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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 作者專欄(二) > 蔡茂祥

論公寓大廈管理費繳納義務的繼受問題

文 / 蔡茂祥
【台灣法律網】


壹、現行公寓大廈管理委員會(下稱管委會)催討管理費程序原則:(參美○社區)
一、首先對未繳交管理費之區分所有權人發函催繳,並張貼於社區門首及各電梯公佈欄上公告週知。
二、未繳交管理費之區分所有權人,管委會向法院聲請給付管理費之訴,取得法院勝訴確定判決書。
三、依法院勝訴確定判決書向未繳交管理費之區分所有權人收費。例如○○法院民事94年度○小字第○○號判決之被告張三(購買法拍屋當事人)已據上開判決繳清全部管理費在案。
四、依法院勝訴確定判決書向未繳交管理費之區分所有權人收費。例如○○民事94年度○小字第○○號判決之被告李四向管委會申請分期繳交管理費,經管委會查證因產業外移失業,現到處打零工,工作不穩定屬實,經管委會會議決議同意分期,以避免欠繳管理費者自殺,且電視新聞經常報導法拍屋自殺案件,係屬社會常識。管委會基於維護社會秩序之責,及避免國民因產業外移而致失業問題,其所積欠管理費數萬元由民事問題轉化為社會到處自殺刑案發生。次查李四已數次以1萬元或8仟元繳交管理費在案。
五、依法院勝訴確定判決書向未繳交管理費之區分所有權人收費。例如王五以未住在社區為由拒繳,管委會依公寓大廈管理條例向王五提出該屋所有權遷讓管委會代為出租,以盡該屋義務。王五同意遷讓管委會代為出租,直到欠繳管理費結清,現仍出租中,該屋所有權租金已歸還王五收取,故該欠繳交管理費已結案。
六、依法院勝訴確定判決書及公寓大廈管理條例規定向法院聲請拍賣未繳交管理費之建築物。管委會成立至今尚未使用此條。且電視新聞經常報導社區有法拍屋上吊自殺案例,動用此條除非所有權人故意不繳交管理費。

貳、管委會已依上開公寓大廈管理委員會催討管理費程序原則辦理。然李四向管委會申請分期繳交管理費,經管委會查證因產業外移失業,現到處打零工,工作不穩定屬實,經管委會會議決議同意分期,以避免欠繳管理費者自殺,且電視新聞經常報導法拍屋自殺案件,係屬社會常識。管委會基於維護社會秩序之責,及避免國民因產業外移而致失業問題,其所積欠管理費數萬元由民事問題轉化為社會到處自殺刑案發生。次查李四已數次以1萬元或8仟元繳交管理費在案。爾後李四因積欠銀行貸款遭致法院拍賣。試問管委會已將李四積欠社區管理費相關文書張貼於社區門首及電梯內各公佈欄上公告週知,且住戶公約亦規定原區分所有權人因債務或其他原因遭致法院查封拍賣時,其所積欠之公共基金或管理費,均由買受人繼受。買受人收受法院產權證明書後,應即期繳納上述費用。故管委會向購買法拍屋之屋主主張買受人收受法院產權證明書後,應即期繳納其所積欠之公共基金或管理費是否有理由?

參、關於此一問題,實務上原本爭執甚鉅,有三種不同之見解:即肯定說(認為後手應繼受前手積欠之管理費債務)、否定說(認為後手不應繼受前手積欠之管理費債務)及折衷說(視後手是否明知或可得而知前手積欠管理費而決定應否繼受),上開各種法律見解均有所據(參照臺灣高等法院暨所屬法院93年法律座談會彙編,50-57頁。)。本人基於下列理由採取折衷說之見解。

肆、公寓大廈是現代一般市民居住形態之新主流。住在同一屋簷下之公寓大廈住戶,由於居家的緊密結合,彼此唇齒相依、休戚與共,若一有脫序行為發生,輕者造成生活不便,重者影響居家安全,甚至釀成人員傷亡,因此須建立一套完整機制以維護彼此間之生活秩序。而此住戶間之法律關係非民法所能規範,每當發生區分所有權的相關爭執,要找出具體解決的判斷標準均極為困難。準此、我國於中華民國八十四年六月二十八日立法通過公寓大廈管理條例,以資管理公寓大廈。並授權各公寓大廈應訂定住戶公約(俗稱居家憲法)以供解決區分所有權人間相關爭執依據。

