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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 作者專欄(二) > 劉進福

產權整合土地開發(二)

文 / 劉進福
【台灣法律網】


實例二:國私共有土地運用土地法第三十四條之一處分。

甲、乙、丙、丁、戊與中華民國共有A地應有持分各六分之一,今甲、乙、丙、丁、戊同意將A地出售於大華,中華民國部分應如何處理。
 

分析:

一、按土地法第三十四條之一規定,甲、乙、丙、丁、戊同意出售A地合計共有人為六分之五,應有部分符合共有人過半數及其應有部分合計過半數,所以A地依據土地法第三十四條之一規定,得以將所有權全部出賣於大華並簽訂買賣契約。

二、依據土地法第三十四條之一執行要點八規定,部分共有人依本法條規定為處分之前,應先行通知他共有人(本例他共有人惟中華民國),此之「事先」、「書面通知」似指甲、乙、丙、丁、戊與大華洽商達成買賣簽訂契約之前之書面通知(為另有不同見解,認為於買賣契約簽訂成立後再事先書面通知);問題是通知內容?是否應涉及他共有人行使優先承買權呢?本文認為此時之他共有人(即中華民國)無優先承買權行使之權利,蓋買賣契約尚未成立,故通知內容應僅告知中華民國A地之共有人有意依土地法第三十四條之一的規定,處分共有之土地, 應屬觀念通知。促使為參與契約之他共有人有參與之權利或告知其相關議約之權利意見表達。蓋最高法院65年台上地2113判例要旨認為,土地法第三十四條之一第四項所定共有土地優先購買權之行使,須以共有人有效出買其應有部分與第三人為基礎,茍共有人與第三人間的出買行為根本無效,亦即自始不存在,則所為優先購買權即無從發生。

三、甲、乙、丙、丁、戊通知他共有人後再與大華就A地之買賣價金,付款條件、稅賦負擔等買賣契約必要之點,意思表示一致,並簽定買賣契約(民法第一百五十三條參照)。依據土地法第三十四條之一第四項規定:共有人出買其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。本法執行要點十一規定,本法條第四項所稱優先承買權,依下列規定辦理:部分共有人依本條規定出賣共有土地,就該共有人而言,仍為出賣其應有部分,對於他共有人之應有部分,僅有權代為處分,並非剝奪他共有人之優先承購權,故應在程序上先就其應有部分,通知他共有人是否願意購買。徵求他共有人是否優先承購之手續,準用土地法第一百零四條第二項規定,即優先承買權人於接到出賣通知後十日內不表示者,其優先購賣權視為放棄。故本件同意出售之共有人應於通知書內載明A地之標示、處分方式,例如買賣、每坪價格、價金之分配方式、償付方式(即付款條件)是一次付清或按一般買賣流程支付(即簽約支出方式,核稅支付方式、所有權移轉完成支付方式,抑或金融機關貸款核撥後支付四成),受通知人及通知人姓名、地址及其他事項(例:稅規費及其他費用由買方或賣方負擔或各分擔二分之一)。

四、基於本件A地是國私有土地,他共有人為中華民國管理人為財政部國有財產局,故受通知人應記載為「中華民國」,管理者「財政部國有財產局」。 管理者依據國私共有土地處理原則四規定,私有持分所有權人,依土地法第三十四條之一規定,處分今筆共有土地,含詢本局是否優先承購時,倘該國私共有土地為可建空地,且其出售價格較依國有財產計價方式暨國有財產估價作業規定概估之產價為低者,有下列情形之一時得主張優先承購權:(一)國有持分已有使用計畫者。(二)該國私共有土地併計毗鄰可供合併建築之國有土地或其土地面計超過五00平方公尺且地形方整,事宜整體規劃使用。換言之,國有財產局行使優先承買權,係採有條件列舉方式行使,反之,即明示放棄優先承買權之行使。

五、故甲、乙、丙、丁、戊通知中華民國就A地買賣總價款為新台幣(下同)70,000,000元,其經國有財產局回函就國私共有土地無意主張優先承購,並通知同意出售之共有人,請於出售土地後,將國有持分土地價款撥交之。嗣後,同意出售之共有人就A地買賣總價款更正為64,000,000元,是否應另踐行優先承買權之通知?又中華民國可否以原讓售條件變更,應重新踐行土地法第三十四條之一及其執行要點規定程序。主張A地買賣移轉登記有瑕疵?又共有人依據土地法第三十四條之一第三項及執行要點十規定,通知領取土地價款並同時告知更正買賣價款,以共有人為提存人並辦理土地款之提存。及土地所有權移轉登記,中華民國可否要求共有人再踐行優先承購權之通知程序。茍共有人A地依土地法第三十四條之依規定所有權已移轉登記於大華名下;共有人應中華民國之主張,踐行土地法第三十四條之一第四項之程序,管理者違反國私共有土地處理原則四之規定,主張行使優先承購;共有人是否有自始給付不能(民法第二百二十六條參照)。概最高法院31 年台上第672號判例:土地法第一百七十三條所定承租人之優先購買權,極為承租人對於出租人之買賣契約定力請求權,出租人出賣耕地時,承租人依同樣條件聲明承買者,出租人有承認出賣之義務,若出租人於出賣耕地時,未通知承租人,逕予他人訂立買賣契約,將耕地所有權移轉於他人,其承認出賣之義務即已不能履行,承租人對於出租人祇能依民法第二百二十六條第一項請求損害賠償,不得對於成買耕地之他人主張優先承賣該耕地。

六、又本例A地,經共有人協議買賣價款更正為80,000,000元,是否仍應踐行土地法第三十四條之一第四項優先購賣權之通知程序?又有問題的是共有人中華民國管理者國有財產局就A地買賣總價為70,000,000元之價位,已放棄優先承買權之行使,再踐行優先承賣權是否有其實益。如他共有人主張優先承購,有無違反誠實信用原則,均不無疑問。

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作者簡介
作者:劉進福
E-mail:dio0913@gmail.com
現職:
千代田開發有限公司
東吳地政士事務所
地址:高雄市鼓山區明華路317號15樓之1
TEL:07-5534578 fax:07-5526045
學歷:
東吳大學法律系
中山大學學士級會計系學分班
高雄大學法律研究所碩士學分班進修

 

 

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