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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 作者專欄(二) > 蔡茂祥

請問公寓大廈之法定空地定義為何?

文 / 蔡茂祥
【台灣法律網】


    緣吾所撰防火間隔或防火巷及樓頂平臺違章建築處理原則一文公開以來,陸陸續續接到讀者請問公寓大廈之法定空地定義為何?故撰本文俾供讀者參酌,並提倡預防勝於治療概念,以利疏解法院有關公寓大廈管理訴訟案源。

    所謂法定空地,顧名思義係應保持「空地」、其上不得有任何建物之狀態,否則即不符空地之意義,其理甚明。而建築法規之所以規定建物應維持一定比例之空地,有安全及景觀上之考量。法定空地留設之目的在使建築物便於日照、通風、採光及防火等,以增進居住環境之舒適,安全與衛生等公共利益。倘若建物之法定空地減少,對於居住在密閉空間內之住戶,吸收陽光與空間之機會將大幅降低,有礙人體之健康。又,「建築物非經申請直轄市、縣(市) (局)主管建築機關之審查許可並發給執照,不得擅自建造或使用或拆除。」「本法所稱建造,係指左列行為:2、增建:於原建築物增加其面積或高度者。但以過廊與原建築連接者,應視為新建。」 (建築法第25條、第9條參照)。建築法之所以就增建行為規定為應經許可始得建造,係因主管建築機關必須審核增建之地點是否合法,是否對大眾之安全構成危險。按公寓建築物社區內各巷道、防火巷弄為該建築物構成部分,為建築計算建蔽率之必要,均列為公同共有(一般所稱大公),此一般人依一般常識即知係該建築物各層所有人所共有,若有人諉為不知,已難採取。又按物之使用,乃指依物之用法,不毀損其物體或變更其性質,倘有人排除其他共有人使用法定空地,逾越一般社會通念所能接受之管理使用方式,單獨使用超過竣工圖之系爭增建物,自已影響全棟建物之景觀及住戶之安全,已達變更法定空地之用途或性質,難認適法。則按公寓大廈管理條例第9條第1、2、3項規定,各區分所有權人對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之,並不得違反本條例、區域計畫法、都市計劃法及建築法令之規定。是以,法定空地不得違章建築,若在法定空地上搭蓋建物顯然逾越一般社會通念所能接受之使用方式,且有違建築法令。況,公寓大廈管理條例第7條規定,約定專用有違法令使用限制之規定者,不得為約定專用部分。所以,基於法定空地為建築基地之一部分,為維護建築法應保留空地以維護公同利益之規定及意旨,坐落基地建築物內之法定空地所有權人,皆不宜單獨拋棄其法定空地所有權,若有拋棄行為,亦即民法第一百四十八條第一項所禁止之行為,且與建築法第十一條之立法精神有悖,故法定空地所有權應屬公同共有,以維社區居家生命財產安全。