伍、公寓大廈管理條例第24條第1項區分所有權之繼受人,應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第三十五條所定文件,並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。本人參酌我國公寓大廈管理條例(中華民國92年12月09日修正立法完成)及日本建物區分所有法(西元2002年修正立法完成)等立法文獻,究第24條立法意旨係明示購屋者應於購買公寓大廈住宅前應知悉所購公寓大廈訂定住戶公約(俗稱居家憲法),建立一套完整機制以維護彼此間之生活秩序共識規範,以避免日後區分所有權人間之爭執,足供購屋者斟酌是否購買此公寓大廈住宅,若購買房屋、於法視為認同此住戶公約,不得以無法知悉住戶公約作為卸詞置辯。此第24條立法緣由係基於公寓大廈集合住宅共同生活概念,維護建築物公共安全使用、住戶生活秩序及社區環境衛生優質居家品質,特予立法以資住戶遵循。

陸、觀諸公寓大廈管理條例全體法律乃至於該第24條立法之用意,無非係揚棄以往個人所有權無限獨尊之時代,而強調所有權之社會化,必須考量時代之進步與社會之變遷有不同之意旨考量,而現今社會為資訊社會,與往昔之農業社會有所不同,人口密集度增高之結果,以公寓大廈形式出現之社區毋寧稱為常態,若以民法原有之相鄰關係規範已有不足,在考量「公共利益」與「個人利益」平衡兼顧之前提下,課予公寓大廈社區某種程度內之社區住戶自治權,並課予社區區分所有權人遵守規約之法定義務,以使社區內法令規範有所依循。而公寓大廈管理條例第24條之立法用意,正係要求以一「區分所有權單位」為基準,無論前後手如何變動,均有相同之權利義務,並須承繼前手既有之權利義務,包含管理費在內。因此,於九十二年十二月卅一日公布之修正後公寓大廈管理條例第24條,業已將此等規範予以具體明文化,規定:「區分所有權之繼受人,應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第三十五條所定文件,並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務。公寓大廈專有部分之無權占有人,應遵守本條例規定住戶應盡之義務。無權占有人違反前項規定,準用第二十一條、第二十二條、第四十七條、第四十九條住戶之規定。」,即區分所有權人之繼受人享有閱覽影印各項社區資料之權利(含前手在社區之各項費用繳交情況在內),並因此須繼受前手依法令或規約所遺留之權利義務。此等立法修正演變之過程,適足以彰顯當時公寓大廈管理條例立法之原意,亦係要求後手必須繼承前手所遺留之權利義務,而非由社區其他組成份子之「公眾」來承擔此等未繳納管理費之後果(即推由管委會另向前手索求之),此即所有權社會化之結果,必須受到相當程度之「公」的制約使然。在此等立法法益之天平權衡上,「公」的利益應較「私」的利益優先受到保護,否則倘社區人人皆得如此拒繳管理費,又何能維持社區基本運作歟?

柒、建築物(包含區分所有建築物)為法律上重要不動產之一種,性質上為不動產之區分所有建築物,因係數人區分一建築物而各有其一部,各所有人所享有之所有權,其關係密切而複雜,各區分所有人不僅對其專有部分享有所有權,並對該建築物專有部分以外之其他部分及其附屬物亦即共用部分,依一定之應有部分而共有之(參照公寓大廈管理條例第三條第二、三、四款)。而共用部分不僅因建築物結構、形式或功用之不同,致其位置、範圍有異,且又因是否為全部區分所有權人所共有,而有全部區分所有權人之共用部分及部分區分所有權人之共用部分之別;建築物區分所有權人對各該所有權之客體,於物理上相互連接,在使用上亦屬密不可分,各所有權人所享有之專有部分及共用部分,彼此間之權利關係密切而錯綜複雜。準此,為保障公寓大廈建築物內所有住戶生命財產及安全使用,及公寓大廈建築物之建築物改良、建設,修繕、維護及管理等相關事務,(參照公寓大廈管理條例第十條第二項及第十九條規定),特制定公寓大廈管理條例管理之。(參照公寓大廈條例第一條款)。公寓大廈管理條例與建築法皆屬特別法,故本條例所稱管理費含有建築物改良、建設,修繕、維護及建築物公共安全管理費用。故與一般民法所謂管理費不相同(例如一般停車場所收管理費僅只有場地使用費而已)。故公寓大廈管理條例所謂管理費與民法所謂管理費,其法律性質、規範目的、構成要件、法律效果等均不相同。

