銷暴利行為人也不是原地主的權利。除非基於公寓大廈管理條例住戶(土地)共有人,建商不得有損害其他住戶權利行為,包括因為地價(稅)與房屋(稅)價格的上漲,導致現住戶生計無法負擔的情況,那麼再召開住戶管理委員會大會決議,就可以比照不動產買賣嫌惡設施要求法院排除建商此一暴利行為,只是通常一年內建商未移轉大廈管理委員會及管理基金下,建商會多所拖延不會製造出此一危機情況,這雖然與傳統房價愈高愈好的觀念有所不同,但相信在今日稅負不斷增加而實質收入不增加下,市況很可能會開出這樣的先例的,也算是遏止房價不斷上漲的一種方式吧!

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