    實務見解:甲○○明知頂樓為供意外災變逃生之通道,竟分別於民國75年、73年、85年取得所有權後,在桃園縣八德市○○路南僑巷1 弄2 之4 號、6 之4 號、4 之4 號等公寓式集合住宅之頂樓,沿用建商所蓋或自行加蓋鐵皮屋、私設鐵門及堆放雜物,藉以阻塞隔絕,至88年4 月21日刑法第189 條之2 修正公佈後,仍繼續以此方式阻塞該逃生通道,使公寓住戶在火災發生等災變時無法經由頂樓順利逃生,致生危險於他人生命(參照臺灣桃園地方法院96年度桃簡字第737號判決意旨)。按臺灣桃園地方法院92年度訴字第701號刑事判決意旨:「逃生通道」係指發生天災人禍(地震、火災)時為提供人們逃離現場之通行路線設施而言,而防火巷本即可供發生災禍避難逃生使用;「阻塞」係指阻塞或壅塞逃生通道之暢通,使逃生通道失卻其功用而言。刑法第一百八十五條第一項損壞或壅塞陸路致生往來之危險罪,採具體危險制,祇須損壞、壅塞之行為,造成公眾往來危險之狀態為己足,不以全部損壞、壅塞或發生實害為必要(參照最高法院79 年台上字第2250號判例)。次按「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者,並不得為約定專用部分:...連通數個專有部分之走廊或樓梯,及其通往室外之通路或門○○○區○○巷道、防火巷弄」,又所謂「共用部分」,乃指「指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物,而供共同使用者」,以上分別為公寓大廈管理條例第七條第二款、第三條第四款所明定。惟查現代社會因都市化之結果,公寓大廈勃興,動輒數百戶區分所有之公寓大廈屢見不鮮,公寓大廈管理之良窳,嚴重關係區分所有人居住之品質,其影響層面不可謂不大,為保障住戶之利益,維護公寓大廈住戶生活秩序,貫徹良好之管理措施為重要之法益,本件被告其行為確對大樓之管理造成不利影響且侵害不動產共有人全體之權利(參照台灣高等法院台中分院九十四年度上易字第四六六號判決意旨)。則於災害發生之際,逃生通道阻塞顯無法達到使人自該通道逃生,對於遇災害事變之際住戶生命、身體及健康所生之危險,是被告於主觀上已具有阻塞集合住宅逃生通道之不確定故意,自堪認定。按臺灣桃園地方法院97年度壢交簡字第3375號刑事簡易判決要旨:「本件門牌號碼各為桃園縣龍潭鄉聖德村大庄24之20號、24之3 號之建物間,已因被告之事後違章加建而緊密相鄰,縱使原來之防火巷(逃生通道)係由24之3 號建物之前屋主加蓋而封住,然被告於93年7 月間取得前開建物後,於同年間除有加蓋紅色磁磚建物之部分外,於前開2 建物間之防火巷(逃生通道)顯然亦有加建之情形,否則2 建物在外觀上豈能毫無相鄰之空間存在,足見被告確有阻塞集合住宅逃生通道之情事無疑」。況現今住宅均為高樓之模式,即便非住戶之人行經巷道,亦有可能突遭上方住戶之陽台掉落物砸傷,此乃住家外通常可見之風險,倘被告果欲以搭建鋼棚之方式防範掉落物,自亦應經實不足以作為被告在其住家上方搭建鋼質遮雨棚之正當化依據。被告所辯並非可採,其竊佔犯行事證明確,堪予認定(參照臺灣板橋地方法院95年度易字第1132號判決意旨)。查係爭法定空地違章建築顯然違反建築法、公寓大廈管理條例及刑法等法律禁止及強制規定,足以危害公共安全及影響市容觀瞻,已達變更建築物法定空地之用途或性質,難認適法(參照臺灣高等法院95年度上易字第1890號判決意旨)。按財產性犯罪保護之客體或為所有權或為持有、占有之狀態或為財產之利益等,祇要不法排除權利人而將他人之物視為自己所有之物,依其經濟之用法而利用,即應成立犯罪,從因如前所述,被告雖係無權使用公同共有系爭物,然竊佔罪之構成要件,係以將系爭不動產置於自己實力支配之下,足有排除其他權利人之使用或支配權,始為成立。且再按各公同共有人之權利,及於公同共有物之全部,民法第八百二十七條第二項定有明文。準此,就公同共有之土地所有人而言,各公同共有人就公同共有土地之每一部分(土地之每一點),各公同共有人均有支配權,任何公同共有人均無法排除他公同共有人之使用權,除非得他共同共有人全體之同意(參照臺灣高等法院95年度上易字第651號判決意旨)。次按各共有人之共有權係抽象存在於共有物之全部,並非有具體之特定部分,共有人若未得全體共有人之同意即擅自佔用,其有不法利益之意圖甚為顯然,是縱被告就上開不動產具有共有關係,亦難依比例計算而可擅自佔用該不動產(最高法院84年度臺非字第382 號、第413 號、82年度臺非字第289 號判決要旨、司法院(83)廳刑一字第07568號函參照)。本案被告未經其他共有人之同意,在共有之系爭空地防火巷(防火間隔)內搭蓋違建,以危害公共安全及影響市容觀瞻,不准他人使用系爭空地,已昭顯其「個人之物」心態,專供己用而排除其他共有人之使用權,將系爭空地置於自己實力支配之下,足認其主觀上顯有為自己不法利益之意圖(參照臺灣臺北地方法院95年度易字第1679號判決意旨)。

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作者簡介
作者:蔡茂祥
學歷:世新大學法律研究所碩士畢業
現職:龍華科技大學講師
證照:
公平交易法研習班第30期結業(30049)
政府採購法研習訓練班第30期結業(9130158)
經歷:
龍華科技大學校務委員(104.105)
龍華科技大學校友會理事(3.4.5)秘書長(6)監事(7)
桃園縣龜山鄉住戶管理促進會理事(4.5.7)資訊組長(6.8)
美麗森林公寓大廈管理委員會主任委員(93.94) 監察委員(95)
四季水花園公寓大廈管理委員會主任委員(96)
新北市公寓大廈管理委員會交流協會講師

 

 

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