捌、公寓大廈管理條例第24條雖未於文義上明確區分繼受人所應繼受之範圍,但因公寓大廈管理業務之執行,須有經費來推動管理業務,是以公寓大廈管理條例第18條規定公寓大廈應設置公共基金,至公共基金之來源包括區分所有權人依區分所有權人會議決議所繳納,亦即包含本件系爭之管理費亦為公共基金之來源。而上開公共基金依同條例第19條之規定『區分所有權人對於公共基金之權利,應隨區分所有權之轉移而移轉,不得因個人事由為讓與、扣押、抵銷或設定負擔』,區分所有權人對於公共基金之權利,應隨區分所有權之轉移而移轉,則基於權利義務平衡之觀點,原區分所有權人所積欠之管理費亦應隨同區分所有權人之移轉而由繼受人所繼受,況如認區分所有權之繼受人不繼受前手所積欠之管理費債務,則公寓大廈管理委員會懂得對原區分所有權人求償,而原區分所有權人往往因所有權已移轉他人致遷居他處,即使能尋獲其所在亦往往拒絕履行,將使管理委員會疲於求償之途,且有致公共基金日漸匱乏之虞;再者區分所有權之繼受人於買受區分所有建築物時,本可透過將前手所積欠之管理費,約定由買賣之價金中扣除,藉以規避被管理委員會追債時之損失,而在實務上有此約定者亦非罕見。是以公寓大廈管理條例第二十四條規定繼受之範圍應包含原區分所有權人積欠之管理費在內。

玖、按繼受法理概念公寓大廈管理條例第24條明文規定的事項,照理說應該是規範意旨明確,然而,法院見解卻一直無法統一,值得特別加以探討文義上是否不清楚。條例的文字,不管是修正前的「應繼受」,或修正後的「應於繼受後遵守」原區分所有權人依本條例或規約所定的一切權利義務,都是繼受的概念,因此,明瞭繼受的概念,將有助於對此問題的釐清。然民法的「繼受」一詞,包括特定繼受和概括繼受,概括繼受如繼承、營業合併,都是債權債務概括一併繼受,並無問題,也不會有爭議。在特定繼受,就要看繼受的標的範圍,而公寓大廈管理條例第24條已明定是原區分所有權人依本條例或規約所定的一切權利義務,規約規定由繼受人繼受繳納欠繳管理費的義務的情形下,文義其實也很清楚,為何還有爭論?若非此一規定不好,就是主張不繼受者心有罣礙。(參附錄一)

壹拾、古振暉法官法律見解認為公寓大廈管理費之主要項目係一般事務所需之管理費及修繕基金,而其係為維持建築物基地之現狀、修繕等主要方法之基礎,均應算入區分所有權的價值當中。而區分所有權特性之掌握,不僅須考量專有部分與共用部分等物之要素,尚須考量人之要素即「成員權」,此種成員權之行使結果,並已造成以合意形成物權內容之結果,具有債權物權化之效果,使非區分所有權人之受讓第三人也應為該債權物權化效力所及。而依公寓大廈管理條例訂立之住戶規約,係因區分所有權人相互間受到物權效力限制,再合意訂立規約或集會決議,使該等合意成為區分所有權內容之一部,該規約或集會決議所規範之事項,不僅包含諸如專有部分、共用部分、基地之管理事項,尚包含如管理費之徵收、修繕費之存放、管理人之任命等事項,即不僅包含對物規範之物權法秩序,亦包含對人規範之債權法秩序即「成員權」,且此種成員權,因與受讓之第三人原有買賣、贈與之債權契約關係有別,並無債權相對性原則之適用,且區分所有權因區分所有人必需恆常共同生活不容分割之關係,與共有最終將行分割之性質不同,對於維持區分所有建物內部原有秩序之要求自較共有關係更為顯著,而認此種管理費亦應由繼受人負擔。(參附錄二)

壹拾壹、查一般人到法院購買法拍屋,首先查該法拍屋是否有海蟑螂佔用、法院是否點交、是否是兇宅、是否是海沙屋及幅射屋、有無管理費欠繳及地政謄本上有無二三胎個人設定,這是社會大眾皆可從新聞報紙或雜誌上得知購屋須知,在此先行敘明。按不動產價值昂貴,依一般買賣不動產之習慣,買受人恆親至現場調查,以瞭解該不動產位置、現況、使用情形及權利關係。共有不動產之法律關係複雜,買受人尤為謹慎,認為產權清楚,不致發生紛爭時,始予買受。故本院於民國八十二年提出之強制執行法修正草案(業經立法院審查完畢)第七十七條之一,賦予執行法院對於拍賣不動產「實況調查」之權責,以便於拍賣公告時公告週知,並於第八十一條第二項第八款增設應買人察看拍賣物之日時為公告事項,以因應民間習慣。可見買受共有不動產應有部分者,如不知有分管契約存在,乃係可歸責於己之事由所致,無特予保護之必要。(參附錄三)且現今公寓大廈絕大部分均有向住戶收取管理費用以維持公寓大廈之管理維護,已為大多數人所知悉,衡諸常情,買受人亦均會將前手積欠之管理費列為買受不動產價款之一部分,為平衡上開財產保護與交易安全之衝突,參諸司法院大法官會議釋字第349號(參附錄四)解釋意旨法理解釋,應以公示性之有無,決定繼受人是否繼受此種積欠之管理費用。是應以前手積欠之管理費是否已具公示性而為後手區分所有權人明知或可得而知為斷。

壹拾貳、按公寓大廈管理條例第二十四條所謂區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務,立法之主要目的應是避免特定繼受人於繼受後主張未參與規約之訂定不受規約之拘束,使規約對繼受人亦有拘束力。有關已具體發生之管理費給付義務,是否在上揭條文規範範圍內,實務上雖有分歧見解。本院以為,公寓大廈建物所有權之轉讓,固為物權行為。惟公寓大廈建物之構成,包括區分所有部分、專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分等;區分所有權人依規約須繳納管理費或公共基金;且有關共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之,其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之(參照公寓大廈管理條例第十條第二項規定)。上揭費用,雖屬債之性質,惟其發生原因,與區分所有權人本於其建物所有權人之身分實密不可分,且該等費用之使用收益處分方式,亦為公寓大廈全體區分所有權人所自治共決,而用於公寓大廈之共用部分,則區分所有權人將其所有權予以轉讓後,受讓人亦獲享有前揭費用使用後之利益。準此,區分所有權人之繼受人所繼受者,不寧僅有區分所有部分之物權而已,亦應包含前手本於區分所有權人地位,對該公寓大廈所應享受分擔之其他權利義務。故公寓大廈管理條例第二十四條法文,系指繼受人應繼受原區分所有權人『依本條例或規約所定之一切權利義務』,殊未將債權性質之權利義務予以排除。部分實務見解以管理費債務屬於債之性質,不隨區分所有權之讓與而轉讓云云,殊有未當,為本院所不採。(參台灣台中地方法院92年度簡上字第130號附錄四)是以,區分所有權之繼受人亦應承繼原區分所有權人所已發生之具體管理費債務。退步言之,依台灣台中地方法院93年度簡上字第75號、93年度簡上字第147號及95年度再小上字第2號民事確定判決(參附錄五)理由,亦係採取折衷說即【公寓大廈管理費之主要項目係一般事務所需之管理費及修繕基金,而其係為維持建築物基地之現狀、修繕等主要方法之基礎,均應算入區分所有權的價值當中。而區分所有權特性之掌握,不僅須考量專有部分與共有部分等物之要素,尚須考量人之要素即「成員權」,此種成員權之行使結果,並已造成以合意形成物權內容之結果,具有債權物權化之效果,使非區分所有權人之受讓第三人也應為該債權物權化效力所及。而依公寓大廈管理條例訂立之住戶規約,係因區分所有權人相互受到物權效力限制,再合意訂立規約或集會決議,使該等合意成為區分所有權內容之一部,該規約或集會決議所規範之事項,不僅包含諸如專有部分、共用部分、基地之管理事項,尚包含如管理費之徵收、修繕費之存放、管理人之任命等事項,即不僅包含對物規範之物權法秩序,亦包含對人規範之債權法秩序即「成員權」,且此種成員權,因與受讓之第三人原有買賣、贈與之債權契約關係有別,並無債權相對性原則之適用,且區分所有權因區分所有人必需恆常共同生活不容分割之關係,與共有最終將行分割之性質不同,對於維持區分所有建物內部原有秩序之要求自較共有關係更為顯著,而認此種管理費亦應由繼受人負擔(參附錄二)。且現今公寓大廈絕大部分均有向住戶收取管理費用以維持公寓大廈之管理維護,已為大多數人所知悉,衡諸常情,買受人亦均會將前手積欠之管理費列為買受不動產價款之一部分,為平衡上開財產保護與交易安全之衝突,參諸司法院大法官會議釋字第349號解釋意旨,應以公示性之有無,決定繼受人是否繼受此種積欠之管理費用。是應以前手積欠之管理費是否已具公示性而為後手區分所有權人明知或可得而知為斷(見台灣台中地方法院91年度簡上字第336號判決理由第四項)。】,中正大學法律學系謝哲勝教授亦係採此見解(參附錄一)。

壹拾參、結論:本案例公寓大廈的區分所有權人李四積欠管公共基金或管理費未繳,趙六繼受李四的區分所有權,即繼受包括依法令和規約區分所有權人的一切權利義務,規約又已明定由繼受人繼受原區分所有權人欠繳管理費的義務,公寓大廈管理委員會依規約向趙六催繳李四所欠的管理費,於法有據,為有理由。然而,仍有學者不同見解,區分所有權人之後手仍應繼受前手積欠之債務,認為屬學說上諸說併存致發生法律上見解歧異之問題,故有賴最高法院民事庭會議決議公寓大廈管理條例第24條統一法律見解,以資公寓大廈管理委員會依循。


本文所援引學術文獻及法院實務法律見解附錄:
一、謝哲勝教授所撰公寓管理費繳納義務的繼受論文。
(元照出版公司月旦法學教室第37期12-13頁)
二、古振暉法官所撰論公寓大廈管理費負擔之繼受論文。
(東海大學法學研究第16期第95頁至110頁)
三、司法院大法官會議釋字第 349號部分不同意見書:楊大法官與齡及張大法官特生所撰。
四、司法院大法官會議釋字第 349號。
五、法院公寓大廈管理費繳納義務的繼受實務見解:
(一)台灣板橋地方法院86年度簡上字第365號。
(二)台灣台中地方法院92年度簡上字第130號。
(三)台灣台中地方法院93年度簡上字第75號。
(四)台灣台中地方法院93年度簡上字第147號。
(五)台灣台中地方法院95年度再小上字第2號。
六、台灣高等法院暨所屬法院89年法律座談會民事類第23號,台灣高等法院暨所屬法院93年法律座談會彙編,50-57頁。

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作者簡介
作者:蔡茂祥
學歷:世新大學法律研究所碩士畢業
現職:龍華科技大學講師
證照:
公平交易法研習班第30期結業(30049)
政府採購法研習訓練班第30期結業(9130158)
經歷:
龍華科技大學校務委員(104.105)
龍華科技大學校友會理事(3.4.5)秘書長(6)監事(7)
桃園縣龜山鄉住戶管理促進會理事(4.5.7)資訊組長(6.8)
美麗森林公寓大廈管理委員會主任委員(93.94) 監察委員(95)
四季水花園公寓大廈管理委員會主任委員(96)
新北市公寓大廈管理委員會交流協會講師

 

 

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